Прекращение аренды: юридические причины и уведомление, которое необходимо соблюдать

Наниматель и наймодатель не находятся в равном положении перед расторжением договора найма жилья. Наниматель может уехать в любой момент без объяснения причин. Наймодатель может направить уведомление о расторжении только по истечении срока договора, по одному из трёх оснований, допускаемых законом, и с соблюдением обязательных указаний, отсутствие которых влечёт полную недействительность уведомления. Эта асимметрия — ключ ко всему режиму регулирования.

Уведомление о расторжении со стороны нанимателя

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, не будучи обязанным объяснять причины. Общий срок предупреждения составляет три месяца для найма незаселённого жилья.

Он сокращается до одного месяца в нескольких случаях:

• Жильё находится в зоне напряжённого спроса, и одного этого обстоятельства достаточно без каких-либо иных условий.
• Наниматель получает первое место работы, переводится, теряет работу или вновь трудоустраивается после потери работы.
• Его состояние здоровья, подтверждённое медицинской справкой, оправдывает смену места жительства, и ему больше шестидесяти пяти лет.
• Он получает пособие на активную солидарность или пособие для взрослых инвалидов.
• Ему предоставляется социальное жильё.

При найме меблированного жилья срок предупреждения составляет один месяц независимо от ситуации.

Отсчёт срока начинается с даты получения уведомления наймодателем, а не с даты отправки. Таким образом, уведомление, отправленное в последний день месяца, не начинает течь срок предупреждения с этого дня. Наниматель, ссылающийся на сокращённый срок предупреждения, обязан указать основание и приложить подтверждающий документ непосредственно в самом уведомлении: основание, раскрытое позднее, обратной силы не имеет, и срок предупреждения остаётся равным трём месяцам.

Уведомление о расторжении со стороны наймодателя

Наймодатель не располагает равнозначной свободой. Направить уведомление он может лишь по истечении срока договора, с предупреждением за шесть месяцев для найма незаселённого жилья и за три месяца для меблированного жилья, и только по одному из следующих трёх оснований:

Возврат жилья для проживания. Наймодатель забирает жильё для себя, своего супруга, партнёра, признанного сожителя, восходящего или нисходящего родственника либо родственников своего супруга. В уведомлении должен быть поимённо указан выгодоприобретатель и уточнена связь, объединяющая его с наймодателем.

Продажа. Уведомление приравнивается к предложению о продаже в пользу нанимателя, который обладает преимущественным правом покупки. Оно должно указывать цену и условия продажи и воспроизводить применимые законодательные положения.

Законное и серьёзное основание. Чаще всего речь идёт о нарушениях со стороны нанимателя — повторяющиеся просрочки платежей, нарушение порядка соседями, отсутствие страховки. Основание должно быть реальным и достаточно серьёзным, и именно наймодатель обязан его доказать.

К этим требованиям добавляется обязательная информационная памятка, которую необходимо приложить к уведомлению о возврате жилья или о продаже. Её отсутствие влечёт недействительность уведомления, так же как и неточное основание или неуказанный выгодоприобретатель.

Наконец, наниматель старше шестидесяти пяти лет со скромными доходами пользуется защитой: уведомление не может быть ему вручено без предложения альтернативного жилья, за исключением случаев, когда сам наймодатель отвечает условиям по возрасту или доходу.

Форма уведомления о расторжении

Допускаются только три способа уведомления, и никакие иные:

• заказное письмо с уведомлением о вручении.
• акт судебного исполнителя.
• вручение лично под расписку или под подпись о получении.

Электронное письмо, сообщение или обычное письмо не считаются надлежащим уведомлением о расторжении. Это формальное требование не является теоретическим: оно касается доказательства даты получения, от которой зависит расчёт срока предупреждения. Это тот же вопрос доказывания, который пронизывает всё арендное дело, от договора найма и его приложений до акта приёма-передачи.

Расторжение за неуплату

Она подчиняется логике, отличной от логики уведомления о расторжении, и почти всегда опирается на резолютивную оговорку, включённую в договор найма.

Реализация начинается с требования об оплате, направленного судебным исполнителем. У нанимателя есть установленный законом срок для урегулирования задолженности — срок, который был сокращён недавней реформой, и который поэтому следует проверять применительно к текущему году. При отсутствии урегулирования оговорка вступает в силу, и наймодатель обращается в суд, чтобы констатировать расторжение договора и добиться выселения.

Этот механизм смягчается двумя ограничениями. Суд может предоставить отсрочки платежа, которые приостанавливают действие оговорки, пока они соблюдаются. А выселение не может быть исполнено во время зимнего моратория на выселение, который длится с ноября по март.

Практический вывод неизменен: скорость реакции важнее суммы задолженности. Неуплата, обработанная в первый месяц, часто решается составлением графика платежей; та же неуплата, обработанная на шестой месяц, решается длительной процедурой, финансовый исход которой редко бывает удовлетворительным. Этот контроль входит в число процедур, описанных в нашем руководстве по управлению арендой.

Что урегулируется при выезде

Окончание договора найма открывает две отдельные операции, которые не следует путать.

акт приёма-передачи при выезде, сравненный с актом при въезде, определяет возможные удержания. Возврат гарантийного депозита далее подчиняется собственным срокам — одному или двум месяцам в зависимости от соответствия двух актов приёма-передачи, — с автоматическими штрафами за просрочку, рассчитываемыми за каждый начатый месяц.

Перерасчёт эксплуатационных расходов за истекший период остаётся причитающимся независимо от этих операций и не компенсируется свободно за счёт депозита. Распределение между тем, что подлежит возмещению, и тем, что не подлежит, рассматривается в нашей статье об арендных эксплуатационных расходах.

Практические сценарии

Наниматель, переведённый по работе. Сокращённый до одного месяца срок предупреждения предполагает, что основание указано в уведомлении и подтверждено документально. Если оно заявлено уже после отправки уведомления, это ничего не сокращает.

Наймодатель, желающий продать жильё. Уведомление должно быть направлено за шесть месяцев до окончания срока договора, содержать цену и условия продажи, воспроизводить положения о преимущественном праве покупки и сопровождаться информационной памяткой. Отсутствие хотя бы одного из этих элементов делает уведомление недействительным, и договор продлевается на три года.

Продолжающаяся неуплата. Требование об оплате, затем обращение в суд по истечении установленного срока. Учёт зимнего моратория на выселение в календарном планировании позволяет избежать ситуации, когда полученное решение о выселении окажется неисполнимым в течение нескольких месяцев.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли наниматель обосновывать своё уведомление о расторжении? Нет, за исключением случая, когда он ссылается на сокращённый до одного месяца срок предупреждения. В этом случае основание должно быть указано в уведомлении и подтверждено на момент его отправки.

С какого момента начинает течь срок предупреждения? С даты получения уведомления адресатом, а не с даты его отправки. Именно поэтому способ уведомления, устанавливающий эту дату, строго регламентирован.

Может ли наймодатель направить уведомление о расторжении в течение срока действия договора? Нет. Направить уведомление он может только по истечении срока договора, с предупреждением за шесть месяцев для найма незаселённого жилья. В течение срока действия договора расторгнуть его можно только за нарушение обязательств, посредством резолютивной оговорки.

Что происходит, если отсутствует обязательное указание? Уведомление о расторжении признаётся недействительным. Договор найма продолжает действовать и продлевается на новый срок, а наймодателю приходится ждать следующего окончания срока договора.

Может ли уведомление о расторжении быть направлено по электронной почте? Нет. Допускаются только заказное письмо с уведомлением о вручении, акт судебного исполнителя и вручение лично под расписку.

Может ли пожилой наниматель быть защищён от уведомления о расторжении? Да. По достижении определённого возраста и при соблюдении условия по доходу уведомление о расторжении предполагает предложение альтернативного жилья, за исключением случаев, когда сам наймодатель отвечает условиям по возрасту или доходу.

Что важно запомнить

Наниматель расторгает договор свободно, при условии соблюдения срока предупреждения и формы уведомления. Наймодатель расторгает договор только по истечении его срока, по одному из трёх ограниченно допустимых оснований, и его уведомление представляет собой формальный акт, каждое указание в котором обусловливает его действительность — обозначение выгодоприобретателя при возврате жилья, цена и условия при продаже, информационная памятка в обоих случаях.

В случае неуплаты правило иное и проще: именно срок реакции определяет исход дела. Формализм защищает того, кто его соблюдает, но никакая процедура не наверстает шесть месяцев бездействия.