Роль нотариуса при покупке недвижимости: полное руководство

Нотариус — это не очередной посредник в сделке с недвижимостью: это государственное должностное лицо, наделённое полномочиями публичной власти, участие которого обязательно для передачи права собственности на объект. Этот статус объясняет как масштаб проводимых им проверок, так и официальный (аутентичный) характер составляемого им акта, а также то, что его тарифы не подлежат обсуждению. Понимание того, что именно он делает в период между предварительным договором и передачей ключей, снимает большинство недоразумений по поводу сроков.

Что проверяет нотариус перед подписанием акта

Основная часть работы приходится на два-три месяца между предварительным договором и нотариальным актом и остаётся незаметной для покупателя. Этот период включает пять проверок:

• Происхождение права собственности — прослеживается за последние тридцать лет и подтверждает, что продавец действительно является собственником, а цепочка передач прав не нарушена.
• Ипотечное состояние объекта — раскрывает обременения, зарегистрированные на объекте: действующие кредиты, аресты, внесённые в реестр сервитуты, — и определяет, что необходимо погасить до продажи.
• Права преимущественной покупки — муниципалитета или проживающего в объекте нанимателя, реализация которых может сорвать сделку.
• Градостроительный статус — устанавливается путём запроса справки в муниципалитете: сервитуты, линии застройки, проекты, имеющие общественное значение, законность существующих построек.
• Положение продавца: дееспособность, режим имущественных отношений супругов, отсутствие процедуры банкротства.

Эти проверки зависят от сторонних организаций, сроки ответа которых обязательны для нотариуса. Именно поэтому оформление дела нельзя ускорить сверх определённого предела, какой бы ни была добрая воля сторон.

Нотариальный акт и его юридическая сила

Нотариальный акт отличается от акта, составленного в простой письменной форме, по трём параметрам.

Он удостоверяет своё содержание вплоть до подачи заявления о подлоге — процедуры тяжёлой и редко применяемой. Сведения, засвидетельствованные нотариусом, — присутствие сторон, их личность, дата, факт уплаты цены — пользуются этой особой доказательной силой.

Он имеет достоверную дату, противопоставимую третьим лицам без каких-либо дополнительных формальностей.

Он обладает исполнительной силой в силу закона: копия с исполнительной надписью позволяет прибегнуть к принудительному исполнению без предварительного получения судебного решения. Именно это делает нотариальный акт столь полезным для кредитных договоров и признаний долга.

Затем нотариус осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость — формальность, которая делает сделку противопоставимой третьим лицам. Пока она не выполнена, покупатель является собственником в отношениях между сторонами, но ещё не по отношению ко всем.

Так называемые «нотариальные расходы»

Это выражение вводит в заблуждение, и его структуру стоит знать.

Расходы обычно составляют от семи до восьми процентов от цены на вторичном рынке и от двух до трёх процентов — на первичном. Их структура такова:

• Пошлины за переход права собственности, взимаемые в пользу государства и территориальных образований и составляющие основную часть суммы. Нотариусу они не достаются.
• Собственно издержки — суммы, авансированные нотариусом за счёт клиента: документы по градостроительству, ипотечная выписка, услуги геодезиста.
• Наконец, вознаграждение нотариуса — единственная часть, которая действительно является его оплатой. Оно устанавливается декретом и пропорционально цене, что делает его одинаковым в любой нотариальной конторе.

Возможность скидки предусмотрена в отношении части вознаграждения, соответствующей самым высоким ценовым траншам, в пределах, установленных законодательством. При этом она должна применяться ко всем клиентам на одинаковых условиях.

Предварительный договор купли-продажи: что даёт участие нотариуса

Предварительный договор может быть подписан в простой письменной форме — между частными лицами или при участии агента по недвижимости. Его составление нотариусом меняет две вещи.

Во-первых, качество отменительных условий. Условие о получении кредита, наиболее распространённое, должно содержать сумму, срок и максимальную ставку: сформулированное слишком расплывчато, оно оказывается либо неработающим, либо слишком легко применимым. Остальные условия — градостроительные ограничения, отсутствие сервитутов, отмена прав преимущественной покупки — требуют понимания того, какие проверки последуют далее.

Во-вторых, депонирование задатка — он хранится на специальном счёте, а не у одной из сторон, что исключает споры о его возврате.

Десятидневный срок на отказ от сделки в пользу покупателя-непрофессионала начинает течь с момента уведомления о предварительном договоре, и точка отсчёта зависит от корректности этого уведомления. Именно этот момент надёжно фиксирует электронная подпись предварительного договора, устанавливая дату вручения без возможности каких-либо споров.

Дистанционное подписание

Электронный нотариальный акт допускается законом. Нотариус принимает стороны, при этом одна из них может присутствовать лично, а другая — участвовать дистанционно по видеосвязи через специализированное решение, а сам акт подписывается электронно и хранится в цифровом виде.

Для покупателя, который не может присутствовать лично, классическим решением остаётся доверенность, в которой необходимо точно указать объём предоставленных полномочий — доверенность в общих формулировках не позволяет ни продать, ни приобрести объект. Применимые правила изложены в нашей статье о электронной подписи доверенности.

Сценарии использования

Первая покупка. Право выбрать своего нотариуса принадлежит покупателю, даже если у продавца уже есть свой: в этом случае вознаграждение делится между двумя конторами без дополнительных затрат. Многие покупатели об этом не знают.

Объект с незадекларированными работами. Это один из моментов, которые выявляет градостроительная проверка. Лучше выяснить это до подписания предварительного договора, чем обнаружить за три недели до акта, когда приходится выбирать между легализацией и пересмотром условий сделки.

Покупка в долевую собственность или через компанию. Форма владения определяется до подписания предварительного договора, а не в момент составления акта. Налоговые последствия рассмотрены в нашей статье о налогообложении недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли участие нотариуса? Да, для передачи права собственности на недвижимость: акт должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в службе государственной регистрации прав на недвижимость.

Можно ли договориться о снижении нотариальных расходов? Нет — что касается пошлин за переход права собственности, которые идут государству, а также издержек. Возможна скидка на часть вознаграждения, соответствующую высоким ценовым траншам, в пределах, установленных законодательством.

Можно ли выбрать своего нотариуса? Да, даже если у продавца уже есть свой. В этом случае оба нотариуса делят вознаграждение между собой, без дополнительных затрат для сторон.

Сколько времени проходит между предварительным договором и актом? Как правило, два-три месяца — срок обусловлен ответами третьих лиц (по градостроительным вопросам, ипотечному состоянию, отмене прав преимущественной покупки) и получением кредита.

Что происходит, если отменительное условие не наступает? Сделка признаётся несостоявшейся, а задаток возвращается — при условии, что покупатель предпринял предусмотренные действия, в частности подал заявки на кредит на условиях, соответствующих оговорённым характеристикам.

Можно ли подписать акт дистанционно? Да, электронный нотариальный акт допускается, с участием сторон по видеосвязи через специализированное решение. Доверенность остаётся ещё одним вариантом для стороны, которая не может присутствовать лично.

Что важно запомнить

Нотариус выполняет три функции, которые ничем не заменить: он проверяет, что продавец вправе продать, а объект может быть продан, составляет акт, обладающий доказательной силой и подлежащий исполнению без судебного решения, и регистрирует сделку, делая её противопоставимой всем третьим лицам. Срок в два-три месяца — это не бюрократическая медлительность: это время, необходимое для этих проверок, зависящих от ответов третьих лиц.

Что касается расходов, основная их часть не подлежит обсуждению, потому что она не достаётся нотариусу. Единственное пространство для манёвра — это часть вознаграждения, а настоящий рычаг находится в другом: выбрать своего нотариуса, привлечь его уже на этапе предварительного договора и заранее продумать моменты, которые выявят его проверки. Продолжение этого пути подробно описано в нашей статье о юридическом и финансовом процессе покупки недвижимости.