Úloha notára pri kúpe nehnuteľnosti: kompletný sprievodca

Notár nie je len ďalším sprostredkovateľom v realitnej transakcii: je verejným činiteľom povereným výkonom verejnej moci, ktorého účasť je povinná pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Táto povaha vysvetľuje tak rozsah jeho overovaní, ako aj verejnú (autentickú) povahu ním vyhotovenej listiny, i to, prečo sa jeho sadzby nedajú vyjednávať. Pochopenie toho, čo skutočne robí medzi predbežnou zmluvou a odovzdaním kľúčov, odstraňuje väčšinu nedorozumení ohľadom lehôt.

Čo notár overuje pred podpisom listiny

Podstatná časť práce prebieha počas dvoch až troch mesiacov, ktoré delia predbežnú zmluvu od notárskej zápisnice, a pre nadobúdateľa je neviditeľná. Toto obdobie tvorí päť overení:

• Pôvod vlastníctva, preverený spätne tridsať rokov, ktorý preukazuje, že predávajúci je skutočne vlastníkom a že reťazec prevodov je riadny.
• Hypotekárny stav, ktorý odhaľuje zápisy zaťažujúce nehnuteľnosť — prebiehajúce úvery, exekúcie, zapísané vecné bremená — a určuje, čo je potrebné vysporiadať pred predajom.
• Predkupné práva, obecné alebo práva nájomcu už bývajúceho v nehnuteľnosti, ktorých uplatnenie môže predaj zmariť.
• Územné plánovanie, overované žiadosťou o potvrdenie od obce: vecné bremená, uličná čiara, verejnoprospešné zámery, súlad existujúcich stavieb s predpismi.
• Situácia predávajúceho: spôsobilosť, majetkový režim manželov, absencia insolvenčného konania.

Tieto zisťovania závisia od tretích subjektov, ktorých lehoty na odpoveď sú pre notára záväzné. Práve to vysvetľuje, prečo spis nemožno urýchliť nad určitú mieru, bez ohľadu na dobrú vôľu strán.

Notárska zápisnica a jej právna sila

Notárska zápisnica sa od súkromnej listiny líši v troch ohľadoch.

Má dôkaznú silu svojho obsahu, a to až do napadnutia jej pravosti, čo je náročné konanie, ktoré sa začína len zriedkavo. Skutočnosti konštatované notárom — prítomnosť strán, totožnosť, dátum, zaplatenie ceny — požívajú túto osobitnú právnu silu.

Má istý dátum, ktorý je voči tretím osobám účinný bez ďalších formalít.

Je priamo vykonateľná: kópia opatrená vykonávacou doložkou umožňuje pristúpiť k nútenému výkonu bez potreby predchádzajúceho súdneho rozhodnutia. Práve preto je notárska zápisnica taká užitočná pri úveroch a uznaniach dlhu.

Notár následne vykoná zápis do katastra nehnuteľností, formalitu, ktorá robí predaj účinným voči tretím osobám. Kým nie je vykonaná, nadobúdateľ je vlastníkom vo vzťahu medzi stranami, ale ešte nie voči všetkým.

Takzvané „notárske poplatky“

Tento výraz je zavádzajúci a stojí za to poznať jeho skutočné zloženie.

Poplatky predstavujú spravidla približne sedem až osem percent z ceny pri starších nehnuteľnostiach a dve až tri percentá pri novostavbách. Ich zloženie je nasledovné:

• Prevodové dane, vyberané v prospech štátu a samosprávnych celkov, ktoré tvoria podstatnú časť sumy. Notárovi neplynú.
• Hotové výdavky, ktoré notár vopred uhrádza v mene klienta: územnoplánovacie doklady, hypotekárny výpis, geodet.
• Odmeny notára – jediná časť, ktorá ho skutočne odmeňuje. Sú stanovené vyhláškou a úmerné cene, vďaka čomu sú v každej notárskej kancelárii rovnaké.

Na časti odmien zodpovedajúcej najvyšším cenovým pásmam existuje možnosť zľavy, v medziach stanovených právnou úpravou. Musí sa však uplatňovať na všetkých klientov za rovnakých podmienok.

Predbežná kúpna zmluva: čo prináša notár

Predbežnú zmluvu možno podpísať ako súkromnú listinu, medzi fyzickými osobami alebo prostredníctvom realitného makléra. Ak ju vypracuje notár, zmenia sa dve veci.

Po prvé kvalita odkladacích podmienok. Najčastejšia z nich, podmienka získania úveru, musí presne uvádzať sumu, dobu splácania a maximálnu úrokovú sadzbu: ak je formulovaná príliš vágne, je buď neúčinná, alebo sa na ňu možno príliš ľahko odvolať. Ostatné podmienky — súlad s územným plánom, absencia vecných bremien, vysporiadanie predkupných práv — si vyžadujú znalosť overení, ktoré budú nasledovať.

Po druhé úschova zábezpeky, ktorá sa uchováva na osobitnom účte namiesto u jednej zo strán, čo predchádza sporom o jej vrátenie.

Desaťdňová lehota na odstúpenie od zmluvy v prospech nadobúdateľa, ktorý nie je podnikateľom, plynie od doručenia predbežnej zmluvy, pričom jej začiatok závisí od riadneho doručenia. Ide o bod, ktorý zabezpečuje elektronický podpis predbežnej zmluvy, tým, že bez akýchkoľvek pochybností stanovuje dátum doručenia.

Podpis na diaľku

Elektronická notárska zápisnica je prípustná. Notár prijíma strany, pričom jedna z nich môže byť fyzicky prítomná a druhá sa pripája na diaľku prostredníctvom videokonferencie cez vyhradené zariadenie, a listina sa podpisuje elektronicky a následne uchováva v digitalizovanej forme.

Pre nadobúdateľa, ktorý sa nemôže zúčastniť, zostáva klasickým riešením splnomocnenie, ktoré musí presne vymedzovať rozsah udelených právomocí — všeobecne formulované poverenie neumožňuje ani predaj, ani nadobudnutie. Platné pravidlá nájdete v našom článku o elektronickom podpise splnomocnenia.

Príklady z praxe

Prvá kúpa. Výber vlastného notára je právom nadobúdateľa, aj keď predávajúci už svojho notára má: obidve notárske kancelárie si v takom prípade rozdelia odmenu bez akéhokoľvek príplatku. Mnohí nadobúdatelia o tom nevedia.

Nehnuteľnosť s nepriznanými stavebnými úpravami. Ide o jeden z bodov, ktoré odhalí overenie súladu s územným plánom. Je lepšie to predvídať pred uzavretím predbežnej zmluvy, než to zistiť tri týždne pred podpisom listiny, keď treba voliť medzi dodatočnou legalizáciou a opätovným vyjednávaním.

Kúpa v podielovom spoluvlastníctve alebo prostredníctvom spoločnosti. Spôsob nadobudnutia sa určuje pred podpisom predbežnej zmluvy, nie až pri samotnej listine. Daňové dôsledky rozoberáme v našom článku o zdaňovaní nehnuteľností.

Často kladené otázky

Je účasť notára povinná? Áno, pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti: listina musí mať verejnú (autentickú) formu a musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností.

Dajú sa notárske poplatky vyjednávať? Prevodové dane, ktoré plynú štátu, ani hotové výdavky nie. Zľava je možná na časti odmien zodpovedajúcej vyšším cenovým pásmam, v medziach stanovených právnou úpravou.

Môže si nadobúdateľ vybrať vlastného notára? Áno, aj v prípade, že predávajúci už svojho notára má. Obaja notári si následne rozdelia odmenu bez dodatočných nákladov pre strany.

Koľko času uplynie medzi predbežnou zmluvou a notárskou zápisnicou? Zvyčajne dva až tri mesiace, pričom lehotu určujú odpovede tretích strán — územné plánovanie, hypotekárny stav, vysporiadanie predkupných práv — a schválenie úveru.

Čo sa stane, ak sa odkladacia podmienka nesplní? Predaj zaniká a zábezpeka sa vracia, pokiaľ nadobúdateľ splnil stanovené povinnosti, najmä podal žiadosti o úver v súlade s dohodnutými podmienkami.

Dá sa listina podpísať na diaľku? Áno, elektronická notárska zápisnica je prípustná, s prijatím prostredníctvom videokonferencie cez vyhradené zariadenie. Splnomocnenie zostáva druhou možnosťou pre stranu, ktorá sa nemôže zúčastniť.

Zhrnutie

Notár robí tri veci, ktoré nič iné nenahradí: overuje, že predávajúci môže predať a že nehnuteľnosť možno predať, vyhotovuje listinu, ktorá má dôkaznú silu a je vykonateľná bez súdneho rozhodnutia, a zapisuje predaj do katastra, aby bol účinný voči všetkým. Lehota dvoch až troch mesiacov nie je administratívnym zdržaním: je to čas potrebný na tieto overenia, ktoré závisia od odpovedí tretích strán.

Pri poplatkoch je podstatná časť nevyjednateľná, pretože neplynie notárovi. Jediný priestor na úpravu sa týka len časti odmien, a skutočná páka spočíva inde: vybrať si vlastného notára, zapojiť ho už pri predbežnej zmluve a vopred predvídať body, ktoré odhalia jeho overenia. Pokračovanie postupu podrobne rozoberáme v našom článku o právnom a finančnom procese kúpy nehnuteľnosti.