Rol van de notaris bij de aankoop van onroerend goed: complete gids

Rol van de notaris bij de aankoop van onroerend goed: complete gids

Inleiding

De tussenkomst van de notaris is een essentiële stap tijdens elke aankoop van onroerend goed in Frankrijk. De notaris, een door de minister van Justitie benoemde openbare en ministeriële ambtenaar, stelt de transactie veilig, garandeert de rechtsgeldigheid ervan en beschermt de belangen van beide partijen. Zijn rol gaat verder dan het eenvoudig opmaken van akten: hij ondersteunt de koper en de verkoper vanaf de eerste gesprekken tot aan de overhandiging van de sleutels. Door hun missies te begrijpen, kan de koper anticiperen op de procedures, deadlines controleren en de totale kosten van zijn acquisitie optimaliseren. Dit artikel beschrijft de wettelijke verplichtingen van de notaris, hun concrete missies en goede praktijken om effectief met hen samen te werken.

De notaris, die garant staat voor de rechtszekerheid van de transactie.

De notaris treedt op als een openbaar ambtenaar die is gedelegeerd aan het gezag van de staat. In overeenstemming met verordening nr. 45-2590 van 2 november 1945 verleent hij authenticiteit aan de akten die hij opstelt, waardoor ze uitvoerbaar zijn en een bepaalde datum krijgen. Bij de aankoop van onroerend goed is deze authenticatie verplicht bij elke eigendomsoverdracht, krachtens artikel 4 van het decreet van 4 januari 1955 betreffende de kadastrale registratie.

Vóór de ondertekening voert de notaris diepgaande controles uit: de eigendomstitel van de verkoper, de afwezigheid van hypotheken of verborgen erfdienstbaarheden, de stedenbouwkundige conformiteit van het onroerend goed (stedenbouwkundig certificaat, stedelijk voorkeursrecht), de naleving van verplichte technische diagnostiek (DPE, asbest, lood, termieten, ERP). Hij zorgt er ook voor dat de partijen juridisch in staat zijn om overeenkomsten te sluiten.

De concrete opdrachten van de notaris bij de aankoop

De concrete opdrachten van de notaris bij de aankoop

De tussenkomsten van de notaris verlopen in verschillende fasen. Hij stelt eerst het compromis of de verkoopbelofte op, een document waarin de definitieve voorwaarden van de transactie worden vastgelegd. Tijdens de herroepingstermijn van 10 dagen voorzien in artikel L.271-1 van het Bouw- en Woningwetboek kan de koper zich zonder boete herroepen.

Tussen het compromis en de authentieke akte (doorgaans 2 tot 3 maanden) verzamelt de notaris de verplichte documenten: hypotheekstatus, certificaat van burgerlijke staat, fiscale situatie van het onroerend goed, mede-eigendomsdocumenten indien van toepassing (artikel L.721-2 van het WVV). Hij berekent ook de overdrachtsrechten ter vergoeding (ongeveer 5,80% van de prijs voor de oude) en bereidt de slotakte voor.

Op de dag van ondertekening leest hij de authentieke akte, int het geld, overhandigt de sleutels en publiceert de verkoop aan de kadastrale dienst in de maand na ondertekening.

Notariskosten en -kosten

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, komen “notariskosten” niet volledig ten laste van het notariskantoor. Ze zijn onderverdeeld in drie delen: rechten en belastingen (ongeveer 80%), betaald aan de staat en gemeenschappen; notariskosten (ongeveer 10%), geregeld volgens decreet nr. 2016-230 van 26 februari 2016; en verschotten (voorgeschoten kosten voor het verkrijgen van documenten en certificaten).

Sinds de Macron-wet van 6 augustus 2015 kunnen notarissen een korting van maximaal 20% op hun honoraria verlenen voor transacties boven de 100.000 euro, waarover moet worden onderhandeld.Sinds de Macron-wet van 6 augustus 2015 kunnen notarissen een korting van maximaal 20% op hun honoraria verlenen voor transacties boven de 100.000 euro, waarover moet worden onderhandeld.

Praktische voorbeeldenVoorbeeld 1 – Aankoop van een condominiumappartement in Lyon ⬥⬥⬥: Voor een oud pand van € 350.000 tekende de koper een compromis met zijn notaris. Hij ontdekte een recht van doorgang dat aanvankelijk niet werd vermeld en liet opnieuw onderhandelen over de prijs van € 8.000, waardoor een later geschil werd vermeden.

Voorbeeld 2 – Verwerving van een nieuw onroerend goed (VEFA) ⬥⬥⬥: Tijdens een verkoop in een toekomstige staat van voltooiing heeft de notaris de financiële garantie van voltooiing van de ontwikkelaar geverifieerd (artikel L.261-11 van de CCH) en de verzoeken om fondsen in termijnen veiliggesteld, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden.Voorbeeld 3 – Aankoop met overbruggingskrediet ⬥⬥⬥: De notaris coördineerde de opheffing van de oude hypotheek en de vestiging van de nieuwe garantie, waardoor een gesynchroniseerde ondertekening van de twee transacties mogelijk werd.

Conclusie

De notaris is veel meer dan een eenvoudige opsteller van akten: hij is een neutrale juridisch adviseur die uw gehele vastgoedproject veiligstelt. Door uw eigen notaris te kiezen (gratis, aangezien de honoraria in geval van dubbele vertegenwoordiging tussen de twee kantoren worden gedeeld) kunt u profiteren van persoonlijk advies. Aarzel niet om het te raadplegen vóór het compromis om te anticiperen op fiscale, eigendoms- of erfeniskwesties die verband houden met uw aankoop.