Полное управление арендой: руководство арендодателя

Введение

Управление арендой представляет собой набор юридических, финансовых и административных обязательств, которые должны соблюдать все арендодатели, чтобы обезопасить свои инвестиции в недвижимость. Между составлением договора аренды, сбором арендной платы, управлением залоговым депозитом и ежегодным регулированием сборов этапы многочисленны и регулируются плотным законодательным арсеналом: закон от 6 июля 1989 г., закон ALUR 2014 г., закон ELAN 2018 г., не забывая при этом о положениях Гражданского кодекса. Это руководство предназначено для мелких владельцев, владеющих от одного до трех объектов недвижимости, а также для опытных инвесторов и профессиональных управляющих. Он охватывает основные моменты соответствующего, прибыльного и устойчивого управления арендой, уделяя особое внимание передовой практике и ошибкам, которых следует избегать.

1. Составление и подписание договора аренды

Договор аренды является краеугольным камнем арендных отношений. С момента принятия закона ALUR от 24 марта 2014 г. и постановления о его реализации от 29 мая 2015 г. договор аренды жилого помещения должен соответствовать обязательной стандартной модели для аренды пустого (основное жилое помещение) и меблированного жилья. В нем должны быть, в частности, упомянуты личности сторон, точное описание помещения, жилая площадь (закон Бутена), размер арендной платы, продолжительность (3 года для пустой аренды, 1 год для меблированной) и условия пересмотра.

К договору аренды должны прилагаться несколько обязательных приложений: файл технического диагноза (DPE, отчет о рисках воздействия свинца, состоянии природных и технологических рисков), информационное уведомление о правах и обязанностях сторон, а также правила совместной собственности, если применимо. С июля 2021 года на жилье категории DPE категории F или G распространяются ограничения по пересмотру арендной платы, а с 2023 года жилье категории G+ запрещено сдавать в аренду.

В напряженных районах (28 городских районов, определенных указом), применяется контроль арендной платы, особенно в Париже, Лилле, Лионе, Монпелье и Бордо. Арендодатель должен соблюдать повышенную базовую арендную плату под страхом административных санкций.

2. Управление арендной платой и ежегодный обзор

Регулярный сбор арендной платы составляет основу рентабельности аренды. Арендодатель обязан бесплатно выдать квитанцию ​​по каждому требованию арендатора (ст. 21 закона 1989 г.). Арендная плата может пересматриваться только один раз в год, в дату, согласованную в договоре аренды, на основе базового индекса арендной платы (IRL), публикуемого ежеквартально INSEE.

Начиная с закона от 16 августа 2022 года о покупательной способности, увеличение IRL ограничено 3,5% для жилья классов от A до E и заморожено для тепловых фильтров (F и G). В случае невыплаченной задолженности у арендодателя есть несколько рычагов: официальное уведомление, активация пункта о расторжении, распоряжение судебного пристава об оплате и обращение к судье по защитным спорам. Страхование невыплаченной арендной платы (GLI) или система государственных гарантий Visale могут обеспечить доход.

3. Залог и инвентарь

Залог строго регламентирован: он не может превышать месячную арендную плату без учета расходов за пустую аренду и за два месяца за меблированную. Его необходимо вернуть в течение одного месяца после передачи ключей, если выездной инвентарь соответствует требованиям, или двух месяцев в случае порчи. Помимо этого применяются штрафы в размере 10% от месячной арендной платы за каждый месяц просрочки.

Инвентаризация въездных и выездных помещений, проведенная противоречиво, является основным документом, обосновывающим любые вычеты. Желательно дополнить его датированными фотографиями и подробной описью меблированного жилья.

4. Регулирование платежей

Арендодатель может запросить ежемесячные выплаты по возмещаемым платежам (постановление № 87-713 от 26 августа 1987 г.), включая воду, коллективное отопление, содержание помещений общего пользования и налог на бытовые отходы. Обязательная ежегодная регуляризация должна проводиться с подтверждающими документами, сообщенными арендатору за месяц. При отсутствии регуляризации в течение трех лет арендодатель теряет право на отзыв.