Technisch bezoek onroerend goed: DPE 2026-normen

Het energieprestatiecertificaat is van aard veranderd. Lange tijd was het slechts informatie die aan de koper of huurder werd overhandigd, maar het is een tegenwerpelijke norm geworden waarvan het resultaat het recht om een woning te verhuren bepaalt. Een onvoldoende klassering wordt niet gecorrigeerd door een prijsverlaging: zij verbiedt de verhuur. Deze omschakeling verklaart waarom het onderwerp is verschoven van technisch dossier naar vermogensrechtelijke afweging.

Wat het certificaat meet

Het certificaat evalueert het primaire energieverbruik van de woning en de uitstoot van broeikasgassen, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar en in kilogram kooldioxide per vierkante meter per jaar.

De uiteindelijke klassering houdt rekening met de meest ongunstige van de twee indicatoren. Een woning die presteert op verbruik maar wordt verwarmd met een sterk uitstotende energiebron, wordt op dit tweede criterium geklasseerd. Deze regel, de dubbele-drempelregel genoemd, verrast eigenaars regelmatig die isolatiewerken hebben laten uitvoeren zonder hun verwarmingswijze te veranderen.

Daaruit volgen zeven klassen, van A tot G. De twee laatste komen overeen met zogenaamde energieverslindende woningen, het voornaamste doelwit van de opeenvolgende beperkingen.

De berekeningsmethode en haar grenzen

De berekening is gebaseerd op de fysieke kenmerken van het gebouw — isolatie, schrijnwerk, verwarmingssysteem, productie van warm water, ventilatie — en niet op het werkelijk gefactureerde verbruik. Dit is een fundamentele verandering ten opzichte van de oude methode, die zich kon baseren op facturen.

Daaruit volgen twee praktische gevolgen. Het gedrag van de bewoners heeft geen invloed op het resultaat, waardoor certificaten onderling vergelijkbaar zijn. En een onbewoonde woning kan worden gecertificeerd, wat vroeger niet altijd het geval was.

De tegenhanger hiervan is de gevoeligheid van het resultaat voor de kwaliteit van de opname. Twijfel over de isolatie van een muur, het ontbreken van een bewijsstuk voor een schrijnwerkelement, een verkeerd gemeten oppervlakte kunnen leiden tot een verschuiving van klasse. Bij ontbreken van bewijs hanteert de opsteller van het certificaat standaardwaarden, die stelselmatig ongunstig zijn. Het aanleveren van facturen van werken, isolatiecertificaten en kenmerken van uitrustingen is dus geen hoffelijkheid: het is wat een nadelige klassering voorkomt.

De methode werd overigens aangepast voor kleine oppervlaktes, waarvan de berekening de klassering mechanisch benadeelde vanwege het gewicht van sanitair warm water in verhouding tot de oppervlakte. Een oud certificaat voor een studio verdient het om opnieuw opgesteld te worden volgens de gecorrigeerde methode: de klassering kan verbeteren zonder enige werken.

Tegenwerpelijkheid en gevolgen

Het certificaat is tegenwerpelijk. Een koper of huurder die een significant verschil vaststelt tussen de aangegeven klassering en de werkelijkheid, kan de aansprakelijkheid van de opsteller inschakelen en, naargelang het geval, die van de verkoper of verhuurder.

Deze tegenwerpelijkheid geldt voor de prestatiegegevens, terwijl de aanbevelingen voor werken een indicatieve waarde behouden. Dit onderscheid is nuttig: het is de klassering die verbindt, niet de raming van de voorgestelde verbeteringen.

De geldigheidsduur ervan bedraagt tien jaar, onder voorbehoud van bepalingen die de geldigheid hebben ingekort van certificaten die zijn opgesteld volgens eerdere methodes. Een certificaat moet opnieuw worden opgesteld na werken die de prestatie substantieel wijzigen — in beide richtingen, want een niet-geactualiseerde renovatie ontneemt het pand het voordeel van zijn verbetering.

Het geleidelijke verhuurverbod

Dit is het zwaarste effect, en het werkt in stappen.

Energetische fatsoenlijkheid is een voorwaarde geworden voor verhuur. De meest energieverslindende woningen worden er als eerste van uitgesloten, gevolgd door de volgende klassen volgens een door de wet vastgelegd tijdschema. Omdat dit tijdschema meerdere keren is aangepast, is de enige betrouwbare methode het controleren van de regel die geldt voor het betreffende jaar, in plaats van te vertrouwen op een onthouden termijn.

Een woning die niet fatsoenlijk is in energetische zin mag niet te huur worden aangeboden, en een reeds aanwezige huurder kan de verhuurder verzoeken de nodige werken uit te voeren, in voorkomend geval via rechterlijke dwang.

Voor een verhuurder speelt de afweging zich dus stroomopwaarts af: de werken laten uitvoeren, verkopen vóór het betreffende drempeljaar, of van bestemming veranderen. Deze beslissingen vereisen dat de termijn is opgenomen in het beheer van het pand, zoals beschreven in onze gids voor vastgoedbeheer.

De energieaudit, te onderscheiden van het certificaat

Een energieaudit komt bovenop het certificaat voor de verkoop van bepaalde, tot de meest energieverslindende behorende woningen. Hij vervangt het niet: hij stelt geraamde renovatietrajecten voor waarmee hogere klassen kunnen worden bereikt, met een raming van de verwachte besparingen.

De toepassingssfeer breidt zich stapsgewijs uit, gericht op opeenvolgende klassen. Net als bij het huurtijdschema moet dit voor het lopende jaar worden gecontroleerd, en hij sluit aan bij de rest van het technisch diagnosedossier dat aan de koper wordt overhandigd.

Gebruiksscenario's

Aankoop van een te renoveren pand. Vraag vóór het bod het certificaat op en, indien aanwezig, de audit. De klassering bepaalt de mogelijkheid om te verhuren, en dus de rentabiliteit van het project, met de fiscale gevolgen die worden beschreven in ons artikel over vastgoedfiscaliteit.

Pand net op de grens van een klasse geklasseerd. Laat de opname controleren voordat u een beslissing neemt. Een ontbrekend isolatiebewijs kan volstaan om het resultaat te doen omslaan, zonder dat enige werken nodig zijn.

Studio gecertificeerd volgens de oude methode. Overweeg een nieuw certificaat: de correctie die is aangebracht in de berekening voor kleine oppervlaktes verbetert vaak de klassering bij ongewijzigde kenmerken.

Veelgestelde vragen

Waarop is de klassering gebaseerd? Op de fysieke kenmerken van de woning, en niet op het gefactureerde verbruik. De klassering houdt rekening met de meest ongunstige van de twee indicatoren, primair energieverbruik en broeikasgasuitstoot.

Hoelang is het certificaat geldig? Tien jaar, onder voorbehoud van bepalingen die de geldigheid hebben ingekort van certificaten opgesteld volgens eerdere methodes. Het moet opnieuw worden opgesteld na werken die de prestatie substantieel wijzigen.

Is het certificaat tegenwerpelijk? Ja voor de prestatiegegevens: een significant verschil schept aansprakelijkheid voor de opsteller, en naargelang het geval voor de verkoper of verhuurder. De aanbevelingen voor werken blijven indicatief.

Belemmert een slechte klassering de verhuur? Ja, in opeenvolgende stappen die steeds bredere klassen betreffen. Omdat het tijdschema meerdere keren is gewijzigd, moet de regel die geldt voor het betreffende jaar worden gecontroleerd.

Kan men een certificaat betwisten? Ja, door een tegenexpertise te laten uitvoeren. De afwijkingen komen meestal voort uit standaardwaarden die bij ontbreken van bewijsstukken worden gehanteerd, wat door het overleggen van facturen van werken kan worden weggenomen.

Wat is het verschil met de energieaudit? Het certificaat klasseert de woning; de audit stelt geraamde renovatietrajecten voor. De audit komt bovenop het certificaat voor de verkoop van bepaalde energieverslindende woningen, zonder het te vervangen.

Om te onthouden

Drie punten bepalen het gebruik dat men van een pand kan maken. De klassering houdt rekening met de meest ongunstige van de twee indicatoren, waardoor isolatie alleen onvoldoende is wanneer de verwarmingswijze uitstoot veroorzaakt. Het resultaat hangt sterk af van de geleverde bewijsstukken, bij gebrek waaraan ongunstige standaardwaarden worden toegepast. En de termijn van het verhuurverbod moet voor het lopende jaar worden gecontroleerd, niet uit het geheugen.

Voor een eigenaar is het praktische gevolg eenvoudig: het certificaat is niet langer een document dat moet worden voorgelegd op het moment van ondertekenen, het is een beheersgegeven dat moet worden opgevolgd als een contractuele termijn.