Роль нотариуса при покупке недвижимости: полное руководство

Роль нотариуса при покупке недвижимости: полное руководство

Введение

Вмешательство нотариуса является важным шагом при любой покупке недвижимости во Франции. Нотариус, государственный и министерский чиновник, назначенный министром юстиции, обеспечивает безопасность сделки, гарантирует ее юридическую силу и защищает интересы обеих сторон. Его роль выходит за рамки простого оформления документов: он поддерживает покупателя и продавца от первых переговоров до передачи ключей. Понимание своей миссии позволяет покупателю предвидеть процедуры, контролировать сроки и оптимизировать общую стоимость их приобретения. В этой статье подробно описаны юридические обязанности нотариусов, их конкретные задачи и передовой опыт эффективного сотрудничества с ними.

Нотариус, гарант юридической безопасности сделки

Нотариус выступает в качестве должностного лица, делегированного в полномочия государства. В соответствии с Постановлением № 45-2590 от 2 ноября 1945 года он придает составленным им актам подлинность, что придает им исполнимость и определенную дату. При покупке недвижимости эта аутентификация является обязательной при любой передаче права собственности в соответствии со статьей 4 указа от 4 января 1955 года о регистрации земли.

Перед подписанием нотариус проводит углубленную проверку: право собственности продавца, отсутствие ипотеки и скрытых сервитутов, градостроительное соответствие объекта недвижимости (градостроительный сертификат, градостроительное право преимущественной покупки), соответствие обязательной технической диагностике (ДПЭ, асбест, свинец, термиты, ЕРП). Он также обеспечивает правоспособность сторон договора.

Конкретные задачи нотариуса при покупке

Конкретные задачи нотариуса при покупке

Действия нотариуса проходят в несколько этапов. Сначала он составляет компромисс или обещание продажи — документ, устанавливающий окончательные условия сделки. В течение 10-дневного периода отказа, предусмотренного статьей L.271-1 Строительно-Жилищного кодекса, покупатель может отказаться без штрафных санкций.

Между компромиссом и подлинным актом (обычно от 2 до 3 месяцев) нотариус собирает обязательные документы: статус ипотеки, свидетельство о гражданском состоянии, налоговое состояние имущества, документы о совместной собственности, если применимо (статья L.721-2 УПК). Также он рассчитывает передаваемые права на вознаграждение (около 5,80% от цены старого) и готовит итоговый акт.

В день подписания он читает подлинный документ, собирает средства, передает ключи и сообщает о продаже в службу земельной регистрации в течение месяца после подписания.

Нотариальные сборы и расходы

Вопреки распространенному мнению, «нотариальные сборы» не полностью возлагаются на нотариальную контору. Они разбиты на три части: пошлины и налоги (около 80%), выплачиваемые государству и общинам; нотариальные сборы (около 10%), регулируемые в соответствии с постановлением №. 2016-230 от 26 февраля 2016 г.; и выплаты (расходы, авансированные на получение документов и сертификатов).

Начиная с закона Макрона от 6 августа 2015 года, нотариусы могут предоставлять скидку до 20% на комиссию за сделки на сумму более 100 000 евро, что заслуживает обсуждения.Начиная с закона Макрона от 6 августа 2015 года, нотариусы могут предоставлять скидку до 20% на комиссию за сделки на сумму более 100 000 евро, что заслуживает обсуждения.

Практические примерыПример 1 – Покупка квартиры-кондоминиума в Лионе ⬥⬥⬥: На старую недвижимость стоимостью 350 000 евро покупатель подписал договор со своим нотариусом. Он обнаружил право отвода, первоначально не упомянутое, и добился пересмотра цены в 8000 евро, избежав последующего спора.

Пример 2 – Приобретение новой недвижимости (VEFA) ⬥⬥⬥: При продаже в состоянии будущей завершенности нотариус заверил финансовую гарантию завершения строительства от застройщика (статья L.261-11 КСН) и обеспечил требования о предоставлении средств в рассрочку в зависимости от хода работ.Пример 3 – Покупка с использованием промежуточного кредита ⬥⬥⬥: Нотариус координировал отмену старой ипотеки и установление новой гарантии, что позволило синхронизировать подписание двух операций.

Заключение

Нотариус – это нечто большее, чем просто составитель документов: он нейтральный юрисконсульт, который обеспечивает безопасность всего вашего проекта в сфере недвижимости. Выбор собственного нотариуса (бесплатно, поскольку в случае двойного представительства гонорары распределяются между двумя фирмами) позволит вам получить персонализированную консультацию. Не стесняйтесь проконсультироваться с ним перед принятием компромиссного решения, чтобы предвидеть проблемы с налогами, имуществом или наследством, связанные с вашим приобретением.