Kündigung des Mietverhältnisses: rechtliche Gründe und zu beachtende Kündigungsfrist

Mieter und Vermieter stehen bei der Kündigung eines Wohnraummietvertrags nicht auf Augenhöhe. Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Vermieter kann nur zum Vertragsende kündigen, aus einem der drei gesetzlich zugelassenen Gründe, und muss dabei Pflichtangaben beachten, deren Fehlen die Kündigung schlicht und einfach nichtig macht. Diese Asymmetrie ist der Schlüssel zum gesamten Regelwerk.

Die Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann jederzeit kündigen, ohne sich rechtfertigen zu müssen. Die gesetzliche Regelfrist beträgt drei Monate bei unmöblierter Vermietung.

Sie verkürzt sich auf einen Monat in mehreren Fällen:

• Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, was allein schon ausreicht, ohne weitere Voraussetzung.
• Der Mieter tritt eine erste Beschäftigung an, wird versetzt, verliert seinen Arbeitsplatz oder findet nach einem Arbeitsplatzverlust eine neue Anstellung.
• Sein Gesundheitszustand, durch ärztliches Attest bescheinigt, rechtfertigt einen Wohnortwechsel, und er ist älter als fünfundsechzig Jahre.
• Er bezieht das Solidaritätseinkommen oder die Beihilfe für Erwachsene mit Behinderung.
• Ihm wird eine Sozialwohnung zugewiesen.

Bei möblierter Vermietung beträgt die Kündigungsfrist unabhängig von der Situation stets einen Monat.

Maßgeblich für den Fristbeginn ist das Datum des Zugangs der Kündigung beim Vermieter, nicht das Absendedatum. Eine am letzten Tag des Monats abgeschickte Kündigung lässt die Frist also nicht ab diesem Tag laufen. Der Mieter, der sich auf eine verkürzte Frist beruft, muss den Grund angeben und den entsprechenden Nachweis der Kündigung selbst beifügen: Ein nachträglich mitgeteilter Grund wirkt nicht rückwirkend, und die Frist bleibt bei drei Monaten.

Die Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter verfügt über keine vergleichbare Freiheit. Seine Kündigung ist nur zum Vertragsende möglich, mit einer Frist von sechs Monaten bei unmöblierter und drei Monaten bei möblierter Vermietung, und ausschließlich aus einem dieser drei Gründe:

Eigenbedarf. Der Vermieter fordert die Wohnung für sich selbst, seinen Ehepartner, Lebenspartner, notorischen Lebensgefährten, Verwandten in auf- oder absteigender Linie oder die entsprechenden Angehörigen seines Ehepartners zurück. Die Kündigung muss den Begünstigten namentlich benennen und das Verwandtschafts- bzw. Näheverhältnis zum Vermieter angeben.

Der Verkauf. Die Kündigung gilt zugleich als Verkaufsangebot zugunsten des Mieters, dem ein Vorkaufsrecht zusteht. Sie muss daher den Preis und die Verkaufsbedingungen nennen und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen wiedergeben.

Der berechtigte und ernsthafte Grund. Dabei handelt es sich meist um Pflichtverletzungen des Mieters – wiederholte Zahlungsverzögerungen, Nachbarschaftsstörungen, fehlender Versicherungsschutz. Der Grund muss real und hinreichend schwerwiegend sein, und es obliegt dem Vermieter, ihn nachzuweisen.

Zu diesen Anforderungen kommt ein Informationsmerkblatt hinzu, das der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verkaufs beizufügen ist. Sein Fehlen wird ebenso mit der Nichtigkeit der Kündigung geahndet wie ein ungenauer Grund oder ein nicht benannter Begünstigter.

Schließlich genießt ein Mieter über fünfundsechzig Jahre mit geringem Einkommen einen besonderen Schutz: Ihm kann nur gekündigt werden, wenn ihm eine Ersatzwohnung angeboten wird, außer wenn der Vermieter selbst die Alters- oder Einkommensvoraussetzungen erfüllt.

Die Form der Kündigung

Es sind ausschließlich drei Zustellungsarten zugelassen:

• Das Einschreiben mit Rückschein.
• Die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.
• Die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Unterschrift.

Eine E-Mail, eine Nachricht oder ein einfacher Brief gelten nicht als Kündigung. Diese Formvorschrift ist nicht theoretisch: Sie betrifft den Nachweis des Zugangsdatums, von dem die Berechnung der Kündigungsfrist abhängt. Es geht um dieselbe Beweisproblematik, die sich durch die gesamte Mietakte zieht, vom Mietvertrag mit seinen Anlagen bis zum Übergabeprotokoll.

Die Kündigung wegen Zahlungsrückständen

Sie folgt einer eigenen Logik gegenüber der ordentlichen Kündigung und beruht fast immer auf der im Mietvertrag enthaltenen auflösenden Klausel.

Die Umsetzung beginnt mit einer durch einen Gerichtsvollzieher zugestellten Zahlungsaufforderung. Dem Mieter steht eine gesetzliche Frist zur Nachzahlung zu – eine Frist, die durch eine jüngere Reform verkürzt wurde und daher für das laufende Jahr überprüft werden sollte. Erfolgt keine Nachzahlung, greift die Klausel, und der Vermieter ruft das Gericht an, um die Vertragsauflösung feststellen zu lassen und die Räumung zu erwirken.

Zwei Einschränkungen begrenzen diesen Mechanismus. Das Gericht kann Zahlungsfristen gewähren, die die Wirkungen der Klausel aussetzen, solange sie eingehalten werden. Und die Räumung darf während der Winterschutzfrist nicht vollstreckt werden, die von November bis März läuft.

Die praktische Lehre ist immer dieselbe: Die Schnelligkeit der Reaktion zählt mehr als die Höhe des Betrags. Ein im ersten Monat behandelter Zahlungsrückstand lässt sich häufig durch einen Ratenzahlungsplan regeln; derselbe Rückstand im sechsten Monat führt zu einem langwierigen Verfahren, dessen finanzieller Ausgang selten zufriedenstellend ist. Diese Nachverfolgung gehört zu den Routinen, die in unserem Leitfaden zur Mietverwaltung.

Was bei Vertragsende zu regeln ist

Das Vertragsende eröffnet zwei getrennte Vorgänge, die nicht verwechselt werden dürfen.

Das Übergabeprotokoll bei Auszug bestimmt im Vergleich zum Einzugsprotokoll etwaige Abzüge. Die Rückerstattung der Mietkaution unterliegt anschließend eigenen Fristen – ein oder zwei Monate je nach Übereinstimmung der beiden Protokolle –, mit automatischen Verzugsstrafen, die pro angebrochenem Monat berechnet werden.

Die Abrechnung der Nebenkosten für den vergangenen Zeitraum bleibt unabhängig von diesen Vorgängen geschuldet und kann nicht frei mit der Kaution verrechnet werden. Die Aufteilung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten wird in unserem Artikel über die Nebenkosten.

Anwendungsszenarien

Beruflich versetzter Mieter. Die auf einen Monat verkürzte Frist setzt voraus, dass der Grund in der Kündigung angegeben und nachgewiesen wird. Wird er erst nach dem Versand geltend gemacht, verkürzt sich nichts.

Vermieter, der verkaufen möchte. Die Kündigung muss sechs Monate vor Vertragsende zugestellt werden, den Preis und die Bedingungen nennen, die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht wiedergeben und das Merkblatt beifügen. Schon ein einziges Versäumnis macht die Kündigung nichtig, und der Vertrag verlängert sich um drei Jahre.

Anhaltender Zahlungsrückstand. Zahlungsaufforderung, dann Anrufung des Gerichts nach Ablauf der Frist. Wer die Winterschutzfrist von vornherein im Zeitplan berücksichtigt, vermeidet die böse Überraschung, dass eine erwirkte Räumung erst Monate später vollstreckbar ist.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Mieter seine Kündigung begründen? Nein, außer wenn er eine auf einen Monat verkürzte Frist beansprucht. In diesem Fall muss der Grund in der Kündigung angegeben und beim Versand nachgewiesen werden.

Ab wann läuft die Kündigungsfrist? Ab dem Datum des Zugangs der Kündigung beim Empfänger, nicht ab dem Absendedatum. Deshalb ist die Zustellungsart, die dieses Datum belegt, gesetzlich geregelt.

Kann der Vermieter während der laufenden Vertragslaufzeit kündigen? Nein. Seine Kündigung ist nur zum Vertragsende möglich, mit sechs Monaten Frist bei unmöblierter Vermietung. Während der Vertragslaufzeit kann der Vertrag nur wegen Pflichtverletzung über die auflösende Klausel beendet werden.

Was geschieht, wenn eine Pflichtangabe fehlt? Die Kündigung ist nichtig. Der Vertrag läuft weiter und verlängert sich um eine neue Periode; der Vermieter muss den nächsten Vertragsablauf abwarten.

Kann eine Kündigung per E-Mail erfolgen? Nein. Zugelassen sind ausschließlich das Einschreiben mit Rückschein, die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher und die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

Kann ein älterer Mieter vor einer Kündigung geschützt sein? Ja. Ab einem bestimmten Alter und unter Einkommensvoraussetzungen setzt die Kündigung ein Angebot einer Ersatzwohnung voraus, außer wenn der Vermieter selbst die Alters- oder Einkommensvoraussetzungen erfüllt.

Zusammenfassung

Der Mieter kündigt frei, vorbehaltlich der Frist und der Form. Der Vermieter kündigt nur zum Vertragsende, aus drei abschließend zugelassenen Gründen, und seine Kündigung ist ein formstrenger Akt, bei dem jede Angabe über die Gültigkeit entscheidet – Benennung des Begünstigten bei Eigenbedarf, Preis und Bedingungen bei Verkauf, Informationsmerkblatt in beiden Fällen.

Bei Zahlungsrückständen gilt eine andere, einfachere Regel: Die Reaktionszeit entscheidet über den Ausgang. Die Formstrenge schützt denjenigen, der sie beachtet, aber kein Verfahren macht sechs Monate Untätigkeit wieder wett.