Quản lý cho thuê hoàn chỉnh: Hướng dẫn của chủ nhà

Giới thiệu

Quản lý tiền thuê thể hiện một tập hợp các nghĩa vụ pháp lý, tài chính và hành chính mà tất cả chủ nhà phải nắm vững để đảm bảo khoản đầu tư bất động sản của mình. Giữa việc soạn thảo hợp đồng thuê, thu tiền thuê nhà, quản lý tiền đặt cọc và quy định các khoản phí hàng năm, rất nhiều bước và được điều chỉnh bởi kho lập pháp dày đặc: luật ngày 6 tháng 7 năm 1989, luật ALUR năm 2014, luật ELAN năm 2018, không quên các quy định của Bộ luật Dân sự. Hướng dẫn này nhằm vào chủ sở hữu nhỏ có từ một đến ba bất động sản cũng như nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm hoặc nhà quản lý chuyên nghiệp. Nó bao gồm các điểm thiết yếu của việc quản lý cho thuê tuân thủ, có lợi nhuận và bền vững, nhấn mạnh các thực tiễn tốt và những cạm bẫy cần tránh.

1. Soạn thảo và ký hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê là nền tảng của mối quan hệ cho thuê. Kể từ luật ALUR ngày 24 tháng 3 năm 2014 và nghị định thi hành luật ngày 29 tháng 5 năm 2015, hợp đồng thuê nhà ở phải tuân thủ mô hình tiêu chuẩn bắt buộc đối với nhà trống (nơi ở chính) và nhà cho thuê có nội thất. Nó phải đề cập cụ thể đến danh tính của các bên, mô tả chính xác về chỗ ở, không gian sống (luật Boutin), số tiền thuê, thời hạn (3 năm đối với hợp đồng thuê trống, 1 năm đối với hợp đồng thuê có nội thất) và các điều khoản sửa đổi.

Một số phụ lục bắt buộc phải đi kèm hợp đồng thuê: hồ sơ chẩn đoán kỹ thuật (DPE, báo cáo rủi ro tiếp xúc với chì, tình trạng rủi ro tự nhiên và công nghệ), thông báo về quyền và nghĩa vụ của các bên và quy định đồng sở hữu nếu có. Kể từ tháng 7 năm 2021, DPE được phân loại F hoặc G phải chịu các hạn chế xem xét tiền thuê nhà và kể từ năm 2023, nhà ở được phân loại G+ bị cấm cho thuê.

Ở những khu vực căng thẳng (28 khu đô thị được xác định theo nghị định), việc kiểm soát tiền thuê được áp dụng, đặc biệt là ở Paris, Lille, Lyon, Montpellier và Bordeaux. Bên cho thuê phải tôn trọng mức tiền thuê tham chiếu tăng lên và bị xử phạt hành chính.

2. Quản lý tiền thuê và đánh giá hàng năm

Việc thu tiền thuê thường xuyên là trọng tâm của lợi nhuận cho thuê. Bên cho thuê phải cấp biên lai miễn phí theo yêu cầu của bên thuê (Điều 21 Luật 1989). Giá thuê chỉ có thể được điều chỉnh mỗi năm một lần, vào ngày đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, trên cơ sở Chỉ số tham chiếu tiền thuê (IRL) do INSEE công bố hàng quý.

Kể từ luật ngày 16 tháng 8 năm 2022 liên quan đến sức mua, mức tăng IRL được giới hạn ở mức 3,5% đối với nhà ở được phân loại từ A đến E và bị đóng băng đối với bộ lọc nhiệt (F và G). Trong trường hợp các khoản nợ chưa thanh toán, bên cho thuê có một số đòn bẩy: thông báo chính thức, kích hoạt điều khoản chấm dứt, yêu cầu thừa phát lại thanh toán và chuyển đến thẩm phán tranh chấp bảo vệ. Bảo hiểm tiền thuê nhà chưa thanh toán (GLI) hoặc hệ thống bảo lãnh công Visale có thể đảm bảo thu nhập.

3. Tiền đặt cọc và hàng tồn kho

Tiền đặt cọc được quy định chặt chẽ: không được vượt quá một tháng tiền thuê không bao gồm phí cho hợp đồng thuê trống và hai tháng cho hợp đồng thuê có nội thất. Nó phải được trả lại trong vòng một tháng sau khi giao chìa khóa nếu hàng tồn kho đầu ra phù hợp hoặc hai tháng trong trường hợp bị hư hỏng. Ngoài ra, sẽ bị phạt 10% tiền thuê hàng tháng cho mỗi tháng chậm trễ.

Việc kiểm kê cơ sở ra vào, được thực hiện trái ngược nhau, là tài liệu quan trọng để biện minh cho bất kỳ khoản khấu trừ nào. Nên hoàn thành nó với những bức ảnh ghi ngày tháng và bản kiểm kê chi tiết về chỗ ở được trang bị nội thất.

4. Chính quy hóa các khoản phí

Bên cho thuê có thể yêu cầu quy định hàng tháng về các khoản phí có thể thu hồi được (nghị định số 87-713 ngày 26 tháng 8 năm 1987) bao gồm nước, sưởi ấm tập thể, bảo trì khu vực chung và thuế rác thải sinh hoạt. Việc chính quy hóa hàng năm bắt buộc phải được thực hiện cùng với các tài liệu hỗ trợ, được thông báo cho người thuê trước một tháng. Trong trường hợp không hợp lệ hóa trong vòng ba năm, bên cho thuê sẽ mất quyền thu hồi.