Úloha notára pri kúpe nehnuteľnosti: kompletný sprievodca

Úloha notára pri nákupe nehnuteľností: kompletný sprievodca

Úvod

Zásah notára je nevyhnutným krokom pri každom nákupe nehnuteľnosti vo Francúzsku. Verejný a ministerský úradník menovaný ministrom spravodlivosti notár zabezpečuje obchod, garantuje jeho právoplatnosť a chráni záujmy oboch strán. Jeho úloha presahuje jednoduché spísanie listín: podporuje kupujúceho a predávajúceho od prvých rokovaní až po odovzdanie kľúčov. Pochopenie ich poslania umožňuje kupujúcemu predvídať postupy, kontrolovať termíny a optimalizovať celkové náklady na ich obstaranie. Tento článok podrobne popisuje zákonné povinnosti notára, ich konkrétne poslanie a osvedčené postupy na efektívnu spoluprácu s notárom.

Notár, garant právnej istoty transakcie

Notár vystupuje ako štátny úradník poverený právomocou štátu. V súlade s vyhláškou č. 45-2590 z 2. novembra 1945 udeľuje listinám, ktoré vyhotovuje, pravosť, čo im dáva vykonateľnosť a určitý dátum. Pri kúpe nehnuteľnosti je toto overenie povinné pre akýkoľvek prevod vlastníctva podľa článku 4 výnosu zo 4. januára 1955 o registrácii pozemkov.

Notár pred podpisom vykoná hĺbkové kontroly: vlastníckeho práva predávajúceho, absencie hypoték alebo skrytých vecných bremien, územnoplánovacieho súladu nehnuteľnosti (územný list, urbanistické predkupné právo), dodržiavania povinnej technickej diagnostiky (DPE, azbest, olovo, termity, ERP). Zabezpečuje tiež spôsobilosť zmluvných strán na právne úkony.

Konkrétne úlohy notára pri kúpe

Konkrétne úlohy notára pri kúpe

Zásahy notára prebiehajú v niekoľkých etapách. Najprv vypracuje kompromis alebo prísľub predaja, dokument, ktorý stanovuje konečné podmienky transakcie. Počas 10-dňovej lehoty na odstúpenie od zmluvy uvedenej v článku L.271-1 Zákona o výstavbe a bývaní môže kupujúci odstúpiť bez sankcií.

Medzi kompromisom a autentickou listinou (zvyčajne 2 až 3 mesiace) notár zhromaždí povinné dokumenty: stav hypotéky, potvrdenie o osobnom stave, daňovú situáciu nehnuteľnosti, prípadne dokumenty o spoluvlastníctve (článok L.721-2 CCH). Vypočíta aj odplatný prevod práv (okolo 5,80 % z ceny starého) a pripraví záverečný akt.

V deň podpisu prečíta autentickú listinu, vyberie finančné prostriedky, odovzdá kľúče a predaj zverejní katastrálnemu úradu v mesiaci nasledujúcom po podpise.

Notárske poplatky a náklady

Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, „notárske poplatky“ neplynú len notárskemu úradu. Sú rozdelené do troch častí: clá a dane (okolo 80 %), platené štátu a spoločenstvám; notárske poplatky (cca 10 %), upravené podľa vyhlášky č. 2016-230 z 26. februára 2016; a platby (náklady na získanie dokumentov a osvedčení).

Od Macronovho zákona zo 6. augusta 2015 môžu notári poskytnúť zľavu až 20 % zo svojich poplatkov za transakcie nad 100 000 eur, ktoré si zaslúžia prerokovanie.Od Macronovho zákona zo 6. augusta 2015 môžu notári poskytnúť zľavu až 20 % zo svojich poplatkov za transakcie nad 100 000 eur, ktoré si zaslúžia prerokovanie.

Praktické príkladyPríklad 1 – Kúpa kondomíniového bytu v Lyone ⬥⬥⬥: Na starú nehnuteľnosť za 350 000 EUR podpísal kupujúci so svojím notárom kompromis. Zistil, že prednosť v jazde nebola pôvodne uvedená, a dal prejednať cenu 8 000 eur, čím sa vyhol následnému sporu.

Príklad 2 – Obstaranie novej nehnuteľnosti (VEFA) ⬥⬥⬥: Pri predaji v budúcom stave dokončenia notár overil finančnú zábezpeku dokončenia od developera (článok L.261-11 CCH) a zabezpečil výzvy na úhradu v splátkach podľa postupu prác.Príklad 3 – Kúpa s preklenovacím úverom ⬥⬥⬥: Notár koordinoval zrušenie starej hypotéky a zriadenie novej záruky, čo umožnilo synchronizované podpísanie oboch operácií.

Záver

Notár je oveľa viac než len jednoduchý navrhovateľ listín: je to neutrálny právny poradca, ktorý zabezpečuje celý váš realitný projekt. Výber vlastného notára (bezplatný, keďže poplatky sa v prípade dvojitého zastúpenia delia medzi obe firmy) vám umožní využívať personalizované poradenstvo. Neváhajte si ho pred kompromisom prekonzultovať, aby ste predvídali daňové, majetkové alebo dedičské problémy spojené s vašou akvizíciou.