Kaucia za prenájom: výpočet a zákonná reštitúcia

Zábezpeka predstavuje jednu z najviac regulovaných súm v rámci nájmu. Upravený zákonom č. 89-462 zo 6. júla 1989, známym ako zákon Mermaz, je však predmetom mnohých sporov medzi prenajímateľmi a nájomcami, najmä počas reštitúcie po skončení nájmu. Pochopenie presných pravidiel výpočtu, uchovávania a reštitúcie je nevyhnutné na zabezpečenie nájomného vzťahu a predchádzanie sporom pred ministerskou zmierovacou komisiou alebo sudcom pre spory o ochranu.

Výpočet výšky zákonnej zábezpeky

Výška zábezpeky je prísne obmedzená zákonom a závisí od typu prenájmu:

• Prázdny prenájom (hlavné bydlisko): záloha je obmedzená najednomesačné nájomné bez poplatkov, v súlade s článkom 22 zákona zo 6. júla 1989, zmeneného a doplneného zákonom MOLLE z roku 2009.
• Zariadený prenájom (hlavné bydlisko): od účinnosti zákona ALUR z 24.3.2014 je výška zálohy limitovanádvojmesačné nájomné bez poplatkov(články 25-6 zákona z roku 1989).
• Sezónny prenájom alebo mobilita: žiadny zákonný strop pre sezónny prenájom; za prenájom mobility nie je možné požadovať žiadnu zálohu (články 25-14).

Kauciu je potrebné zaplatiť pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška musí byť výslovne uvedená v zmluve. Upozornenie: ak je nájomné splatné vopred na obdobie dlhšie ako dva mesiace,nemusí byť vyžadovaná žiadna bezpečnostná zálohanájomcu.

Termíny vrátenia po inventarizácii

Vrátenie zálohy sa od zákona ALUR riadi prísnymi lehotami:

• maximálne 1 mesiacak je výstupný inventárvyhovujúciv súpise miest vstupu;
• maximálne 2 mesiaceakpoškodeniealebo sú zaznamenané porušenia.

Tieto lehoty plynú od odovzdania kľúčov prenajímateľovi alebo jeho splnomocnencovi. V podielovom spoluvlastníctve si prenajímateľ môže ponechať rezervu omaximálne 20 %.od vkladu do ročnej uzávierky účtov spoluvlastníctva za účelom zúčtovania prípadných úprav poplatkov.

V prípade neskorého vrátenia sa záloha zvyšuje o10 % z mesačného nájomného bez poplatkov za každý začatý mesiac omeškania, automatický trest stanovený v článku 22 zákona z roku 1989.

Zrážky povolené z vkladu

Prenajímateľ môže vykonávať zrážky len po predloženípodporné dokumenty: cenové ponuky, faktúry, správy súdneho exekútora alebo fotografie pripojené k súpisu. Ospravedlniteľné sú najmä:

• nevykonané nájomné opravy (výnos č. 87-712 z 26. augusta 1987);
• nezaplatené nájomné a poplatky;
• poškodenie nad rámec bežného chátrania;
• regulácie poplatkov.

Tamschátralý, definované ako bežné opotrebenie spojené s časom, nemožno nikdy vyfakturovať nájomcovi. Od zákona ALUR sa prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť na schátralosti, ktorá je prílohou nájomnej zmluvy na objektivizáciu zrážok.

Regres v prípade sporu

V prípade nesúhlasu musí nájomca najskôr zaslať aformálne oznámenie doporučeným listom s potvrdením o prijatí. Ak nedôjde k priateľskej dohode, môže sa zmocniťrezortná zmierovacia komisia(CDC), potom v opačnom prípadesudca pre ochranné sporysúdneho súdu. Akciu predpisuje3 rokyodo dňa, keď sa refundácia stane splatnou (článok 7-1 zákona z roku 1989).

Záver

Zvládnutie režimu kaucie zabezpečuje vzťah prenajímateľ – nájomca. Dôkladná dokumentácia (podrobný inventár, fotografie, mriežka zastarania, doklad o vykonaní práce) zostáva najlepšou ochranou pred spormi a zaručuje reštitúciu v súlade s právnym rámcom.