Obligatorisk ejendomsdiagnostik: Komplet liste 2026

Den tekniske diagnosemappe er ikke en administrativ formalitet, man samler sammen dagen før underskrivelsen. Det er et kontraktligt dokument, hvis fravær eller udløb fratager sælger eller udlejer klausulen om ansvarsfritagelse for skjulte mangler og åbner mulighed for prisnedsættelse eller annullering. Vanskeligheden ligger mindre i listen over diagnoser end i to ting: at vide, hvilke der gælder for din ejendom, og at holde øje med gyldighedsperioder, der spænder fra seks måneder til ubegrænset.

Hvad udløser forpligtelsen

Ingen ejendom kræver samtlige diagnoser. Tre parametre bestemmer den gældende liste:

• Transaktionens art. Et salg og en udlejning kræver ikke den samme dokumentation. Nogle diagnoser er fælles, andre er specifikke for den ene af de to.
• Ejendommens og installationernes alder. Byggeåret bestemmer asbest- og blydiagnoserne; alderen på gas- og elinstallationerne bestemmer deres respektive diagnoser.
• Beliggenheden. Termitter, hussvamp, natur- og teknologiske risici afhænger af præfekturbekendtgørelser og kommunale zoneinddelinger.

Heraf følger en praktisk regel: listen skal udarbejdes for hver enkelt ejendom, aldrig ved at kopiere en naboejendoms mappe.

Diagnoserne ved salg

Energimærkningen. Gyldig i ti år. Den er blevet det dokument med de tungeste konsekvenser, fordi den ikke længere blot informerer: den er afgørende for muligheden for udlejning, og dens klassificering er retskraftig siden reformen, der gav den bindende værdi.

Energisynet. Det kommer oveni energimærkningen ved salg af enfamiliehuse og ejendomme i eneejerskab, der er klassificeret i de laveste kategorier. Anvendelsesområdet udvides trinvist: dette er et punkt, der skal kontrolleres for det pågældende år, da tidsplanen flere gange er blevet justeret.

Asbest. Kræves for ejendomme, hvis byggetilladelse er fra før juli 1997. Et negativt resultat behøver ikke gentages; et positivt resultat kræver periodisk opfølgning.

Konstateringen af risiko for blyeksponering. For boliger opført før 1949. Gyldigheden afhænger af resultatet: ubegrænset hvis konstateringen er negativ, kun ét år hvis den påviser bly over grænseværdien.

Gas- og elinstallationerne. Obligatorisk, så snart installationen er over femten år gammel. Gyldighed på tre år ved salg.

Risikooversigten. Naturlige, mineralske, teknologiske, seismiske risici samt radon. Dens gyldighed er kort — seks måneder — og det er den diagnose, der oftest udløber mellem forhåndsaftalen og den endelige aftale.

Termitter. Kun i de zoner, der er afgrænset ved præfekturbekendtgørelse, ligeledes med en gyldighed på seks måneder.

Individuel spildevandsrensning. Når ejendommen ikke er tilsluttet det offentlige net, med en gyldighed på tre år.

Arealopmåling. Det private areal i en ejerforening er reguleret af loi Carrez. Gyldigheden er ubegrænset, så længe ingen arbejder ændrer arealet, men en fejl på mere end en tyvendedel giver ret til en prisnedsættelse.

Diagnoserne ved udlejning

Mappen er kortere, og gyldighedsperioderne er anderledes — det er den hyppigste fejlkilde hos udlejere, der genbruger en salgsdokumentation.

• Energimærkningen, gyldig i ti år.
• Blykonstateringen, hvis gyldighed ved udlejning er seks år, når den er positiv, og ubegrænset, hvis den er negativ.
• Tilstandsrapporterne for gas- og elinstallationer, gyldige i seks år ved udlejning mod tre år ved salg.
• Risikooversigten, altid seks måneder.
• Boligarealet i henhold til loi Boutin, som adskiller sig fra Carrez-arealet.

Det hele vedhæftes lejekontrakten. Denne vedhæftning er ikke symbolsk: det er den, der gør dokumentationen retskraftig, og dens fravær kan gøres gældende. Den elektroniske underskrift af en boliglejekontrakt giver her en konkret fordel, idet den forsegler kontrakten og dens bilag i en samlet, dateret helhed, som man kan bevise ikke er blevet sammensat om bagefter.

Vendepunktet: den energimæssige beboelighed

Energimærkningen har ændret karakter. Den informerer ikke længere blot køberen eller lejeren: en utilstrækkelig klassificering forbyder ganske enkelt udlejning.

Forbuddet indføres trinvist, begyndende med de mest energitunge boliger, og strammes gradvist til over årene for de efterfølgende klasser. Da tidsplanen er blevet ændret flere gange, er den eneste pålidelige metode at kontrollere den gældende regel for det pågældende år frem for at stole på en huskeregel.

Der er to praktiske konsekvenser for en udlejer. For det første fortjener en diagnose tæt på grænsen mellem to klasser en kontrolgennemgang inden ethvert engagement, da et vendepunkt ændrer ejendommens status. For det andet kan en diagnose, der er udarbejdet efter en tidligere beregningsmetode, give en anden klassificering end en diagnose, der udarbejdes i dag: udarbejdelsesdatoen betyder lige så meget som resultatet. Dette emne er uddybet i vores artikel om de gældende standarder for energimærkningen.

Hvad man risikerer ved en ufuldstændig dokumentation

Fravær af en obligatorisk diagnose straffes ikke blot med en bøde. Det fratager sælgeren fordelen af ansvarsfritagelsesklausulen for skjulte mangler for den pågældende fejl. Konkret kan køberen, der efterfølgende opdager en fejl, der hører under en manglende diagnose, kræve en prisnedsættelse eller endog ophævelse af salget.

En udløbet diagnose har samme virkning som en manglende diagnose. Derfor skal dokumenter med kort gyldighed — risikooversigt og termitrapport, seks måneder — overvåges mellem underskrivelsen af købsaftalen og den endelige aftale, en periode der ofte overstiger denne grænse.

Endelig skal diagnosen udarbejdes af en certificeret og forsikret fagperson. En mappe udarbejdet af en ikke-certificeret aktør er ikke retskraftig, uanset kvaliteten af dens indhold.

Anvendelsesscenarier

Salg af en lejlighed i en ejerforening fra før 1949. Mappen omfatter Carrez-opmålingen, blykonstateringen, asbestdiagnosen, risikooversigten og, afhængigt af installationernes alder, gas- og eldiagnoserne. Det er den mest omfattende sammensætning.

Udlejning af et hus fra 1980'erne. Asbest og bly er uden for anvendelsesområdet. Opmærksomheden rettes mod energiklassificeringen, som er afgørende for retten til at udleje, og mod installationerne, hvis de er over femten år gamle.

Forvaltning af en udlejningsportefølje. Opfølgningen bliver mere et spørgsmål om tidsplanlægning end om enkeltstående overensstemmelse: hver ejendom har sine egne frister. Retningslinjerne for at organisere denne opfølgning findes i vores guide til udlejningsforvaltning, og sporbarheden af dokumentudlevering hænger sammen med den for indflytningsrapporten.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor længe er en diagnose gyldig? Det varierer fra seks måneder — risikooversigt, termitter — til ti år for energimærkningen, med ubegrænset gyldighed for et negativt asbest- eller blyresultat. Den samme ydelse kan have to forskellige gyldighedsperioder, alt efter om den bruges til et salg eller en udlejning.

Kan en salgsdiagnose bruges til en udlejning? Ikke systematisk. Gyldighedsperioderne er forskellige, og opmålingen er ikke den samme — Carrez-areal for ejerforeninger ved salg, boligareal efter loi Boutin ved udlejning.

Hvad sker der, hvis en diagnose mangler i aftalen? Sælgeren mister fordelen af ansvarsfritagelsesklausulen for skjulte mangler for den pågældende fejl. Køberen kan kræve en prisnedsættelse eller ophævelse af salget.

Hvem kan udføre disse diagnoser? En diagnosetekniker certificeret af et akkrediteret organ, med en erhvervsansvarsforsikring. En mappe udarbejdet af en ikke-certificeret aktør er ikke retskraftig.

Kan energiklassificeringen forhindre udlejning? Ja. De mest energitunge boliger udelukkes gradvist fra udlejning, i trin, der omfatter successive klasser. Da tidsplanen flere gange er blevet ændret, skal den kontrolleres for det pågældende år.

Skal diagnoserne gentages efter renoveringsarbejder? Arbejder, der påvirker arealet, gør opmålingen ugyldig. Arbejder vedrørende isolering eller opvarmning kræver en ny energimærkning, som kan ændre ejendommens klasse — i den ene eller den anden retning.

Det væsentlige

Listen over obligatoriske diagnoser skal udarbejdes for hver enkelt ejendom ud fra tre parametre: transaktionens art, bygningens og installationernes alder samt beliggenheden. Ingen standardliste fritager fra denne kontrol.

Den reelle driftsmæssige risiko er ikke at glemme en diagnose, hvilket er synligt, men at et dokument med kort gyldighed udløber mellem forhåndsaftalen og den endelige aftale. Og den reelle strategiske risiko ligger i energiklassificeringen, som er blevet en betingelse for ejendommens udnyttelse snarere end blot en oplysning. Disse to punkter fortjener at blive fulgt løbende efter frist, ikke først på underskrivelsestidspunktet.