Contract de inchiriere spatiu comercial – model

Prezentare

Contractul de inchiriere a unui spatiu comercial este actul prin care proprietarul (locator) pune la dispozitia unei societati sau a unui profesionist (locatar) un spatiu destinat desfasurarii unei activitati economice, in schimbul unei chirii. In dreptul roman, acest tip de contract nu beneficiaza de un regim special distinct precum bail-ul comercial francez, ci este guvernat de dispozitiile generale privind locatiunea din Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1777-1823, coroborate cu principiul libertatii contractuale (art. 1169 Cod civil). Forma si opozabilitate: contractul poate fi incheiat sub semnatura privata. Pentru opozabilitate fata de terti si pentru a beneficia de caracterul de titlu executoriu privind obligatia de plata a chiriei (art. 1798 Cod civil), este recomandata inregistrarea la organul fiscal competent (ANAF) in termen de 30 de zile de la incheiere, precum si notarea in cartea funciara atunci cand durata depaseste 3 ani, pentru opozabilitate fata de dobanditorii ulteriori ai imobilului. Durata: partile pot stabili o durata determinata sau nedeterminata. Contractele pe durata determinata care depasesc 49 de ani sunt considerate incheiate pe aceasta durata maxima (art. 1783 Cod civil). In practica comerciala, duratele uzuale variaza intre 1 si 10 ani, cu clauze de reinnoire tacita sau optiune de prelungire in favoarea locatarului. Chiria si actualizare: chiria se stabileste liber de parti si poate fi indexata anual, de regula in functie de rata inflatiei (indicele preturilor de consum comunicat de INS) sau de un curs valutar de referinta, clauza care trebuie redactata cu atentie in contextul reglementarilor privind plata in moneda nationala (leu) pe teritoriul Romaniei. Obligatiile locatorului: predarea spatiului in stare corespunzatoare destinatiei convenite, efectuarea reparatiilor care nu sunt in sarcina locatarului, garantarea folosintei linistite si utile a spatiului (art. 1786-1791 Cod civil). Obligatiile locatarului: plata chiriei la termenele convenite, folosirea spatiului conform destinatiei stabilite (comerciala, birouri, depozit etc.), intretinerea curenta si restituirea spatiului la incetarea contractului in starea in care a fost preluat, tinand cont de uzura normala (art. 1799-1803 Cod civil). Subinchirierea si cesiunea contractului: sunt permise doar cu acordul scris al locatorului, cu exceptia unei clauze contrare (art. 1805 Cod civil), aspect esential pentru locatarii care opereaza francize sau retele de puncte de vanzare. Reziliere si incetare anticipata: partile pot conveni clauze de reziliere unilaterala cu preaviz, clauze rezolutorii exprese pentru neplata chiriei, precum si conditiile de restituire a garantiei de buna executare. In lipsa unei clauze exprese, rezilierea pentru neexecutare urmeaza regimul general al rezolutiunii din art. 1549 si urmatoarele Cod civil. Cand se foloseste: pentru inchirierea de spatii cu destinatie comerciala (magazine, birouri, depozite, showroom-uri) intre un proprietar persoana fizica sau juridica si o societate sau un profesionist care isi desfasoara activitatea economica in acel spatiu. Greseli frecvente: omiterea inregistrarii la ANAF (pierderea caracterului de titlu executoriu pentru chirie), lipsa unei clauze clare privind garantia si conditiile de restituire a acesteia, absenta unei descrieri detaliate a starii spatiului la predare (proces-verbal de predare-primire cu fotografii), precum si omiterea clauzelor privind repartizarea cheltuielilor comune (utilitati, intretinere, asociatia de proprietari, dupa caz).