Garanție de închiriere: calcul și restituire legală

Depozitul de garanție constituie una dintre cele mai reglementate sume în cadrul unui contract de închiriere. Reglementată prin legea nr.89-462 din 6 iulie 1989, cunoscută sub denumirea de legea Mermaz, face totuși obiectul a numeroase dispute între proprietari și chiriași, în special pe perioada restituirii la încheierea contractului de închiriere. Înțelegerea regulilor precise de calcul, conservare și restituire este esențială pentru asigurarea relației de închiriere și evitarea litigiilor în fața comisiei de conciliere departamentale sau a judecătorului de litigii de protecție.

Calculul sumei garanției legale

Suma depozitului de garanție este strict limitată de lege și depinde de tipul de închiriere:

• Închiriere goală (reședința principală): depozitul este limitat lao lună de chirie fără taxe, în conformitate cu articolul 22 din legea din 6 iulie 1989, modificată prin legea MOLLE din 2009.
• Închiriere mobilată (reședința principală): din legea ALUR din 24 martie 2014, depozitul este plafonat ladouă luni de chirie fără taxe(articolul 25-6 din legea 1989).
• Închiriere sezonieră sau mobilitate: fără plafon legal pentru închirierea sezonieră; pentru un contract de închiriere de mobilitate nu poate fi solicitat niciun depozit (articolul 25-14).

Garanția trebuie plătită la semnarea contractului de închiriere iar cuantumul acestuia trebuie menționat în mod expres în contract. Vă rugăm să rețineți: dacă chiria se plătește în avans pentru o perioadă mai mare de două luni,nu poate fi solicitat niciun depozit de garanțiea chiriașului.

Termenele limită de returnare după inventar

Returnarea depozitului este guvernată de termene stricte, deoarece legea ALUR:

• 1 luna maximdacă inventarul de ieşire esteconformăîn inventarul locurilor de intrare;
• 2 luni maximdacădeteriorasau se constată încălcări.

Aceste termene curg de la predarea cheilor locatorului sau agentului acestuia. În coproprietate, locatorul poate păstra un provizion de20% maximde la depozit și până la închiderea anuală a conturilor de coproprietate, pentru a înlătura eventualele ajustări de taxe.

În cazul returnării cu întârziere, depozitul se majorează cu10% din chiria lunară excluzând taxele pe lună de întârziere începută, pedeapsa automată prevăzută la articolul 22 din legea din 1989.

Deduceri permise la depozit

Locatorul poate face deduceri numai la prezentareadocumente justificative: cotații, facturi, rapoarte ale executorului judecătoresc sau fotografii atașate la inventar. Următoarele sunt în special justificabile:

• reparatii de inchiriere neefectuate (decretul nr. 87-712 din 26 august 1987);
• chirii și taxe neplătite;
• daune dincolo de degradarea normală;
• regularizări de taxe.

Acolodărăpănat, definită ca uzură normală legată de timp, nu poate fi niciodată facturată chiriașului. Intrucat legea ALUR, locatorul si chiriasul se pot pune de acord asupra unei grile de degradare anexata contractului de inchiriere pentru a obiectiva deducerile.

Recurs în caz de dispută

În caz de dezacord, chiriașul trebuie să trimită mai întâi unnotificare formală prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. În lipsa unei înțelegeri pe cale amiabilă, acesta poate sechestracomisia departamentala de conciliere(CDC), apoi în lipsăjudecator de contencios protectiea instantei judecatoresti. Acțiunea este prescrisă de3 anide la data scadenței rambursării (articolul 7-1 din legea 1989).

Concluzie

Stăpânirea regimului de depozit de garanție asigură relația proprietar-chiriaș. Documentația riguroasă (inventar detaliat, fotografii, grilă de uzură, dovada lucrării) rămâne cea mai bună protecție împotriva litigiilor și garantează restituirea în conformitate cu cadrul legal.