Podpisz umowę wynajmu mieszkania online w 2 minuty
Umowa wynajmu pustego lub umeblowanego mieszkania między wynajmującym (osoba prywatna lub SCI) a najemcą (lub współlokatorem + poręczyciel), podpisana elektronicznie z taką samą wartością prawną jak umowa papierowa. Zgodna z ustawą nr 89-462 z dnia 6 lipca 1989 r. (ustawa ALUR) i rozporządzeniem eIDAS — zalecany podpis zaawansowany, wieloosobowy (współlokatowanie, para, poręczyciel), okres 3 lata (wynajmujący osoba fizyczna) lub 6 lat (wynajmujący osoba prawna).
- Ramy prawne
- Ustawa nr 89-462 (ALUR)
- Poziom podpisu
- AES eIDAS zalecane
- Archiwizacja prawna
- Okres wynajmu + 5 lat
Czym jest umowa wynajmu mieszkania?
Umowa wynajmu mieszkania to umowa najmu mieszkania przeznaczonego na cele mieszkania, regulowana ustawą nr 89-462 z dnia 6 lipca 1989 r. (zwaną „ustawą ALUR" od 2014 r.). Istnieją dwa główne warianty: umowa wynajmu pustego (nienumerowanego) o minimalnym okresie 3 lat (wynajmujący osoba fizyczna lub rodzinna SCI) lub 6 lat (wynajmujący osoba prawna) oraz umowa wynajmu umeblowanego o minimalnym okresie 1 roku (9 miesięcy dla studentów). Ustawa wymaga umowy wzorcowej, dokumentu diagnostyki technicznej (DDT), protokołu zdawczo-odbiorczego przy wejściu, kaucji ograniczonej i rocznego indeksowania IRL (Indeks Referencyjny Wynajmów).
Dlaczego podpisać umowę wynajmu mieszkania elektronicznie?
Identyczna wartość prawna
Artykuł 1366 Kodeksu cywilnego przyznaje pismu elektronicznemu taką samą moc dowodową jak pismu papierowemu. Żaden przepis ustawy z dnia 6 lipca 1989 r. nie wymaga podpisu odręcznego dla umowy wynajmu mieszkania. Podpis elektroniczny jest w pełni uznawany przez sądy i organy administracyjne (CAF dla zasiłku mieszkaniowego, urząd skarbowy dla podatku od nieruchomości).
Wieloosobowo (współlokatowanie, para, poręczyciel)
Umowa wynajmu mieszkania często obejmuje wielu sygnatariuszy: para współlokatora (klauzula solidarności), współlokatorowie (każdy podpisuje), poręczyciel(e) fizyczny(e) lub moralny(e) (action logement, Visale). Nasz przepływ obsługuje sekwencyjne lub równoczesne podpisywanie wszystkich osób, każdej z indywidualnym OTP SMS.
Archiwizacja długoterminowa
Certyneo archiwizuje podpisaną umowę + jej ścieżkę audytu eIDAS przez cały okres wynajmu i 5 lat później (okres przedawnienia roszczeń cywilnych). Przydatne do przedłożenia umowy w przypadku sporu z najemcą (zaległy czynsz, szkody, zwrot kaucji).
Ścieżka audytu eIDAS podlegająca sprzeciwowi
Każda umowa zawiera PDF dowodu: tożsamość każdego sygnatariusza (zweryfikowana przez OTP SMS), znacznik czasu kwalifikowany, hash SHA-256, geolokalizacja IP. Podlega sprzeciwowi w przypadku kwestionowania czynszu, opłat, okresu, protokołu zdawczo-odbiorczego lub kaucji.
Podpisz umowę wynajmu mieszkania w 4 etapy
Od przygotowania umowy do archiwizacji prawnej w mniej niż 5 minut.
1. Przygotuj umowę
Prześlij istniejący plik PDF lub użyj szablonu zgodnego z ustawą ALUR (okres 3 lata lub 6 lat, czynsz + IRL, kaucja ≤ 1 miesiąc bez opłat, opłaty podlegające odliczeniu rozporządzenie 87-713, wzmianki o strefach napięcia w razie potrzeby). Dołącz DDT (diagnostykę).
2. Dodaj sygnatariuszy
Wynajmujący + najemca(y) + poręczyciel(e). W przypadku współlokatowania dodaj każdego współlokatora z jego indywidualnym linkiem. Dla pary wynajmującej lub najemcy przewidź 2 sygnatariuszy. Poręczyciel Visale? Action logement podpisuje przez swój interfejs.
3. Wybierz poziom eIDAS
Podpis zaawansowany (AES) zalecany: weryfikacja tożsamości przez OTP SMS, certyfikat unikalny dla każdego sygnatariusza, znacznik czasu kwalifikowany. SES (podpis prosty) jest akceptowalny dla krótkoterminowej umowy wynajmu umeblowanego, ale niewystarczający dla umowy 3-letniej.
4. Podpisz i archiwizuj
Każdy sygnatariusz podpisuje ze swojego telefonu lub komputera. Ostateczna umowa + PDF dowodu są archiwizowane na cały okres wynajmu. Pamiętaj o podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przy передаче kluczy (osobna procedura).
Często zadawane pytania
- Czy umowa wynajmu mieszkania może być podpisana elektronicznie?
- Tak, bez ograniczeń. Ustawa nr 89-462 z dnia 6 lipca 1989 r. nie wymaga podpisu odręcznego. Artykuł 1366 Kodeksu cywilnego przyznaje podpisowi elektronicznemu taką samą wartość jak podpisowi papierowemu. Sądy, CAF (dla zasiłku mieszkaniowego) i urząd skarbowy uznają umowy wynajmu podpisane elektronicznie.
- Jaki jest minimalny okres umowy wynajmu mieszkania?
- 3 lata, jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną lub rodzinną SCI; 6 lat, jeśli wynajmujący jest osobą prawną (nierodzinna SCI, SA, SARL). Dla mieszkania umeblowanego: minimum 1 rok (9 miesięcy dla studentów). W strefach napięcia: okres wypowiedzenia najemcy skrócony do 1 miesiąca.
- Jak obsługiwać współlokatowanie lub parę najemców?
- Wszyscy współlokatorowie muszą podpisać umowę. Jeśli przewidziana jest klauzula solidarności (zalecane), każdy współlokator odpowiada za całą kwotę czynszu. Nasz przepływ wieloosobowy pozwala każdemu współlokatorkowi podpisać ze swojego telefonu z indywidualnym OTP SMS.
- Jaki poziom podpisu: SES, AES czy QES?
- Podpis zaawansowany (AES) jest zalecany dla umowy 3-6-letniej: domniemanie niezawodności (art. 1367 Kodeksu cywilnego), weryfikacja tożsamości przez OTP SMS, certyfikat unikalny. SES (podpis prosty) jest akceptowalny dla krótkoterminowej umowy wynajmu umeblowanego (< 1 rok). QES jest rzadko stosowany dla umów wynajmu mieszkania.
- Czy protokół zdawczo-odbiorczy musi być również podpisany elektronicznie?
- Tak, zalecane. Protokół zdawczo-odbiorczy przy wejściu jest obowiązkowy (art. 3-2 ustawa 89-462) i musi być załączony do umowy. Można go sporządzić za pośrednictwem aplikacji mobilnej lub komornika sądowego, a następnie podpisać elektronicznie przez wynajmującego i najemcę — Certyneo obsługuje ten osobny przepływ ze znacznikiem czasu kwalifikowanym.
- Czy kaucja jest ograniczona?
- Tak: 1 miesiąc czynszu bez opłat dla pustego mieszkania (art. 22 ustawa 89-462), 2 miesiące dla umeblowanego. Brak przeglądu podczas okresu wynajmu. Umowa wynajmu podpisana elektronicznie musi zawierać dokładną kwotę i warunki zwrotu (2 miesiące po zdaniu kluczy, lub 1 miesiąc bez potrącenia).
- Czy umowa może być wypowiedziana przed upływem jej okresu?
- Najemca może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia (1 miesiąc w strefach napięcia lub z przyczyny osobistej). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w rocznicę z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia i uzasadnioną przyczyną (sprzedaż, przejęcie, wina najemcy). Wypowiedzenie może być samo podpisane elektronicznie.
- Czy umowa podpisana elektronicznie jest dopuszczalna w sądzie do spraw wynajmu?
- Tak — sąd powszechny (dawniej sąd rejonowy do spraw wynajmu mieszkania) akceptuje podpis elektroniczny zgodny z eIDAS. Podpis zaawansowany (AES) korzysta z domniemania niezawodności (art. 1367 Kodeksu cywilnego): ścieżka audytu Certyneo przedłożona w sądzie stanowi dowód tożsamości sygnatariuszy i integralności dokumentu.
Przeczytaj też
Podpisz swoją pierwszą umowę najmu online
Bezpłatny plan na stałe (5 koperty/miesiąc), bez karty kredytowej. Zgodny z ustawą ALUR i eIDAS. Ścieżka audytu i archiwizacja długoterminowa dołączone.