Verkoopopdracht aan een makelaar – model

Presentatie

Een verkoopopdracht aan een makelaar is de overeenkomst waarbij een eigenaar van een woning of ander onroerend goed een makelaar opdraagt te bemiddelen bij de verkoop ervan, tegen betaling van courtage (makelaarsloon). De opdrachtgever blijft eigenaar en verkoper; de makelaar treedt op als tussenpersoon die het object in de markt zet, bezichtigingen organiseert, onderhandelt en de opdrachtgever adviseert. Rechtsgrondslag: de verkoopopdracht is een overeenkomst van opdracht in de zin van art. 7:400 e.v. BW. Voor zover de makelaar optreedt als tussenpersoon die partijen bij elkaar brengt zonder zelf partij te worden bij de koopovereenkomst, is meer specifiek de regeling van bemiddeling (art. 7:425 e.v. BW) van toepassing, die de algemene opdrachtregels aanvult. De makelaar dient bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (art. 7:401 BW) en is gehouden de opdrachtgever te informeren over relevante ontwikkelingen, biedingen en risico's. Courtage: het makelaarsloon is doorgaans een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, te vermeerderen met btw, en wordt in beginsel verschuldigd zodra de opdracht heeft geleid tot een koopovereenkomst tussen de opdrachtgever en een door de makelaar aangebrachte koper. Partijen kunnen een "no cure no pay"-clausule overeenkomen, waarbij geen loon verschuldigd is indien geen koopovereenkomst tot stand komt, ongeacht de door de makelaar verrichte inspanningen. Exclusiviteit: bij een exclusieve (bemiddelings)opdracht verbindt de opdrachtgever zich gedurende de looptijd uitsluitend via deze makelaar te verkopen; verkoopt de opdrachtgever toch zelf of via een andere makelaar, dan kan niettemin courtage of een schadevergoeding verschuldigd zijn. Bij een niet-exclusieve (algemene) opdracht kan de opdrachtgever meerdere makelaars gelijktijdig inschakelen en is doorgaans alleen courtage verschuldigd aan de makelaar die de uiteindelijke koper heeft aangebracht. NVM-praktijk: veel Nederlandse makelaars zijn aangesloten bij de NVM en hanteren diens modelvoorwaarden, waaronder een intrekkingsvergoeding wanneer de opdrachtgever de opdracht voortijdig beëindigt. Dit is marktpraktijk en geen wettelijke verplichting, maar dient in de opdrachtovereenkomst expliciet te worden vastgelegd om afdwingbaar te zijn. Duur en opzegging: de opdracht wordt doorgaans aangegaan voor een bepaalde initiële periode met stilzwijgende verlenging, met een opzegtermijn voor beide partijen. Op grond van art. 7:408 BW kan de opdrachtgever een opdracht in beginsel te allen tijde opzeggen; contractuele afspraken over vergoeding van gemaakte kosten of intrekkingsvergoeding blijven daarbij relevant. Essentiële bedingen: omschrijving van het object, vraagprijs, courtagepercentage en btw, exclusiviteit of niet-exclusiviteit, duur en opzegtermijn, kostenvergoeding bij voortijdige beëindiging, verplichtingen van de opdrachtgever (o.a. informatieverstrekking, medewerking aan bezichtigingen). Veelgemaakte fouten: het niet vastleggen van het moment waarop courtage verschuldigd wordt, het ontbreken van een duidelijke exclusiviteitsbepaling waardoor onduidelijkheid ontstaat bij parallelle verkoopinspanningen, en het niet vastleggen van een intrekkingsvergoeding bij voortijdige opzegging.