Yhteisomistuksen toimitsijamies: juridiset velvoitteet ja palkkiot 2026

Isännöitsijä ei ole taloyhtiön päätöksentekijä. Hän on toimeksisaaja: hän toteuttaa yhtiökokouksen tekemät päätökset, hoitaa rakennuksen hallintoa ja edustaa osakkaiden yhteisöä. Tämä toimeksisaajan asema määrittää kaiken muun — hänen valtuuksiensa laajuuden, palkkionsa rakenteen ja vastuunsa sisällön. Suurin osa riidoista syntyy juuri tästä sekaannuksesta: isännöitsijää syytetään päätöksestä, jota hän ei ole tehnyt, tai hänen annetaan tehdä päätös, joka ei kuulunut hänelle.

Kolme erillistä tehtäväaluetta

Hallinnollinen hoito. Kutsua yhtiökokous koolle vähintään kerran vuodessa, laatia pöytäkirja, ilmoittaa päätöksistä, pitää ajan tasalla osakasluetteloa ja rakennuksen huoltokirjaa. Isännöitsijän on myös rekisteröitävä taloyhtiö kansalliseen rekisteriin ja päivitettävä tiedot.

Taloudellinen hoito. Avata taloyhtiön nimiin erillinen pankkitili — periaatteellinen velvollisuus, josta voidaan poiketa vain yhtiökokouksen nimenomaisella päätöksellä ja rajatuissa tapauksissa. Hän tekee ennakkomaksukehotukset, hoitaa kirjanpidon erityisen tilikartan mukaisesti ja esittää tilinpäätöksen yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Osakkaalle, joka vuokraa huoneistonsa, vain osa näistä kustannuksista voidaan laskuttaa edelleen vuokralaiselta rajoittavan listan mukaisesti, joka on esitetty tarkemmin artikkelissamme vuokrauskuluista. Hänen on myös perustettava korjausrahasto, jonka kartuttaminen on pakollista rakennuksen tietyn ikärajan ylittyessä.

Tekninen hoito. Huolehtia rakennuksen kunnossapidosta, huolehtia päätettyjen töiden toteuttamisesta ja ryhtyä turvaamistoimiin hätätilanteissa. Tämä viimeinen valtuus on ainoa, joka antaa hänelle mahdollisuuden sitoutua kuluihin, joita ei ole äänestetty, ja sitä tulkitaan suppeasti: hätätilanne edellyttää riskiä rakennuksen turvallisuudelle tai säilymiselle, ei vain tilaisuutta.

Palkkio: kiinteä korvaus ja erityispalvelut

Tämä on yleisin riitojen aihe, ja sääntöä ohjaa lakisääteinen mallisopimus.

Isännöitsijän palkkio perustuu vuosittaiseen kiinteään korvaukseen, joka kattaa kaikki juoksevan hallinnon palvelut. Tämä kiinteä korvaus on kattava: kaikki juoksevaan hallintoon kuuluva sisältyy siihen, eikä sitä voida laskuttaa erikseen.

Sen lisäksi rajoittava luettelo erityispalveluista voi oikeuttaa lisäpalkkioon — ylimääräisen yhtiökokouksen järjestäminen, merkittävien töiden seuranta, perintätoimet, tiettyjen asiakirjojen luovuttaminen omistajanvaihdoksen yhteydessä.

Huomion kohteena on seuraava: palvelu, joka ei ole tällä luettelolla, kuuluu väistämättä kiinteän korvauksen piiriin. Isännöitsijä, joka laskuttaa tavallisista maksukehotuksista, valokopioista tai kirjanpidon ylläpidosta, ylittää sallitun kehyksen. Kahden sopimuksen vertailu on siis tehtävä kiinteän korvauksen ja erityispalveluiden hinnaston perusteella, ei koskaan ainoastaan esitetyn kiinteän korvauksen perusteella.

Maksukyvyttömältä osakkaalta perittävät perintäkulut kuuluvat vain kyseiselle osakkaalle, ei jaeta kaikkien kesken.

Toimeksianto: kesto, nimittäminen, erottaminen

Isännöitsijä nimitetään yhtiökokouksessa sopimuksessa määrätyksi ajaksi, enintään kolmeksi vuodeksi — yhdeksi vuodeksi, kun kyseessä on yhtiöjärjestyksessä tai ensimmäisen ostajan nimeämä isännöitsijä.

Hänen nimittämisensä ei uudistu hiljaisesti: se edellyttää äänestystä. Kilpailutus on järjestettävä ennen kutakin uudistamista, joskin yhtiökokous voi vapauttaa hallituksen tästä velvollisuudesta päätöksellään.

Erottaminen on mahdollista milloin tahansa yhtiökokouksen päätöksellä, mutta se edellyttää laillista perustetta: erottaminen perusteetta altistaa yhteisön korvausvaatimuksille perusteettomasta irtisanomisesta. Asia on mainittava kokouskutsussa ja siitä äänestetään tavanomaisena päätöksenä.

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijä vastaa hallintovirheistään yhteisölle. Yleisimmin todetut laiminlyönnit ovat tunnistettavissa:

• Vuosikokouksen koolle kutsumisen laiminlyönti, joka lamauttaa taloyhtiön toiminnan.
• Maksamattomien kulujen perinnän laiminlyönti, jonka seurauksena vanhentumisaika voi täyttyä toimenpiteiden puuttuessa.
• Päätettyjen töiden toteuttamisen laiminlyönti tai niiden toteuttaminen ilman valtuutusta.
• Huolimattomuus pakollisten vakuutusten ottamisessa.
• Erillisen pankkitilin vaatimuksen laiminlyönti.

Hän ei sen sijaan vastaa yhtiökokouksen tekemistä päätöksistä, vaikka hän olisi neuvonut niitä vastaan, eikä riittämättömän talousarvion hyväksymisestä.

Hänen vastuunsa edellyttää virhettä, vahinkoa ja syy-yhteyttä. Kanne vanhenee yleisten säännösten mukaisesti, alkamishetken vivahteineen, jotka on selitetty artikkelissamme saatavien vanhentumisesta.

Hallituksen (conseil syndical) rooli

Hallitus avustaa isännöitsijää ja valvoo hänen hallintoaan. Se antaa lausuntonsa sille esitetyistä kysymyksistä, ja sen lausunto on pakollinen tiettyä sopimuksen tai hankinnan arvoa suuremmissa tapauksissa.

Sillä on oikeus saada asiakirjat nähtäväkseen: se voi tutustua kaikkiin rakennuksen hallintoon ja hoitoon liittyviin asiakirjoihin. Tämä oikeus on tärkein valvontakeino toimikauden aikana, paljon tehokkaampi kuin tilinpäätöksen riitauttaminen jälkikäteen.

Käyttötilanteita

Isännöitsijän vaihtaminen. Tarkista toimeksiannon päättymispäivä, järjestä kilpailutus ja lisää nimittäminen kokouskutsuun. Arkistojen ja varojen siirtäminen seuraajalle noudattaa tarkkoja määräaikoja, joiden noudattamatta jättäminen tekee edellisen isännöitsijän vastuulliseksi.

Palkkion riitauttaminen. Vertaa laskua mallisopimukseen: kuuluuko riitautettu palvelu erityispalveluiden rajoittavaan luetteloon? Jos ei, se kuuluu kiinteään korvaukseen ja sitä ei ole maksettava.

Kiireelliset työt. Isännöitsijä voi ryhtyä tarvittaviin turvaamistoimiin, mutta hänen on ilmoitettava siitä osakkaille ja kutsuttava koolle yhtiökokous. Meno, joka esitetään kiireellisenä jälkikäteen, ilman todettua riskiä, ei kuulu tämän puitteisiin.

Vuokranantajaosakas. Isännöitsijän maksukehotukset ja kulujen tasaus vuokralaisen kanssa noudattavat kahta erillistä aikataulua, ja jälkimmäinen riippuu edellisestä — rakennuksen vuositilinpäätöksen vahvistaminen on edellytys vuokraukseen liittyvälle tasaukselle. Tämä ketjuttuminen on selitetty vuokranhallinnan oppaassamme.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko isännöitsijä päättää töistä yksin? Ei, paitsi rakennuksen turvaamiseksi tarvittavien kiireellisten toimien osalta. Kaikki muut menot edellyttävät yhtiökokouksen äänestystä.

Onko erillinen pankkitili pakollinen? Kyllä, lähtökohtaisesti, taloyhtiön nimiin. Poikkeukset ovat rajallisia ja edellyttävät yhtiökokouksen nimenomaista päätöstä.

Voiko isännöitsijä laskuttaa maksukehotuksista? Ei, jos ne kuuluvat kiinteän korvauksen kattamaan juoksevaan hallintoon. Ainoastaan mallisopimuksen rajoittavalla luettelolla olevat palvelut voivat oikeuttaa lisäpalkkioon, ja perintäkulut kuuluvat vain maksukyvyttömälle osakkaalle.

Miten isännöitsijä erotetaan? Yhtiökokouksen äänestyksellä, kun asia on mainittu kokouskutsussa. Erottaminen edellyttää laillista perustetta, jonka puuttuessa yhteisö altistuu korvausvaatimuksille.

Uudistuuko toimeksianto automaattisesti? Ei. Kukin uudistaminen edellyttää äänestystä, jota edeltää kilpailutus, ellei yhtiökokous ole päättänyt vapauttaa siitä.

Mistä isännöitsijä on vastuussa? Hallintovirheistään: koolle kutsumisen laiminlyönti, perinnän laiminlyönti, päätettyjen töiden toteuttamatta jättäminen, vakuutuksen laiminlyönti. Hän ei vastaa yhtiökokouksen tekemistä päätöksistä.

Muistettavaa

Isännöitsijä toteuttaa, yhtiökokous päättää. Tämä työnjako ratkaisee useimmat erimielisyydet: se, mitä ei ole äänestetty, ei kuulu hänen toimivaltaansa, ja se, mitä on äänestetty, kuuluu hänen toteuttamisvastuuseensa.

Palkkioiden osalta lukutapa on yhtä yksinkertainen. Kiinteä korvaus kattaa juoksevan hallinnon kokonaisuudessaan; ainoastaan mallisopimuksen rajoittavalla luettelolla olevat palvelut voidaan lisätä siihen. Kahden isännöitsijän vertaaminen vain vuosittaisen kiinteän korvauksen perusteella johtaa usein kalliimman valitsemiseen.