Повне управління орендою: довідник орендодавця

Вступ

Управління орендою являє собою набір юридичних, фіскальних та адміністративних зобов'язань, які всі орендодавці повинні виконати, щоб забезпечити свої інвестиції в нерухомість. Між складанням договору оренди, збором орендної плати, управлінням гарантійним депозитом і щорічною регулярністю платежів є численні кроки, які регулюються щільним законодавчим арсеналом: законом від 6 липня 1989 року, законом ALUR 2014 року, законом ELAN 2018 року, не забуваючи про положення Цивільного кодексу. Цей посібник призначений для невеликих власників, які мають від одного до трьох об’єктів власності, а також для досвідчених інвесторів або професійних менеджерів. Він охоплює основні моменти сумісного, прибуткового та сталого управління орендою, наголошуючи на хорошій практиці та підводних каменях, яких слід уникати.

1. Складання та підписання договору оренди

Договір оренди є наріжним каменем орендних відносин. З моменту прийняття закону ALUR від 24 березня 2014 року та указу про його виконання від 29 травня 2015 року оренда житла повинна відповідати обов’язковій стандартній моделі для оренди порожнього (основного помешкання) та мебльованого. У ньому, зокрема, має бути зазначено особи сторін, точний опис житла, житлової площі (закон Бутіна), розмір орендної плати, тривалість (3 роки для порожньої оренди, 1 рік для мебльованої) та умови перегляду.

Кілька обов’язкових додатків повинні супроводжувати договір оренди: файл технічної діагностики (DPE, звіт про ризики впливу свинцю, стан природних і технологічних ризиків), інформаційне повідомлення про права та обов’язки сторін, а також положення про спільне володіння, якщо є. З липня 2021 року на DPE класифікації F або G діють обмеження щодо перегляду орендної плати, а з 2023 року житло класифікації G+ заборонено здавати в оренду.

У напружених районах (28 міських районів, визначених указом) застосовується контроль орендної плати, особливо в Парижі, Ліллі, Ліоні, Монпельє та Бордо. Орендодавець зобов'язаний дотримуватися підвищену орієнтовну орендну плату під загрозою адміністративних санкцій.

2. Управління орендною платою та щорічний перегляд

Регулярний збір орендної плати становить основу прибутковості оренди. На кожну вимогу орендаря орендодавець повинен безкоштовно видати розписку (стаття 21 Закону 1989 р.). Орендна плата може бути переглянута лише раз на рік, у дату, узгоджену в договорі оренди, на основі Індексу орендної плати (IRL), який щоквартально публікується INSEE.

З моменту прийняття закону від 16 серпня 2022 року про купівельну спроможність підвищення IRL обмежено 3,5% для житла, класифікованого від A до E, і заморожено для термічних фільтрів (F і G). У разі несплаченої заборгованості орендодавець має кілька важелів: офіційне повідомлення, активація положення про розірвання, судовий пристав-виконавець зобов’язаний сплатити борг і передача до судді із захисту. Страхування несплаченої орендної плати (GLI) або державна система гарантій Visale можуть забезпечити дохід.

3. Гарантійний депозит та інвентар

Гарантійний депозит суворо регламентований: він не може перевищувати місячну орендну плату за порожню оренду та два місяці для мебльованої. Його необхідно повернути протягом одного місяця після передачі ключів, якщо виїзний інвентар відповідає вимогам, або двох місяців у разі пошкодження. Окрім цього, застосовуються штрафні санкції у розмірі 10% місячної орендної плати за місяць прострочення.

Інвентаризація приміщень входу та виходу, проведена суперечливо, є ключовим документом для обґрунтування будь-якого відрахування. Доцільно доповнити його датованими фотографіями та докладним описом мебльованого житла.

4. Нормалізація платежів

Орендодавець може вимагати щомісячних резервів щодо відшкодовуваних платежів (указ № 87-713 від 26 серпня 1987 р.), включаючи воду, колективне опалення, утримання місць загального користування та податок на побутові відходи. Обов'язкова щорічна регулярність повинна бути проведена з підтверджуючими документами, повідомленими орендарю за місяць. У разі відсутності урегулювання протягом трьох років орендодавець втрачає право на відкликання.