Rolul notarului în achiziția imobiliară: ghid complet

Notarul nu este un intermediar în plus într-o tranzacție imobiliară: este un ofițer public învestit cu putere publică delegată, a cărui intervenție este obligatorie pentru transferul proprietății unui bun. Această calitate explică atât amploarea verificărilor sale, caracterul autentic al actului pe care îl întocmește, cât și faptul că tarifele sale nu sunt negociabile. Înțelegerea a ceea ce face el cu adevărat între promisiune și predarea cheilor evită cea mai mare parte a neînțelegerilor legate de termene.

Ce verifică notarul înainte de semnarea actului

Cea mai mare parte a muncii se desfășoară în cele două-trei luni care separă promisiunea de vânzare de actul autentic și este invizibilă pentru cumpărător. Cinci verificări structurează această perioadă:

• Originea proprietății, urmărită pe treizeci de ani, care stabilește că vânzătorul este într-adevăr proprietarul și că lanțul transmiterilor este regulat.
• Situația ipotecară, care relevă înscrierile care grevează bunul — credite în curs, sechestre, servituți publicate — și stabilește ce trebuie radiat înainte de vânzare.
• Drepturile de preempțiune, comunal sau al unui chiriaș existent, a căror exercitare poate face să eșueze vânzarea.
• Urbanismul, prin solicitarea unui certificat de la primărie: servituți, aliniament, proiecte de utilitate publică, conformitatea construcțiilor existente.
• Situația vânzătorului: capacitatea, regimul matrimonial, absența unei proceduri colective.

Aceste verificări depind de organisme terțe ale căror termene de răspuns se impun notarului. Acest lucru explică de ce un dosar nu poate fi accelerat peste o anumită limită, indiferent de buna-credință a părților.

Actul autentic și forța sa juridică

Actul notarial se deosebește de un act sub semnătură privată în trei privințe.

Face dovadă deplină a conținutului său până la înscrierea în fals, procedură greoaie și rareori inițiată. Mențiunile constatate de notar — prezența părților, identitatea, data, plata prețului — beneficiază de această forță specială.

Are dată certă, opozabilă terților fără altă formalitate.

Este executoriu de plin drept: o copie învestită cu formula executorie permite recurgerea la executarea silită fără a fi nevoie de obținerea prealabilă a unei hotărâri judecătorești. Acest lucru face ca actul notarial să fie atât de util pentru credite și pentru recunoașterile de datorie.

Notarul procedează apoi la publicitatea funciară, formalitate care face vânzarea opozabilă terților. Atât timp cât aceasta nu este îndeplinită, cumpărătorul este proprietar între părți, dar nu încă față de toți.

Așa-numitele „cheltuieli notariale”

Expresia este înșelătoare, iar repartizarea acestor cheltuieli merită să fie cunoscută.

Cheltuielile reprezintă, în general, între șapte și opt procente din preț pentru locuințele vechi și între doi și trei procente pentru cele noi. Componența lor este următoarea:

• Taxele de transfer al proprietății, percepute în numele statului și al colectivităților locale, care constituie cea mai mare parte a sumei. Acestea nu revin notarului.
• Avansurile de cheltuieli, achitate de notar în numele clientului: documente de urbanism, situația ipotecară, geometru.
• Onorariile propriu-zise ale notarului, singura parte care îl remunerează efectiv. Acestea sunt tarifate prin decret și proporționale cu prețul, ceea ce le face identice de la un birou notarial la altul.

Există posibilitatea unei reduceri asupra fracțiunii din onorarii corespunzătoare tranșelor de preț celor mai ridicate, în limita stabilită de reglementare. Aceasta trebuie aplicată atunci tuturor clienților în aceleași condiții.

Promisiune sau antecontract: ce aduce în plus notarul

Un antecontract poate fi semnat sub semnătură privată, între particulari sau printr-un agent imobiliar. Încheierea lui de către un notar schimbă două lucruri.

Mai întâi, calitatea condițiilor suspensive. Condiția de obținere a creditului, cea mai frecventă, trebuie să precizeze suma, durata și rata maximă: dacă este redactată prea vag, aceasta este fie inoperantă, fie prea ușor de invocat. Celelalte condiții — urbanism, absența servituților, radierea drepturilor de preempțiune — presupun cunoașterea verificărilor care vor urma.

În continuare, custodia depozitului de garanție, păstrat într-un cont dedicat mai degrabă decât la una dintre părți, ceea ce evită litigiile privind restituirea.

Termenul de retractare de zece zile în favoarea cumpărătorului neprofesionist curge de la notificarea antecontractului, iar punctul său de plecare depinde de regularitatea acestei notificări. Este un aspect pe care semnătura electronică a unui antecontract de vânzare îl securizează, stabilind data remiterii fără posibilitate de contestare.

Semnarea la distanță

Actul autentic electronic este admis. Notarul primește părțile, una dintre ele putând fi prezentă fizic, iar cealaltă la distanță prin videoconferință printr-un dispozitiv dedicat, iar actul este semnat electronic și apoi păstrat în formă dematerializată.

Pentru cumpărătorul aflat în imposibilitate de a se prezenta, soluția clasică rămâne procura, care trebuie atunci să precizeze exact întinderea puterilor acordate — un mandat formulat în termeni generali nu permite nici vânzarea, nici cumpărarea. Regulile aplicabile sunt prezentate în articolul nostru despre semnătura electronică a unui mandat.

Scenarii de utilizare

Prima achiziție. Alegerea notarului este un drept al cumpărătorului, chiar și atunci când vânzătorul are deja unul: cele două birouri notariale își împart atunci onorariile, fără cost suplimentar. Mulți cumpărători nu știu acest lucru.

Bun cu lucrări nedeclarate. Este unul dintre aspectele pe care le relevă verificarea de urbanism. Este mai bine să fie anticipat înainte de promisiunea de vânzare decât să fie descoperit cu trei săptămâni înainte de act, moment în care trebuie ales între regularizare și renegociere.

Achiziție în indiviziune sau prin societate. Modul de deținere se decide înainte de semnarea antecontractului, nu la momentul actului. Implicațiile fiscale sunt dezvoltate în articolul nostru despre fiscalitatea imobiliară.

Întrebări frecvente

Este notarul obligatoriu? Da, pentru transferul proprietății unui bun imobiliar: actul trebuie să fie autentic și publicat la serviciul de publicitate funciară.

Se pot negocia onorariile notariale? Nu taxele de mutație, care revin statului, și nici cheltuielile. Este posibilă o reducere asupra părții din onorarii corespunzătoare tranșelor de preț ridicate, în limitele stabilite de reglementare.

Se poate alege notarul? Da, inclusiv atunci când vânzătorul are deja unul. Cei doi notari își împart atunci onorariile, fără cost suplimentar pentru părți.

Cât timp trece între antecontract și actul autentic? În general două până la trei luni, termenul fiind impus de răspunsurile terților — urbanism, situația ipotecară, epuizarea drepturilor de preempțiune — și de obținerea creditului.

Ce se întâmplă dacă o condiție suspensivă nu se realizează? Vânzarea devine caducă, iar depozitul de garanție este restituit, cu condiția ca cumpărătorul să fi îndeplinit diligențele prevăzute, în special cererile de credit conforme cu caracteristicile stipulate.

Poate fi semnat actul la distanță? Da, actul autentic electronic este admis, cu primirea prin videoconferință printr-un dispozitiv dedicat. Procura rămâne cealaltă soluție pentru o parte aflată în imposibilitate de a se prezenta.

De reținut

Notarul face trei lucruri pe care nimic altceva nu le înlocuiește: verifică faptul că vânzătorul poate vinde și că bunul poate fi vândut, întocmește un act care face dovadă deplină și care este executoriu fără judecată, și publică vânzarea pentru a o face opozabilă tuturor. Termenul de două până la trei luni nu este o lentoare administrativă: este timpul necesar acestor verificări, de care depind răspunsurile terților.

În privința costurilor, esențialul nu este negociabil pentru că nu îi revine lui. Singura marjă privește o fracțiune din onorarii, iar adevărata pârghie rămâne în altă parte: alegerea notarului, implicarea lui încă din antecontract și anticiparea aspectelor pe care verificările sale le vor scoate la iveală. Continuarea parcursului este detaliată în articolul nostru despre procesul legal și financiar al unei achiziții imobiliare.