Teljes körű bérbeadás kezelése: Bérbeadói útmutató

Bevezetés

A bérletkezelés jogi, adóügyi és adminisztratív kötelezettségek összességét jelenti, amelyeket minden bérbeadónak el kell viselnie ingatlanbefektetésének biztosításához. A bérleti szerződés megalkotása, a bérleti díj beszedése, az óvadék kezelése és az éves díjszabályozás között számos lépés van, és sűrű jogalkotási arzenál szabályozza őket: 1989. július 6-i törvény, 2014-es ALUR-törvény, 2018-as ELAN-törvény, nem feledkezve meg a Ptk. Ez az útmutató az egy-három ingatlannal rendelkező kistulajdonosoknak, valamint a tapasztalt befektetőknek vagy szakmai vezetőknek szól. Lefedi a megfelelő, jövedelmező és fenntartható bérleti gazdálkodás lényeges pontjait, kiemelve a jó gyakorlatokat és az elkerülendő buktatókat.

1. A bérleti szerződés elkészítése és aláírása

A bérleti szerződés a bérleti jogviszony sarokköve. A 2014. március 24-i ALUR törvény és annak 2015. május 29-i végrehajtási rendelete óta a lakásbérleti szerződésnek meg kell felelnie az üres (főlakás) és a bútorozott bérlemények kötelező szabványos modelljének. Különösen meg kell említeni a felek személyét, a szállás pontos leírását, a lakóterületet (Boutin law), a bérleti díj összegét, időtartamát (3 év üres bérlet esetén, 1 év bútorozott bérlés esetén), valamint a felülvizsgálat feltételeit.

A bérlethez több kötelező mellékletet is csatolni kell: műszaki diagnosztikai akta (DPE, jelentés az ólomnak való kitettség kockázatairól, a természeti és technológiai kockázatok állapotáról), tájékoztató a felek jogairól és kötelezettségeiről, valamint adott esetben a tulajdonostárs szabályzata. 2021 júliusa óta az F vagy G besorolású DPE-re bérleti díj felülvizsgálati korlátozások vonatkoznak, 2023 óta pedig tilos a G+ besorolású lakások bérbeadása.

A feszült területeken (28 rendeletben meghatározott városi terület) a bérleti díj ellenőrzése érvényes, különösen Párizsban, Lille-ben, Lyonban, Montpellier-ben és Bordeaux-ban. A bérbeadónak magasabb referenciabérleti díjat kell tiszteletben tartania közigazgatási szankciókkal.

2. A bérleti díjak kezelése és éves felülvizsgálata

A bérleti díjak rendszeres beszedése a bérleti díjak jövedelmezőségének lényege. A bérbeadónak a bérlő minden egyes kérésére ingyenes nyugtát kell kiállítania (1989. évi törvény 21. cikke). A bérleti díj csak évente egyszer, a bérleti szerződésben rögzített időpontban módosítható az INSEE által negyedévente közzétett Bérleti Referencia Index (IRL) alapján.

A vásárlóerőről szóló, 2022. augusztus 16-i törvény óta az IRL növekedésének felső határa 3,5% az A–E besorolású lakások esetében, és befagyott a hőszűrők (F és G) esetében. Kifizetetlen tartozás esetén a lízingbeadónak több eszköze van: felszólítás, felmondási záradék aktiválása, végrehajtói fizetési meghagyás, védelmi vitabíróhoz fordulás. A kifizetetlen lakbérbiztosítás (GLI) vagy a Visale állami garanciarendszer bevételt biztosíthat.

3. Óvadék és készlet

A kaució szigorúan szabályozott: üres bérlet esetén nem haladhatja meg az egy havi bérleti díjat, bútorozott bérlet esetén a két hónapot. A kilépési leltár megfelelősége esetén a kulcsok átadásától számított egy hónapon belül, sérülés esetén két hónapon belül kell visszaküldeni. Ezen túlmenően a havi bérleti díj 10%-a késedelmi havi kötbér vonatkozik.

A be- és kilépési helyiségek egymásnak ellentmondóan elvégzett leltározása a legfontosabb dokumentum, amely indokolja a levonásokat. Célszerű dátummal ellátott fényképekkel és a bútorozott szállás részletes leltárával kiegészíteni.

4. Díjak rendszerezése

A bérbeadó havi fedezetet kérhet a visszaigényelhető díjakról (1987. augusztus 26-i 87-713. sz. rendelet), beleértve a vizet, a kollektív fűtést, a közös helyiségek karbantartását és a háztartási hulladékadót. A bérlővel egy hónappal korábban közölt igazoló okiratokkal kötelező éves rendszeresítést kell végezni. Három éven belüli rendszeresítés hiányában a bérbeadó elveszti visszahívási jogát.