Terminación del contrato de arrendamiento: motivos legales y aviso a respetar

El inquilino y el arrendador no están en igualdad de condiciones frente a la resolución de un contrato de alquiler de vivienda. El inquilino puede marcharse en cualquier momento, sin motivo. El arrendador solo puede notificar la resolución al vencimiento del contrato, por uno de los tres motivos que admite la ley, y respetando unas menciones cuya omisión conlleva la nulidad pura y simple de la notificación. Esta asimetría es la clave de todo el régimen.

La notificación de resolución dada por el inquilino

El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento, sin tener que justificarse. El preaviso de derecho común es de tres meses en alquiler sin amueblar.

Se reduce a un mes en varias situaciones:

• La vivienda se encuentra en zona tensionada, lo que basta por sí solo, sin necesidad de otra condición.
• El inquilino obtiene un primer empleo, es trasladado, pierde su empleo o recupera un empleo tras haberlo perdido.
• Su estado de salud, acreditado mediante certificado médico, justifica un cambio de domicilio, y tiene más de sesenta y cinco años.
• Es beneficiario del ingreso mínimo de solidaridad o de la prestación para adultos discapacitados.
• Se le asigna una vivienda social.

En alquiler amueblado, el preaviso es de un mes cualquiera que sea la situación.

El punto de partida del plazo es la fecha de recepción de la notificación por parte del arrendador, no la fecha de envío. Una notificación enviada por correo el último día del mes no hace, por tanto, que el preaviso comience a correr desde ese día. El inquilino que invoque un preaviso reducido debe precisar el motivo y adjuntar el justificante en la propia notificación: un motivo revelado con posterioridad no tiene efecto retroactivo, y el preaviso sigue siendo de tres meses.

La notificación de resolución dada por el arrendador

El arrendador no dispone de una libertad equivalente. Su notificación solo es posible al vencimiento del contrato, con un preaviso de seis meses en alquiler sin amueblar y de tres meses en amueblado, y únicamente por uno de estos tres motivos:

La recuperación para uso propio. El arrendador recupera la vivienda para sí mismo, su cónyuge, pareja de hecho, conviviente notorio, ascendiente o descendiente, o los de su cónyuge. La notificación debe designar nominalmente al beneficiario y precisar el vínculo que lo une al arrendador.

La venta. La notificación equivale a una oferta de venta a favor del inquilino, que dispone de un derecho de tanteo. Debe, por tanto, mencionar el precio y las condiciones de la venta, y reproducir las disposiciones legales aplicables.

El motivo legítimo y serio. Se trata la mayoría de las veces de incumplimientos del inquilino —retrasos de pago reiterados, molestias a los vecinos, falta de seguro—. El motivo debe ser real y suficientemente grave, y corresponde al arrendador acreditarlo.

A estas exigencias se añade una nota informativa que debe adjuntarse a la notificación por recuperación o por venta. Su ausencia se sanciona con la nulidad de la notificación, al igual que un motivo impreciso o un beneficiario no designado.

Por último, un inquilino de más de sesenta y cinco años con recursos modestos se beneficia de una protección: no se le puede notificar la resolución sin que se le proponga una solución de realojamiento, salvo cuando el propio arrendador cumple determinadas condiciones de edad o de recursos.

La forma de la notificación

Se admiten tres modos de notificación, y solo esos:

• La carta certificada con acuse de recibo.
• El acta de agente judicial.
• La entrega en mano contra recibo o firma.

Un correo electrónico, un mensaje o una carta simple no constituyen una notificación válida. Esta exigencia de forma no es teórica: se refiere a la prueba de la fecha de recepción, de la cual depende el cálculo del preaviso. Es la misma cuestión probatoria que atraviesa todo el expediente de alquiler, desde el contrato de alquiler y sus anexos hasta el acta de estado del inmueble.

La resolución por impago

Sigue una lógica distinta de la notificación de resolución ordinaria y se basa casi siempre en la cláusula resolutoria incluida en el contrato.

La aplicación comienza con un requerimiento de pago entregado por un agente judicial. El inquilino dispone de un plazo legal para regularizar su situación —plazo que se ha reducido con una reforma reciente y que conviene, por tanto, verificar para el año en curso—. A falta de regularización, la cláusula surte efecto y el arrendador acude al juez para que declare la resolución y ordene el desalojo.

Dos matices enmarcan este mecanismo. El juez puede conceder plazos de pago, que suspenden los efectos de la cláusula mientras se respeten. Y el desalojo no puede ejecutarse durante la tregua invernal, que va de noviembre a marzo.

La lección práctica es constante: la rapidez de reacción pesa más que el importe en juego. Un impago tratado en el primer mes suele resolverse con un plan de pagos; el mismo impago tratado en el sexto mes se resuelve mediante un procedimiento largo cuyo desenlace económico rara vez es satisfactorio. Este seguimiento forma parte de las rutinas expuestas en nuestra guía de gestión de alquileres.

Lo que se resuelve a la salida

El fin del contrato de alquiler da lugar a dos operaciones distintas que no deben confundirse.

El acta de estado del inmueble de salida, comparada con la de entrada, determina las eventuales retenciones. La devolución de la fianza se rige después por sus propios plazos, uno o dos meses según la conformidad de ambas actas, con penalizaciones automáticas en caso de retraso, calculadas por mes comenzado.

La regularización de los gastos del periodo transcurrido sigue siendo debida con independencia de estas operaciones, y no se compensa libremente con la fianza. El reparto entre lo que es recuperable y lo que no lo es se trata en nuestro artículo sobre los gastos de comunidad repercutibles.

Escenarios de uso

Inquilino trasladado por motivos profesionales. El preaviso reducido a un mes supone que el motivo se indique en la notificación y esté justificado. Invocado después del envío, no reduce nada.

Arrendador que desea vender. La notificación debe entregarse seis meses antes del vencimiento, mencionar el precio y las condiciones, reproducir las disposiciones relativas al derecho de tanteo y ir acompañada de la nota informativa. Una sola de estas omisiones anula la notificación, y el contrato se renueva por tres años.

Impago persistente. Requerimiento de pago, y después demanda ante el juez al expirar el plazo. Anticipar la tregua invernal en el calendario evita descubrir que el desalojo obtenido no podrá ejecutarse hasta pasados varios meses.

Preguntas frecuentes

¿Debe el inquilino justificar su notificación de resolución? No, salvo que reclame un preaviso reducido a un mes. En ese caso, el motivo debe figurar en la notificación y estar justificado en el momento de su envío.

¿A partir de cuándo corre el preaviso? Desde la fecha de recepción de la notificación por su destinatario, y no desde la fecha de envío. Por eso el modo de notificación, que acredita esa fecha, está regulado.

¿Puede el arrendador notificar la resolución en medio del contrato? No. Su notificación solo es posible al vencimiento, con seis meses de preaviso en alquiler sin amueblar. Durante la vigencia del contrato, solo la resolución por incumplimiento, mediante la cláusula resolutoria, permite poner fin al contrato.

¿Qué ocurre si falta una mención obligatoria? La notificación es nula. El contrato continúa y se renueva por un nuevo periodo, debiendo el arrendador esperar al siguiente vencimiento.

¿Puede notificarse la resolución por correo electrónico? No. Solo se admiten la carta certificada con acuse de recibo, el acta de agente judicial y la entrega en mano contra recibo.

¿Puede un inquilino de edad avanzada estar protegido frente a una notificación de resolución? Sí. A partir de cierta edad y bajo condición de recursos, la notificación exige una propuesta de realojamiento, salvo cuando el propio arrendador cumple determinadas condiciones de edad o de recursos.

Para recordar

El inquilino resuelve libremente el contrato, sin perjuicio del preaviso y la forma. El arrendador solo resuelve al vencimiento, por tres motivos admitidos con carácter limitativo, y su notificación es un acto formal en el que cada mención condiciona la validez: designación del beneficiario en caso de recuperación, precio y condiciones en caso de venta, nota informativa en ambos casos.

En caso de impago, la regla es distinta y más simple: es el plazo de reacción el que determina el desenlace. El formalismo protege a quien lo aplica, pero ningún procedimiento remedia seis meses de inacción.