Obligatorische Immobiliendiagnose: Vollständige Liste 2026

Die technische Diagnoseakte ist keine Verwaltungsformalität, die man am Vorabend der Unterzeichnung zusammenstellt. Sie ist ein vertragliches Dokument, dessen Fehlen oder Ablauf dem Verkäufer oder Vermieter die Klausel zum Ausschluss der Sachmängelhaftung entzieht und den Weg zu einer Kaufpreisminderung oder Vertragsauflösung öffnet. Die Schwierigkeit liegt weniger in der Liste der Diagnosen als in zwei Dingen: zu wissen, welche für Ihre Immobilie gelten, und Gültigkeitsdauern zu überwachen, die von sechs Monaten bis unbegrenzt reichen.

Was die Pflicht auslöst

Keine Immobilie erfordert sämtliche Diagnosen. Drei Parameter bestimmen die geltende Liste:

• Die Art des Vorgangs. Ein Verkauf und eine Vermietung erfordern nicht dieselbe Akte. Manche Diagnosen sind gemeinsam, andere nur für eine der beiden Situationen vorgesehen.
• Das Alter der Immobilie und ihrer Installationen. Das Baujahr bestimmt die Diagnosen zu Asbest und Blei; das Alter der Gas- und Elektroinstallationen bestimmt die entsprechenden Diagnosen.
• Der Standort. Termiten, Hausschwamm, Natur- und Technologierisiken hängen von Präfekturverordnungen und kommunalen Zonierungen ab.

Daraus ergibt sich eine praktische Regel: Die Liste wird für jede Immobilie einzeln erstellt, niemals durch Übernahme der Akte einer Nachbarimmobilie.

Die Diagnosen beim Verkauf

Der Energieausweis. Zehn Jahre gültig. Er ist zum folgenreichsten Dokument geworden, da er nicht mehr nur informiert: Er bestimmt die Möglichkeit zur Vermietung, und seine Einstufung ist seit der Reform, die ihm bindenden Wert verliehen hat, rechtlich bindend.

Die energetische Sanierungsberatung. Sie ergänzt den Energieausweis bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Gebäuden im Alleineigentum, die in die untersten Kategorien eingestuft sind. Der Anwendungsbereich weitet sich in aufeinanderfolgenden Etappen aus: Ein Punkt, der für das laufende Jahr zu prüfen ist, da der Zeitplan mehrfach angepasst wurde.

Asbest. Erforderlich für Immobilien, deren Baugenehmigung vor Juli 1997 erteilt wurde. Ein negativer Befund muss nicht erneuert werden; ein positiver Befund erfordert eine regelmäßige Nachverfolgung.

Der Bleibefund zur Expositionsrisikoermittlung. Für Wohnungen, die vor 1949 gebaut wurden. Die Gültigkeitsdauer hängt vom Ergebnis ab: unbegrenzt bei negativem Befund, nur ein Jahr, wenn Blei über dem Grenzwert festgestellt wird.

Die Gas- und Elektroinstallationen. Verpflichtend, sobald die Installation älter als fünfzehn Jahre ist. Gültigkeitsdauer von drei Jahren beim Verkauf.

Der Risikoausweis. Naturrisiken, Bergbaurisiken, technologische Risiken, seismische Risiken, Radon. Seine Gültigkeitsdauer ist kurz — sechs Monate — und er ist die Diagnose, die am häufigsten zwischen Vorvertrag und notarieller Urkunde abläuft.

Termiten. Nur in den durch Präfekturverordnung festgelegten Zonen, ebenfalls mit einer Gültigkeitsdauer von sechs Monaten.

Die nicht angeschlossene Abwasserentsorgung. Wenn die Immobilie nicht an das öffentliche Netz angeschlossen ist, mit einer Gültigkeitsdauer von drei Jahren.

Die Vermessung. Die private Nutzfläche im Wohnungseigentum unterliegt dem Gesetz Carrez. Ihre Gültigkeitsdauer ist unbegrenzt, solange keine Arbeiten die Fläche verändern, doch ein Fehler von mehr als einem Zwanzigstel begründet einen Anspruch auf Kaufpreisminderung.

Die Diagnosen bei Vermietung

Die Akte ist kürzer, und die Gültigkeitsdauern unterscheiden sich — dies ist die häufigste Fehlerquelle bei Vermietern, die eine Verkaufsakte wiederverwenden.

• Der Energieausweis, zehn Jahre gültig.
• Der Bleibefund, dessen Gültigkeitsdauer bei Vermietung sechs Jahre beträgt, wenn er positiv ist, und unbegrenzt, wenn er negativ ist.
• Die Zustandsberichte zu Gas- und Elektroinstallationen, sechs Jahre gültig bei Vermietung gegenüber drei Jahren beim Verkauf.
• Der Risikoausweis, stets sechs Monate.
• Die Wohnfläche im Sinne des Gesetzes Boutin, die sich von der Carrez-Fläche unterscheidet.

Das gesamte Dossier wird dem Mietvertrag beigefügt. Diese Beifügung ist nicht symbolisch: Sie macht die Akte rechtsverbindlich, und ihr Fehlen kann geltend gemacht werden. Die elektronische Signatur eines Wohnraummietvertrags bietet hier einen konkreten Vorteil, indem sie den Vertrag und seine Anlagen in einer einzigen datierten Einheit versiegelt, von der nachgewiesen werden kann, dass sie nachträglich nicht verändert wurde.

Der Wendepunkt: die energetische Mindeststandardpflicht

Der Energieausweis hat sich in seiner Natur verändert. Er informiert nicht mehr nur den Käufer oder Mieter: Eine unzureichende Einstufung untersagt schlicht die Vermietung.

Das Verbot gilt schrittweise, beginnend mit den energieintensivsten Wohnungen, und verschärft sich im Laufe der Jahre auf die nachfolgenden Klassen. Da der Zeitplan mehrfach geändert wurde, besteht die einzige verlässliche Methode darin, die für das jeweilige Jahr geltende Regel zu prüfen, anstatt sich auf eine gemerkte Frist zu verlassen.

Zwei praktische Konsequenzen für einen Vermieter. Erstens verdient eine Diagnose nahe der Klassengrenze eine Gegenprüfung vor jeder Verpflichtung, da ein Wendepunkt den Status der Immobilie ändert. Zweitens kann eine unter einer früheren Berechnungsmethode erstellte Diagnose eine andere Einstufung ergeben als eine heute erneut durchgeführte Diagnose: Das Erstellungsdatum zählt genauso wie das Ergebnis. Dieses Thema wird in unserem Artikel über die geltenden Normen für den Energieausweis.

Was bei einer unvollständigen Akte auf dem Spiel steht

Das Fehlen einer Pflichtdiagnose wird nicht mit einem einfachen Bußgeld geahndet. Es entzieht dem Verkäufer den Nutzen der Ausschlussklausel für die Sachmängelhaftung bezüglich des betreffenden Mangels. Konkret kann der Käufer, der nachträglich einen Mangel entdeckt, der einer fehlenden Diagnose zuzuordnen ist, eine Kaufpreisminderung oder sogar die Rückabwicklung des Verkaufs verlangen.

Eine abgelaufene Diagnose hat dieselbe Wirkung wie eine fehlende Diagnose. Deshalb müssen Dokumente mit kurzer Gültigkeitsdauer — Risikoausweis und Termitenbefund, sechs Monate — zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Urkunde überwacht werden, da die Frist diese Grenze häufig überschreitet.

Schließlich muss die Diagnose von einem zertifizierten und versicherten Fachmann erstellt werden. Eine von einem nicht zertifizierten Dienstleister erstellte Akte ist nicht rechtsverbindlich, unabhängig von der Qualität ihres Inhalts.

Anwendungsszenarien

Verkauf einer Eigentumswohnung aus der Zeit vor 1949. Die Akte umfasst die Carrez-Vermessung, den Bleibefund, den Asbestbefund, den Risikoausweis und, je nach Alter der Installationen, Gas und Elektrizität. Dies ist die vollständigste Konfiguration.

Vermietung eines Hauses aus den 1980er Jahren. Asbest und Blei fallen nicht in den Anwendungsbereich. Der Fokus liegt auf der energetischen Einstufung, die das Vermietungsrecht bestimmt, sowie auf den Installationen, falls sie älter als fünfzehn Jahre sind.

Verwaltung eines Mietimmobilienbestands. Die Nachverfolgung wird eher zu einer Frage des Zeitplans als der punktuellen Konformität: Jede Immobilie hat ihre eigenen Fristen. Die Orientierungspunkte zur Organisation dieser Nachverfolgung finden sich in unserem Leitfaden zur Mietverwaltung, und die Nachverfolgbarkeit der Dokumentenübergabe schließt an das Übergabeprotokoll.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange bleibt eine Diagnose gültig? Das variiert von sechs Monaten — Risikoausweis, Termiten — bis zu zehn Jahren beim Energieausweis, mit unbegrenzten Gültigkeitsdauern bei negativem Asbest- oder Bleibefund. Dieselbe Leistung kann je nachdem, ob sie einem Verkauf oder einer Vermietung dient, zwei unterschiedliche Gültigkeitsdauern haben.

Kann eine Verkaufsdiagnose für eine Vermietung verwendet werden? Nicht systematisch. Die Gültigkeitsdauern unterscheiden sich, und die Vermessung ist nicht dieselbe — Carrez-Fläche im Wohnungseigentum für den Verkauf, Wohnfläche im Sinne des Gesetzes Boutin für die Vermietung.

Was passiert, wenn eine Diagnose in der Urkunde fehlt? Der Verkäufer verliert den Nutzen der Ausschlussklausel für die Sachmängelhaftung bezüglich des betreffenden Mangels. Der Käufer kann eine Kaufpreisminderung oder die Rückabwicklung des Verkaufs verlangen.

Wer darf diese Diagnosen durchführen? Ein von einer akkreditierten Stelle zertifizierter Diagnostiker mit einer Berufshaftpflichtversicherung. Eine von einem nicht zertifizierten Dienstleister erstellte Akte ist nicht rechtsverbindlich.

Kann die energetische Einstufung eine Vermietung verhindern? Ja. Die energieintensivsten Wohnungen werden schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, in Stufen, die aufeinanderfolgende Klassen betreffen. Da der Zeitplan mehrfach geändert wurde, muss er für das laufende Jahr überprüft werden.

Müssen Diagnosen nach Renovierungsarbeiten erneuert werden? Arbeiten, die die Fläche betreffen, machen die Vermessung ungültig. Arbeiten an der Dämmung oder Heizung rechtfertigen einen neuen Energieausweis, der die Immobilie in eine andere Klasse einstufen kann — in beide Richtungen.

Das Wichtigste in Kürze

Die Liste der Pflichtdiagnosen wird für jede Immobilie einzeln anhand von drei Parametern erstellt: der Art des Vorgangs, dem Alter des Gebäudes und der Installationen sowie dem Standort. Keine Standardliste befreit von dieser Prüfung.

Das eigentliche operative Risiko ist nicht das Vergessen einer Diagnose, das sichtbar wird, sondern der Ablauf eines Dokuments mit kurzer Gültigkeitsdauer zwischen Vorvertrag und Urkunde. Und das eigentliche strategische Risiko liegt in der energetischen Einstufung, die zu einer Nutzungsvoraussetzung der Immobilie geworden ist und nicht mehr nur eine bloße Information darstellt. Diese beiden Punkte verdienen es, fristgerecht überwacht zu werden, nicht erst im Moment der Unterzeichnung.