Αγορά Ακινήτου: Πλήρης Νομική και Χρηματοοικονομική Διαδικασία

Η αγορά ακινήτου εξαρτάται από τρία χρονοδιαγράμματα που εξελίσσονται παράλληλα και συγχρονίζονται μόνο στο τέλος: αυτό της χρηματοδότησης, αυτό των νομικών ελέγχων και αυτό των νόμιμων προθεσμιών υπαναχώρησης και προτίμησης. Οι περισσότερες πωλήσεις που αποτυγχάνουν δεν οφείλονται στην τιμή, αλλά σε μια χρονική ασυμφωνία μεταξύ αυτών των τριών χρονοδιαγραμμάτων — ένα δάνειο που εξασφαλίστηκε πολύ αργά, ένας όρος που διατυπώθηκε λανθασμένα, ένα δικαίωμα προτίμησης που ανακαλύφθηκε εν κινήσει.

Βήμα 1: η προσφορά αγοράς

Η γραπτή προσφορά δεσμεύει τον αγοραστή από τη στιγμή της αποδοχής της από τον πωλητή: συνιστά την πώληση κατ' αρχήν, δεδομένου ότι υπάρχει συμφωνία ως προς το αντικείμενο και την τιμή. Μια αποδεκτή προσφορά δεν αποτελεί, επομένως, απλή εκδήλωση ενδιαφέροντος.

Στην πράξη, απαιτούνται δύο προφυλάξεις. Πρώτον, να αναφέρονται οι βασικοί όροι — ιδίως η χρηματοδότηση — ήδη από την προσφορά, αντί να περιμένουμε το προσύμφωνο. Δεύτερον, να καθορίζεται διάρκεια ισχύος: μια προσφορά χωρίς χρονικό όριο παραμένει θεωρητικά ανοιχτή.

Ο μη επαγγελματίας αγοραστής διατηρεί το δικαίωμα της προθεσμίας υπαναχώρησης, η οποία αρχίζει να ισχύει από την κοινοποίηση του προσυμφώνου, γεγονός που περιορίζει την πρακτική εμβέλεια της δέσμευσης που αναλαμβάνεται σε αυτό το στάδιο.

Βήμα 2: το προσύμφωνο

Είτε πρόκειται για μονομερή υπόσχεση είτε για προαίρεση πώλησης, το προσύμφωνο καθορίζει την τιμή, την περιγραφή του ακινήτου, την προβλεπόμενη ημερομηνία της δημόσιας πράξης και τους ανασταλτικούς όρους.

Η προϋποθέσεις χορήγησης δανείου αξίζει ιδιαίτερη προσοχή. Πρέπει να προσδιορίζει το δανειζόμενο ποσό, τη διάρκεια και το ανώτατο αποδεκτό επιτόκιο. Αν συνταχθεί με ασαφείς όρους, έχει ένα από τα δύο εξίσου ανεπιθύμητα αποτελέσματα: είτε είναι πολύ εύκολο να επικαλεστεί, επιτρέποντας στον αγοραστή να αποσυρθεί χωρίς πραγματική άρνηση, είτε είναι ανενεργή και ο αγοραστής χάνει την εγγύησή του, ενώ δεν έχει εξασφαλίσει τη χρηματοδότησή του. Ο αγοραστής πρέπει επίσης να υποβάλει αιτήσεις σύμφωνα με τις απαιτήσεις με τα προβλεπόμενα χαρακτηριστικά: μπορεί να του αντιταχθεί αίτηση που αφορά υψηλότερο ποσό ή διαφορετική διάρκεια.

Άλλες συνήθεις προϋποθέσεις αφορούν την πολεοδομία, την απουσία μη δηλωμένων δουλειών και την εξάλειψη των δικαιωμάτων προτίμησης.

Το προθεσμία υπαναχώρησης Η προθεσμία των δέκα ημερών ισχύει για τον μη επαγγελματία αγοραστή και αρχίζει να μετράται από την επόμενη ημέρα της κοινοποίησης του προσυμφώνου. Η ημερομηνία έναρξής της εξαρτάται από την ορθότητα της εν λόγω κοινοποίησης — γι' αυτό και η Ηλεκτρονική υπογραφή προσυμφωνητικού εξασφαλίζει το χρονοδιάγραμμα, καθορίζοντας την ημερομηνία παράδοσης χωρίς αμφισβήτηση.

Βήμα 3: η χρηματοδότηση

Το τραπεζικό ημερολόγιο είναι το πιο αυστηρό από τα τρία, και είναι αυτό που καθορίζει την ημερομηνία της πράξης.

Τοπροσφορά δανείου Η έγκριση που εκδίδεται από την τράπεζα μπορεί να γίνει αποδεκτή μόνο μετά από μια ελάχιστη προθεσμία αναστολής δέκα ημερών. Οποιαδήποτε προγενέστερη αποδοχή είναι άκυρη. Η προθεσμία αυτή προστίθεται στον χρόνο εξέτασης του φακέλου, ο οποίος εξαρτάται από την τράπεζα και από την πληρότητα των παρατιθέμενων εγγράφων.

Δύο σημεία που απαιτούν προσοχή από οικονομική άποψη, ανεξάρτητα από το αναγραφόμενο επιτόκιο:

• Το ετήσιο πραγματικό συνολικό επιτόκιο περιλαμβάνει τα έξοδα επεξεργασίας, την εγγύηση και την ασφάλιση, και αποτελεί τον μοναδικό συγκρίσιμο δείκτη μεταξύ των προσφορών.
• Τοασφάλιση δανειολήπτη μπορεί να συνάπτεται με φορέα διαφορετικό από την τράπεζα που χορηγεί το δάνειο, με ισοδύναμες εγγυήσεις. Αυτή είναι η θέση στην οποία η διαφορά είναι η μεγαλύτερη κατά τη διάρκεια του δανείου.

Η εγγύηση λαμβάνει τη μορφή υποθήκης ή εγγύησης, των οποίων το κόστος και οι όροι άρσης διαφέρουν σημαντικά.

Βήμα 4: οι έλεγχοι του συμβολαιογράφου

Ενώ η χρηματοδότηση βρίσκεται σε εξέλιξη, ο συμβολαιογράφος διεξάγει τις έρευνές του: ιστορικό ιδιοκτησίας των τελευταίων τριάντα ετών, κατάσταση υποθηκών, πολεοδομία, άρση των δικαιωμάτων προτίμησης, κατάσταση του πωλητή.

Οι έλεγχοι αυτοί εξαρτώνται από απαντήσεις τρίτων, οι προθεσμίες των οποίων είναι δεσμευτικές, γεγονός που εξηγεί γιατί μια υπόθεση δεν μπορεί να επιταχυνθεί πέρα από ένα ορισμένο σημείο. Οι λεπτομέρειες αυτών των διαδικασιών παρατίθενται στο άρθρο μας σχετικά με το ρόλος του συμβολαιογράφου.

Το φάκελος τεχνικής διάγνωσης παραδίδεται σε αυτό το στάδιο, και το περιεχόμενό του καθορίζει τη χρήση του ακινήτου — ιδίως την ενεργειακή κλάση, η οποία έχει καταστεί προϋπόθεση για την ενοικίαση. Το άρθρο μας σχετικά με τα υποχρεωτικές διαγνωστικές εξετάσεις ακινήτων αναλύει λεπτομερώς τα απαιτούμενα έγγραφα ανάλογα με το ακίνητο.

Βήμα 5: η δημόσια πράξη και μετά

Η πράξη υπογράφεται στον συμβολαιογράφο, τα χρήματα αποδεσμεύονται, τα κλειδιά παραδίδονται. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στην καταχώριση στο κτηματολόγιο, η οποία καθιστά την πώληση εκτελεστή έναντι τρίτων, και αποστέλλει τον τίτλο ιδιοκτησίας τους επόμενους μήνες.

Τρία θέματα πρέπει να διευθετηθούν μετά την υπογραφή: η μεταβίβαση των συμβολαίων ενέργειας και ασφάλισης, η ενδεχόμενη δήλωση στις τοπικές φορολογικές αρχές και — στην περίπτωση επένδυσης σε ακίνητα προς ενοικίαση — η επιλογή του φορολογικού καθεστώτος, του οποίου η επίδραση στην καθαρή απόδοση αναλύεται στο άρθρο μας σχετικά με τη φορολογία ακινήτων.

Σενάρια χρήσης

Πρώτη αγορά κύριας κατοικίας. Η σωστή διαδικασία είναι να επιβεβαιώσετε τη δανειοληπτική σας ικανότητα πριν υποβάλετε προσφορά. Μια προσφορά που γίνεται αποδεκτή χωρίς να έχει προηγουμένως εξεταστεί η χρηματοδότηση δημιουργεί πίεση χρόνου, η οποία στη συνέχεια αντανακλάται στους όρους του δανείου.

Αγορά ακινήτου προς ενοικίαση. Ο τρόπος κατοχής και το φορολογικό καθεστώς καθορίζονται πριν το προσύμφωνο, καθώς καθορίζουν τη διατύπωση του εγγράφου. Η τροποποίησή τους μετά την υπογραφή συνεπάγεται μια νέα διαδικασία.

Κατάλληλο για επαγγελματική χρήση. Ζητήστε κοστολόγηση πριν από την υποβολή της προσφοράς και ενσωματώστε το ποσό στο σχέδιο χρηματοδότησης, αντί να το αντιμετωπίζετε ως μελλοντική δαπάνη. Η ενεργειακή κλάση του ακινήτου επηρεάζει επίσης τη μελλοντική εκμίσθωσή του.

Συχνές ερωτήσεις

Μια αποδεκτή προσφορά αγοράς είναι δεσμευτική; Ναι, κατ' αρχήν, δεδομένου ότι υπάρχει συμφωνία τόσο ως προς το αντικείμενο όσο και ως προς την τιμή. Ο μη επαγγελματίας αγοραστής διατηρεί, ωστόσο, το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη στιγμή της κοινοποίησης του προσυμφώνου.

Ποια είναι η προθεσμία υπαναχώρησης; Δέκα ημέρες για τον μη επαγγελματία αγοραστή, υπολογιζόμενες από την επομένη της κοινοποίησης του προσυμφώνου. Η νομιμότητά του καθορίζει την ημερομηνία έναρξης της προθεσμίας.

Πόσος χρόνος μεσολαβεί μεταξύ του προσωρινού συμβολαίου και της τελεσίδικης πράξης; Συνήθως δύο έως τρεις μήνες, που καθορίζονται από τη διαδικασία εξέτασης του δανείου, την περίοδο προβληματισμού σχετικά με την τραπεζική προσφορά και τις απαντήσεις των τρίτων στους οποίους απευθύνεται ο συμβολαιογράφος.

Τι συμβαίνει αν το δάνειο απορριφθεί; Η ανασταλτική προϋπόθεση ισχύει και η πώληση ακυρώνεται, ενώ η εγγύηση επιστρέφεται — υπό την προϋπόθεση ότι οι υποβληθείσες αιτήσεις ήταν σύμφωνες με τα χαρακτηριστικά που ορίζονταν στο προσύμφωνο.

Επιβάλλεται η ασφάλιση δανείου από την τράπεζα; Όχι. Μπορεί να συνάπτεται με άλλο φορέα που παρέχει ισοδύναμες εγγυήσεις, και αυτή είναι η θέση στην οποία η διαφορά κόστους είναι η μεγαλύτερη σε μακροπρόθεσμη βάση.

Μπορεί κανείς να αγοράσει χωρίς να περάσει από συμβολαιογράφο; Δεν ισχύει για ακίνητα: η πράξη πρέπει να είναι αυθεντική και να έχει δημοσιευτεί στο μητρώο ακινήτων.

Σημαντικά σημεία

Τρία χρονοδιαγράμματα εξελίσσονται παράλληλα, και η αποτυχία οφείλεται σχεδόν πάντα στον ασυγχρονισμό τους. Η χρηματοδότηση επιβάλλει τις αμετάβλητες προθεσμίες της, μεταξύ των οποίων μια περίοδο σκέψης δέκα ημερών σχετικά με την προσφορά δανείου, την οποία καμία επείγουσα ανάγκη δεν μπορεί να μειώσει. Οι νομικοί έλεγχοι εξαρτώνται από απαντήσεις τρίτων. Και οι νομικές προθεσμίες — υπαναχώρηση, δικαίωμα προτίμησης — τρέχουν ανεξάρτητα από τις άλλες δύο.

Η πρακτική συνέπεια συνοψίζεται σε μία φράση: ό,τι αποφασίζεται πριν από το προσύμφωνο κοστίζει λίγο, ενώ ό,τι ανακαλύπτεται μετά κοστίζει ακριβά. Η δανειοληπτική ικανότητα, ο τρόπος κατοχής, η κοστολόγηση των εργασιών και η ακριβής διατύπωση των ανασταλτικών όρων ανήκουν όλα στην πρώτη κατηγορία.