Prokura til salg af fast ejendom: vejledning 2026

At sælge en fast ejendom kræver underskrift af skødet hos notaren. Når ejeren ikke kan eller ikke ønsker at møde op — udstationering, sygdom, arbejdsmæssige forpligtelser — giver fuldmagten til at sælge en fast ejendom ham mulighed for at overlade underskriften til en betroet fuldmagtshaver. I modsætning til en udbredt misforståelse kræver artikel 1985 i Code civil ikke notarialform: en fuldmagt under privat underskrift er gyldig ved et almindeligt salg. Denne artikel gennemgår de mulige former, hvad notaren i praksis kan kræve, de nødvendige oplysninger, den fjernnotarielle fuldmagt og nyttige digitale værktøjer omkring transaktionen.

Notariel fuldmagt eller fuldmagt under privat underskrift: hvad artikel 1985 egentlig siger

Ifølge artikel 1985 i Code civil kan fuldmagten gives ved autentisk dokument, ved dokument under privat underskrift — endda ved almindeligt brev — eller mundtligt. Teksten stiller ikke krav om en bestemt form knyttet til det dokument, som fuldmagtshaveren efterfølgende skal underskrive. Salget af en fast ejendom stiftes ved parternes aftale om genstand og pris (artikel 1583 i Code civil); det udfærdiges i autentisk form, fordi ethvert dokument, der er underlagt tinglysning, skal være det (artikel 4 i dekret nr. 55-22 af 4. januar 1955). Dette krav gælder salgsdokumentet, ikke den fuldmagt, der gives til fuldmagtshaveren.

Konsekvens: for et almindeligt fast ejendomssalg, er en fuldmagt under privat underskrift tilstrækkelig. I praksis udarbejder den notar, der forestår salget, selv udkastet til fuldmagten og kræver ofte, at fuldmagtsgiverens underskrift bliver legaliseret (på rådhuset eller konsulatet) for at sikre sig hans identitet. Nogle notarkontorer foretrækker en autentisk fuldmagt i følsomme sager: det er et forsigtighedskrav, som man bør planlægge for, ikke en gyldighedsbetingelse fastsat ved lov.

Hvornår fuldmagten skal være notariel

Den autentiske form bliver obligatorisk, når det dokument, som fuldmagtshaveren skal underskrive, selv skal være autentisk for at være gyldigt. Det gælder navnlig for:

• Salg på plan (VEFA) og salg af en fast ejendom til renovering, hvor kontrakten skal indgås ved autentisk dokument.
• Stiftelse af en konventionel panteret, der ofte fastsættes i det købsdokument, der finansieres med lån.
• Gaven og accepten heraf, som er underlagt notarialform (artikel 931 og 933 i Code civil).

Ved salg af en ældre bolig fra en privatperson gælder ingen af disse regler: valget af form afhænger af sagens organisering og notarkontorets krav.

Fra udlandet: konsulat, lokal notar eller fjernfuldmagt

Når fuldmagtsgiveren bor uden for Frankrig, findes der flere muligheder:

• Konsulær fuldmagt: franske konsulater udøver notarfunktioner til gavn for franske borgere og kan udfærdige en fuldmagt eller legalisere underskriften på en fuldmagt under privat underskrift. Dokumentet udgår da fra en fransk myndighed og behøver ikke apostille.
• Fuldmagt udfærdiget af en lokal notar i bopælslandet, apostilleret i overensstemmelse med Haagerkonventionen af 5. oktober 1961 eller legaliseret afhængigt af landet, og hvis nødvendigt ledsaget af en beediget oversættelse.
• Den fjernnotarielle fuldmagt (artikel 20-1 i dekret nr. 71-941), som gør det muligt for fuldmagtsgiveren at underskrive hjemmefra: den beskrives nærmere nedenfor.

I alle tilfælde skal den notar, der forestår salget, have fuldmagten til rådighed, i original eller i den form, han har accepteret, inden underskriftsmødet.

Indholdet af en gyldig fast ejendomsfuldmagt

En fuldmagt til at sælge skal være udtrykkelig: artikel 1988 i Code civil fastslår, at en fuldmagt udformet i generelle vendinger kun omfatter administrationshandlinger, og at der kræves en udtrykkelig fuldmagt for at afhænde. En generel fuldmagt til at »forvalte mine anliggender« giver derfor ikke ret til at sælge en fast ejendom.

Væsentlige oplysninger

Fuldmagten, uanset form, skal som minimum angive:

• Fuldmagtsgiverens fulde identitet (navn, fornavne, fødselsdato og -sted, adresse, civilstand).
• Fuldmagtshaverens fulde identitet.
• Den præcise angivelse af ejendommen: adresse, art, matrikeloplysninger, eventuelle ejerlejlighedsandele.
• Den minimumspris, der accepteres, og salgsbetingelserne (opsættende betingelser, betalingsvilkår).
• De accessoriske beføjelser: at underskrive en forhåndskontrakt, modtage betalingen, give kvittering, udføre nødvendige formaliteter.
• Eventuelt en gyldighedsperiode, som loven ikke kræver, men som afgrænser fuldmagtsgiverens forpligtelse.

Begrænsninger og overskridelse af beføjelser

Fuldmagtsgiveren kan begrænse fuldmagtshaverens beføjelser: minimumspris, tidsfrist, valg af køber. En handling, der udføres uden for disse beføjelser, kan ikke gøres gældende mod fuldmagtsgiveren, medmindre køberen med rette har troet på fuldmagtshaverens beføjelser, navnlig på grund af fuldmagtsgiverens egen adfærd; fuldmagtsgiveren kan også godkende handlingen efterfølgende (artikel 1156 i Code civil).

Praktisk procedure: fra udarbejdelse til underskrift

Fuldmagten forberedes samtidig med salget: det er ofte den handling, der forsinker underskriftsmødet, når den sættes i gang for sent.

Trin 1: få udkastet til fuldmagten

Den notar, der forestår salget, sender sælgeren et udkast til fuldmagt tilpasset sagen. Han kontrollerer samtidig sælgerens handleevne (ingen værgemål eller samværgemål) og ejendommens status (sameje, opdelt ejendomsret, ægteskabsformue).

Trin 2: underskrive fuldmagten

Afhængigt af den valgte form underskriver fuldmagtsgiveren fuldmagten under privat underskrift og lader sin underskrift legalisere, underskriver den på konsulatet, hos en notar, eller på afstand ved proceduren i artikel 20-1 i dekret nr. 71-941. Han sender den derefter til notaren, i original når notaren kræver det.

Trin 3: notarens kontrol

Inden underskriften af salgsaftalen kontrollerer notaren fuldmagtens lovlighed, dens omfang (dækker den virkelig denne ejendom, til denne pris?) og dens tidsmæssige gyldighed. I tvivlstilfælde kræver han en bekræftelse eller en ny fuldmagt.

Trin 4: underskrift af salgsaftalen

Fuldmagtshaveren møder op på notarkontoret med et identitetsbevis og underskriver det autentiske dokument på sælgerens vegne, inden for grænserne af sine beføjelser. Fuldmagten vedhæftes dokumentet.

For forberedende dokumenter — forhåndsaftale, ensidigt salgstilbud — kan den elektroniske underskrift inden for fast ejendom anvendes, med en tjeneste der er i overensstemmelse med eIDAS-forordningen. Certyneo tilbyder en avanceret elektronisk signatur til disse dokumenter under privat underskrift forud for salget.

Særlige tilfælde: sameje, ejendomsselskaber og opdelt ejendomsret

Fuldmagten får en yderligere dimension, når ejendommen har flere ejere eller tilhører en formuestruktur.

Salg af en ejendom i sameje

Salg af en ejendom i sameje kræver i princippet samtykke fra alle medejere (artikel 815-3 i Code civil). Den, der ikke kan være til stede, giver fuldmagt, i den form notaren accepterer. Ved uenighed kan medejere med mindst to tredjedele af rettighederne anmode retten om tilladelse til at sælge (artikel 815-5-1). Til forvaltning af repræsentationsfuldmagter mellem fjernboende medejere gør sikre digitale løsninger det lettere at få dokumenterne på plads.

Salg gennem et ejendomsselskab (SCI)

Når ejendommen tilhører et civilt ejendomsselskab, er det direktøren, der repræsenterer selskabet, inden for de grænser, der er fastsat i vedtægterne. Kræver disse en beslutning fra deltagerne, skal en generalforsamling forudgående godkende salget, og protokollen vedhæftes dokumentet. Delegerer direktøren underskriften, bygger fuldmagten på disse beføjelser. Den elektroniske underskrift for juridiske kontorer giver her en nyttig sporbarhed for generalforsamlingsprotokoller og repræsentationsfuldmagter.

Salg af en ejendom med brugsret og ejendomsret opdelt

Overdragelse af den fulde ejendomsret til en opdelt ejendom kræver samtykke fra både brugsrettighedshaveren og den, der ejer den blotte ejendomsret; hver kan give fuldmagt separat. Fordelingen af prisen mellem brugsret og blot ejendomsret aftales mellem dem, ofte på grundlag af den skattemæssige skala i artikel 669 i den franske skattelov (Code général des impôts).

Den fjernnotarielle fuldmagt og digitale værktøjer

Selv om salgsaftalen forbliver et autentisk dokument underskrevet hos notaren, kan flere af de omkringliggende dokumenter underskrives elektronisk.

Salgsløfte og forhåndskontrakt

Det ensidige salgsløfte og forhåndskontrakten er dokumenter under privat underskrift: de kan underskrives elektronisk, idet det elektroniske dokument har samme bevisværdi som det papirbaserede, når blot udstederen kan identificeres og dets integritet er sikret (artikel 1366 og 1367 i Code civil). Signaturniveauet vælges efter, hvad der står på spil; den komplette guide til elektronisk signatur gennemgår de simple, avancerede og kvalificerede niveauer.

Fuldmagter til ejendomsmæglere

Salgsfuldmagten, der gives til en ejendomsmægler (Hoguet-loven af 2. januar 1970), skal være skriftlig; den kan underskrives elektronisk. For at vælge et værktøj præsenterer Certyneos sammenligning af løsninger til elektronisk signatur de tilbud, der findes på det franske marked.

Den fjernnotarielle fuldmagt

Siden dekret nr. 2020-1422 af 20. november 2020 kan en notar udfærdige en fuldmagt på elektronisk medie uden at fuldmagtsgiveren er fysisk til stede (artikel 20-1 i dekret nr. 71-941): fuldmagtsgiveren kommunikerer med notaren via videokonference og underskriver derefter med en kvalificeret elektronisk signatur. Siden 1. oktober 2025 (dekret nr. 2025-538 af 13. juni 2025) skal identifikationen ske gennem systemet fra det franske notarråd, drevet i samarbejde med Docaposte. Kun fuldmagten kan udfærdiges på denne måde: salgsdokumentet skal derimod underskrives hos notaren, hvor sælgeren dog kan møde op hos en anden notar forbundet via videokonference (artikel 20 i samme dekret). For at vurdere gevinsterne ved digitaliseringen giver Certyneos ROI-beregner for elektronisk signatur en personlig vurdering.

Tilbagekaldelse og fuldmagtens ophør

Fuldmagtsgiveren kan tilbagekalde fuldmagten når som helst, så længe fuldmagtshaveren ikke har underskrevet (artikel 2004 i Code civil). En tilbagekaldelse, der kun meddeles fuldmagtshaveren, kan ikke gøres gældende mod tredjeparter, som ikke kender til den (artikel 2005): notaren, der forestår salget, skal derfor også underrettes. Fuldmagten ophører desuden ved død, umyndiggørelse eller insolvens hos fuldmagtsgiveren eller fuldmagtshaveren (artikel 2003).

Retligt grundlag for fast ejendomsfuldmagten

Fuldmagten til at sælge en fast ejendom hører under fuldmagtsretten, notarialretten og, for de omkringliggende dokumenter, retten om elektronisk signatur.

Code civil

• Artikel 1984: definerer fuldmagten, hvorved fuldmagtsgiveren giver fuldmagtshaveren beføjelse til at handle i sit navn.
• Artikel 1985: fuldmagten kan gives ved autentisk dokument, ved skriftligt dokument under privat underskrift, endda ved brev, eller mundtligt. Den kræver ikke notarialform for et fast ejendomssalg.
• Artikel 1987 og 1988: sondrer mellem særlig og generel fuldmagt, og kræver en udtrykkelig fuldmagt for at afhænde eller pantsætte.
• Artikel 1156: vedrører en handling udført af en repræsentant uden beføjelse eller uden for sine beføjelser.
• Artikel 2003 til 2010: fuldmagtens ophør (tilbagekaldelse, opsigelse, død, umyndiggørelse) og virkninger over for tredjeparter.
• Artikel 815-3 og 815-5-1: medejeres samtykke og retlig tilladelse til at sælge.

Notarialret og tinglysning

• Dekret nr. 55-22 af 4. januar 1955, artikel 4: ethvert dokument, der er underlagt tinglysning, skal udfærdiges i autentisk form — det er denne regel, der kræver notar til salgsdokumentet.
• Dekret nr. 71-941 af 26. november 1971: dokumenter udfærdiget af notarer, herunder på elektronisk medie (artikel 16 til 20-1).
• Dekret nr. 2020-1422 af 20. november 2020 og dekret nr. 2025-538 af 13. juni 2025: fjernnotariel fuldmagt og identifikation via det franske notarråds system.

Elektronisk signatur

• eIDAS-forordning nr. 910/2014: tre niveauer af elektronisk signatur (simpel, avanceret, kvalificeret); den kvalificerede signatur har juridisk virkning svarende til en håndskrevet underskrift (artikel 25).
• Artikel 1366 og 1367 i Code civil: det elektroniske dokument har samme bevisværdi som det papirbaserede; signaturen identificerer sin udsteder og udtrykker samtykke, og dens pålidelighed anses for godtgjort ved en kvalificeret signatur.

Juridiske risici

En utilstrækkelig fuldmagt — for generelle beføjelser, dårligt angivet ejendom, ikke-overholdt minimumspris — udsætter for en handling, der ikke kan gøres gældende mod sælgeren, med undtagelse af godkendelse, og for tvister med køberen. Den notar, der udfærdiger dokumentet på grundlag af en ugyldig fuldmagt, pådrager sig civilretligt professionelt ansvar. Ved svig straffes bedrageri med fem års fængsel og en bøde på 375.000 €. (artikel 313-1 i den franske straffelov), dokumentfalsk og brug af falsk dokument med tre år og 45.000 € (artikel 441-1): det er baggrunden for underskriftslegalisering og de identitetskontroller, notarerne kræver.

Anvendelsesscenarier: fast ejendomsfuldmagten i praksis

Scenarie 1: en udstationeret ejer sælger sin lejlighed

En ejer, der har boet i Sydøstasien i tre år, sælger en toværelseslejlighed i Frankrig og kan ikke rejse hjem til underskriften. Notaren sender ham et udkast til fuldmagt, hvor hans bror udpeges som fuldmagtshaver, med en minimumspris. Ejeren underskriver den på det franske generalkonsulat, som legaliserer hans underskrift, og sender derefter originalen til notaren. Sagen er klar på omkring tre uger, uden rejse: besparelsen på rejse og indkvartering løber op i flere tusinde euro.

Scenarie 2: salg af en ejendom i sameje mellem arvinger fra tre lande

Fire arvinger ejer i sameje et hus, de har fået ved arv; to bor i Frankrig, en i Belgien og en i Canada. De to arvinger, der bor i udlandet, underskriver hver deres fuldmagt på det franske konsulat, i Bruxelles og Montreal, som legaliserer deres underskrift. De arvinger, der bor i Frankrig, underskriver personligt, og en af dem repræsenterer den belgiske arving. Salget underskrives på et enkelt møde, hvor koordinering af rejser ellers kunne have forsinket det med flere måneder.

Scenarie 3: et familieejendomsselskab sælger en erhvervslokalitet

Et ejendomsselskab beslutter på en generalforsamling at sælge en erhvervslokalitet på 180 m². Direktøren, der er indlagt på det planlagte tidspunkt, delegerer underskriften til en deltager ved en særlig fuldmagt: begrænset til denne ejendom, til en minimumspris og en frist på seks måneder, ledsaget af generalforsamlingsprotokollen. Notaren accepterer sagen, og salget sker inden for den frist, der er fastsat i forhåndsaftalen, uden forsinkelsesgodtgørelse.

Ofte stillede spørgsmål

Kan en fuldmagt under privat underskrift være tilstrækkelig?

Ja, ved et almindeligt fast ejendomssalg: artikel 1985 i Code civil giver mulighed for at give fuldmagt ved skriftligt dokument under privat underskrift, og kun selve salget skal modtages af notaren i autentisk form. Notaren kræver ofte, at underskriften legaliseres, og nogle notarkontorer foretrækker en notariel fuldmagt. Den autentiske form er derimod obligatorisk ved salg på plan, panteret eller gave.

Kan en generel fuldmagt give ret til at sælge?

Nej. Artikel 1988 i Code civil er tydelig: en fuldmagt udformet i generelle vendinger omfatter kun administrationshandlinger, og der kræves en udtrykkelig fuldmagt for at afhænde eller pantsætte. En fuldmagt til at »forvalte mine anliggender« giver derfor ikke ret til at sælge. Fuldmagten skal angive ejendommen, retten til at sælge og, fortrinsvis, de betingelser, hvorunder fuldmagtshaveren kan forpligte sig.

Hvordan udfærdiges en fuldmagt fra udlandet?

Tre veje: underskrive på det franske konsulat, som udfærdiger fuldmagten eller legaliserer underskriften; underskrive hos en lokal notar, med apostille eller legalisering afhængigt af landet og en beediget oversættelse om nødvendigt; eller anvende den fjernnotarielle fuldmagt. Det er ofte det længste forløb i sagen: det bør sættes i gang så snart der er indgået aftale om prisen.

Kan fuldmagten tilbagekaldes?

Ja, når som helst, så længe fuldmagtshaveren ikke har udført handlingen. Men en tilbagekaldelse, der kun meddeles fuldmagtshaveren, kan ikke gøres gældende mod tredjeparter, som ikke kender til den: notaren, der forestår salget, skal derfor udtrykkeligt underrettes. Fuldmagten ophører også ved en af parternes død eller umyndiggørelse.

Kan man underskrive salget på afstand uden fuldmagt?

Ikke hjemmefra. Salgsaftalen underskrives hos en notar; den fjernboende sælger kan dog møde op hos en anden notar, forbundet med den, der forestår salget, via videokonference (artikel 20 i dekret nr. 71-941). Kan han ikke møde op hos nogen notar, giver han fuldmagt — og denne fuldmagt kan udfærdiges på afstand siden 2020.

Konklusion

Fuldmagten til at sælge en fast ejendom er ikke en simpel formalitet: dens udformning er afgørende for salgets gnidningsfrie forløb. Artikel 1985 i Code civil lader valget af form være frit — en fuldmagt under privat underskrift er gyldig ved et almindeligt salg —, men notaren kan kræve en legaliseret underskrift, og den autentiske form er obligatorisk ved en VEFA, en panteret eller en gave. En udtrykkelig fuldmagt, en præcis angivelse af ejendommen og prisen samt en form, der er godkendt på forhånd med notarkontoret, gør en fuldmagt uangribelig.

Selv om salgsaftalen forbliver et notarielt dokument, kan de omkringliggende trin — forhåndskontrakt, mæglerfuldmagter, generalforsamlingsprotokoller for ejendomsselskaber — digitaliseres ved hjælp af elektronisk signatur i overensstemmelse med eIDAS-forordningen. Certyneo ledsager ejendomsprofessionelle, notarkontorer og investorer med signaturværktøjer og en grænseflade udviklet til dokumenter med flere underskrivere.

Klar til at sikre dine fuldmagter og ejendomsdokumenter? Se Certyneos tilbud og bestil en gratis demonstration allerede i dag.