Доверенность для продажи недвижимого имущества: руководство 2026

Продажа недвижимости предполагает подписание акта купли-продажи у нотариуса. Когда собственник не может или не хочет присутствовать лично — эмиграция, болезнь, профессиональная занятость — доверенность на продажу недвижимости позволяет ему поручить подписание доверенному представителю. В отличие от распространённого мнения, статья 1985 Гражданского кодекса не требует нотариальной формы: доверенность в простой письменной форме действительна для обычной сделки. В этой статье рассматриваются возможные формы, требования, которые нотариус может предъявить на практике, обязательные положения, дистанционная нотариальная доверенность и полезные цифровые инструменты для сопровождения сделки.

Нотариальная доверенность или простая письменная форма: что на самом деле говорит статья 1985

Согласно статье 1985 Гражданского кодекса, поручение может быть дано в форме нотариального акта, документа в простой письменной форме — даже простым письмом — или устно. Текст не содержит никаких требований к форме, связанных с актом, который впоследствии подпишет представитель. Продажа недвижимости считается заключённой при согласии сторон о предмете и цене (статья 1583 Гражданского кодекса); она оформляется в нотариальной форме, поскольку любой акт, подлежащий регистрации в земельном реестре, должен быть нотариальным (статья 4 декрета № 55-22 от 4 января 1955 года). Это требование касается самого акта продажи, а не полномочия, предоставленного представителю.

Следствие: для обычной сделки по продаже недвижимости, достаточно доверенности в простой письменной форме. На практике нотариус, ведущий сделку, сам готовит проект доверенности и часто требует, чтобы подпись доверителя была заверена (в мэрии или консульстве), чтобы удостовериться в его личности. Некоторые нотариальные конторы предпочитают нотариальную доверенность для сложных дел: это мера предосторожности, которую нужно предусмотреть заранее, а не требование закона к действительности.

Когда доверенность должна быть нотариальной

Нотариальная форма становится обязательной, когда акт, который подпишет представитель, сам должен быть нотариальным, чтобы иметь силу. Это относится, в частности, к:

• Продаже на этапе строительства (VEFA) и продаже объекта, требующего реконструкции, договор по которым должен заключаться в нотариальной форме.
• Установлению договорной ипотеки, часто предусмотренной в акте покупки, финансируемой кредитом.
• Дарению и его принятию, которые подлежат нотариальному оформлению (статьи 931 и 933 Гражданского кодекса).

Для продажи вторичного жилья физическим лицом ни одно из этих правил не применяется: выбор формы зависит от организации дела и требований нотариальной конторы.

Из-за границы: консульство, местный нотариус или дистанционная доверенность

Когда доверитель проживает за пределами Франции, существует несколько путей:

• Консульская доверенность: консульства Франции выполняют нотариальные функции в пользу французских граждан и могут принимать доверенность или заверять подпись на доверенности в простой письменной форме. В этом случае акт исходит от французского органа и не требует апостиля.
• Доверенность, оформленная местным нотариусом в стране проживания, апостилированная в соответствии с Гаагской конвенцией от 5 октября 1961 года или легализованная согласно правилам страны, и, при необходимости, сопровождаемая присяжным переводом.
• Дистанционная нотариальная доверенность (статья 20-1 декрета № 71-941), которая позволяет доверителю подписать документ из дома: она подробно описана ниже.

В любом случае нотариус, ведущий сделку, должен получить доверенность — в оригинале или в форме, которую он принял, — до назначенной встречи для подписания.

Содержание действительной доверенности на недвижимость

Доверенность на продажу должна быть прямо выраженной: статья 1988 Гражданского кодекса уточняет, что поручение, сформулированное в общих выражениях, распространяется только на действия по управлению, и что для отчуждения имущества требуется прямо выраженное поручение. Общая доверенность «на ведение моих дел» не позволяет, таким образом, продать недвижимость.

Обязательные положения

Доверенность, независимо от её формы, должна как минимум содержать:

• полные данные доверителя (фамилия, имена, дата и место рождения, адрес, семейное положение).
• полные данные представителя.
• точное описание объекта: адрес, характер объекта, кадастровые данные, доли в общей собственности при необходимости.
• минимальную цену и условия продажи (отменительные условия, порядок оплаты).
• дополнительные полномочия: подписание предварительного договора, получение оплаты, выдачу расписки, выполнение необходимых формальностей.
• При необходимости — срок действия, который закон не устанавливает, но который ограничивает обязательство доверителя.

Ограничения и превышение полномочий

Доверитель может ограничить полномочия представителя: минимальной ценой, сроком, выбором покупателя. Действие, совершённое за пределами этих полномочий, не имеет силы для доверителя, за исключением случая, когда покупатель обоснованно поверил в реальность полномочий представителя, в частности из-за поведения доверителя; доверитель также может впоследствии одобрить сделку (статья 1156 Гражданского кодекса).

Практическая процедура: от составления до подписания

Доверенность готовится одновременно с подготовкой сделки: часто именно этот документ задерживает встречу для подписания, если его подготовку начинают слишком поздно.

Этап 1: получение проекта доверенности

Нотариус, ведущий сделку, направляет продавцу проект доверенности, адаптированный к делу. Параллельно он проверяет правоспособность продавца (отсутствие опеки или попечительства) и статус объекта (совместная собственность, разделение прав, режим имущества супругов).

Этап 2: подписание доверенности

В зависимости от выбранной формы, доверитель подписывает доверенность в простой письменной форме и заверяет свою подпись, подписывает её в консульстве, у нотариуса или дистанционно по процедуре статьи 20-1 декрета № 71-941. Затем он передаёт её нотариусу, в оригинале, если это требуется.

Этап 3: проверка нотариусом

Перед подписанием акта продажи нотариус проверяет правильность доверенности, её объём (охватывает ли она этот объект, эту цену?) и срок её действия. При наличии сомнений он запрашивает подтверждение или новую доверенность.

Этап 4: подписание акта продажи

Представитель приходит в нотариальную контору с документом, удостоверяющим личность, и подписывает нотариальный акт от имени продавца в пределах своих полномочий. Доверенность прикладывается к акту.

Для подготовительных документов — предварительного договора, одностороннего обещания продажи — можно использовать электронную подпись в сфере недвижимости, с сервисом, соответствующим регламенту eIDAS. Certyneo предлагает продвинутую электронную подпись для этих документов в простой письменной форме, предшествующих продаже.

Особые случаи: совместная собственность, SCI и разделение прав

Доверенность приобретает дополнительное значение, когда объект имеет нескольких собственников или принадлежит имущественной структуре.

Продажа объекта в совместной собственности

Продажа объекта, находящегося в совместной собственности, в принципе требует согласия всех совладельцев (статья 815-3 Гражданского кодекса). Тот, кто не может присутствовать, выдаёт доверенность в форме, принятой нотариусом. При отсутствии согласия совладельцы, обладающие не менее двух третей прав, могут обратиться в суд с ходатайством о разрешении продажи (статья 815-5-1). Для управления представительскими полномочиями между удалёнными совладельцами цифровые защищённые решения облегчают обмен документами.

Продажа через SCI

Когда объект принадлежит гражданскому обществу по недвижимости, компанию представляет управляющий в пределах, установленных уставом. Если устав требует решения участников, собрание должно предварительно одобрить продажу, и протокол прикладывается к акту. Если управляющий передаёт полномочие подписи, его доверенность основывается на этих полномочиях. Электронная подпись для юридических фирм обеспечивает здесь удобную прослеживаемость протоколов собраний и представительских доверенностей.

Продажа объекта с разделением на узуфрукт и голую собственность

Передача полного права собственности на объект с разделёнными правами требует согласия узуфруктуария и владельца голой собственности; каждый может выдать доверенность отдельно. Распределение цены между узуфруктом и голой собственностью согласовывается между ними, часто на основе налоговой шкалы статьи 669 Общего налогового кодекса.

Дистанционная нотариальная доверенность и цифровые инструменты

Хотя акт продажи остаётся нотариальным актом, подписываемым у нотариуса, ряд сопутствующих документов может подписываться электронно.

Предварительный договор и договор о продаже

Одностороннее обещание продажи и предварительный договор являются документами в простой письменной форме: они могут подписываться электронно, поскольку электронный документ имеет ту же доказательную силу, что и бумажный, при условии идентификации его автора и гарантии целостности (статьи 1366 и 1367 Гражданского кодекса). Уровень подписи выбирается в зависимости от значимости сделки; полное руководство по электронной подписи подробно описывает простой, продвинутый и квалифицированный уровни.

Доверенности агентствам недвижимости

Доверенность на продажу, поручаемая агенту по недвижимости (закон Оге от 2 января 1970 года), должна быть письменной; она может подписываться электронно. Для выбора инструмента сравнение решений электронной подписи от Certyneo представляет предложения, доступные на французском рынке.

Дистанционная нотариальная доверенность

С момента вступления в силу декрета № 2020-1422 от 20 ноября 2020 года нотариус может оформить доверенность в электронном виде без присутствия доверителя (статья 20-1 декрета № 71-941): доверитель общается с нотариусом по видеосвязи, а затем подписывает документ квалифицированной электронной подписью. С 1 октября 2025 года (декрет № 2025-538 от 13 июня 2025 года) его идентификация обязательно осуществляется через устройство Высшего совета нотариата, управляемое компанией Docaposte. Таким образом может быть оформлена только доверенность: сам акт продажи подписывается у нотариуса, при этом отдалённый продавец может явиться к другому нотариусу, связанному по видеосвязи (статья 20 того же декрета). Для оценки выгод от дематериализации калькулятор рентабельности электронной подписи от Certyneo предоставляет индивидуальный расчёт.

Отзыв и прекращение действия доверенности

Доверитель может отозвать доверенность в любой момент, пока представитель не подписал документ (статья 2004 Гражданского кодекса). Отзыв, о котором уведомлён только представитель, не имеет силы против третьих лиц, которые об этом не знают (статья 2005): поэтому необходимо также информировать нотариуса, ведущего сделку. Кроме того, поручение прекращается в случае смерти, установления опеки или неплатёжеспособности доверителя либо представителя (статья 2003).

Правовая база, применимая к доверенности на недвижимость

Доверенность на продажу недвижимости относится к области права поручения, нотариального права и, в отношении сопутствующих документов, права электронной подписи.

Гражданский кодекс

• Статья 1984: определяет поручение, посредством которого доверитель предоставляет представителю право совершать действия от его имени.
• Статья 1985: поручение может быть дано в форме нотариального акта, документа в простой письменной форме, даже письмом, либо устно. Она не требует нотариальной формы для сделки с недвижимостью.
• Статьи 1987 и 1988: различают специальное и общее поручение и требуют прямо выраженного поручения для отчуждения или залога имущества.
• Статья 1156: регулирует последствия действия, совершённого представителем без полномочий или за их пределами.
• Статьи 2003–2010: прекращение поручения (отзыв, отказ, смерть, опека) и последствия для третьих лиц.
• Статьи 815-3 и 815-5-1: согласие совладельцев и судебное разрешение на продажу.

Нотариальное право и регистрация недвижимости

• Декрет № 55-22 от 4 января 1955 года, статья 4: любой акт, подлежащий регистрации в земельном реестре, должен быть оформлен в нотариальной форме — именно это правило требует участия нотариуса при заключении акта продажи.
• Декрет № 71-941 от 26 ноября 1971 года: акты, составляемые нотариусами, в том числе в электронной форме (статьи 16–20-1).
• Декрет № 2020-1422 от 20 ноября 2020 года и декрет № 2025-538 от 13 июня 2025 года: дистанционная нотариальная доверенность и идентификация через устройство Высшего совета нотариата.

Электронная подпись

• Регламент eIDAS № 910/2014: три уровня электронной подписи (простая, продвинутая, квалифицированная); квалифицированная подпись имеет юридическую силу, эквивалентную собственноручной подписи (статья 25).
• Статьи 1366 и 1367 Гражданского кодекса: электронный документ имеет ту же доказательную силу, что и бумажный; подпись идентифицирует автора и выражает его согласие, а её надёжность предполагается для квалифицированной подписи.

Юридические риски

Недостаточно проработанная доверенность — слишком общие полномочия, неточное описание объекта, несоблюдённая минимальная цена — влечёт риск того, что акт не будет иметь силы против продавца, если он не одобрит его впоследствии, а также споры с покупателем. Нотариус, оформивший акт на основании ненадлежащей доверенности, несёт профессиональную гражданскую ответственность. В случае мошенничества предусмотрено наказание в виде пяти лет лишения свободы и штрафа в размере 375 000 евро (статья 313-1 Уголовного кодекса), за подделку документов и их использование — три года и 45 000 евро (статья 441-1): именно поэтому нотариусы требуют заверения подписи и проверки личности.

Сценарии использования: доверенность на недвижимость на практике

Сценарий 1: собственник-эмигрант продаёт свою квартиру

Собственник, проживающий уже три года в Юго-Восточной Азии, продаёт двухкомнатную квартиру во Франции и не может вернуться для подписания. Нотариус направляет ему проект доверенности, назначающей его брата представителем, с минимальной ценой. Собственник подписывает её в генеральном консульстве Франции, где заверяют его подпись, а затем отправляет оригинал нотариусу. Дело готово примерно за три недели, без поездки: экономия на транспорте и проживании составляет тысячи евро.

Сценарий 2: продажа объекта в совместной собственности между наследниками из трёх стран

Четыре наследника владеют в совместной собственности домом, полученным по наследству; двое живут во Франции, один в Бельгии и один в Канаде. Оба наследника, живущие за границей, подписывают каждый свою доверенность в консульстве Франции — в Брюсселе и Монреале, — где заверяют их подпись. Наследники, проживающие во Франции, подписывают лично, а один из них представляет бельгийского наследника. Сделка подписывается за одну встречу, тогда как согласование поездок могло бы задержать её на несколько месяцев.

Сценарий 3: семейная SCI продаёт коммерческое помещение

SCI на собрании решает продать коммерческое помещение площадью 180 м². Управляющий, госпитализированный в назначенную дату, передаёт полномочие подписи одному из участников по специальной доверенности: ограниченной этим объектом, минимальной ценой и сроком шесть месяцев, а также сопровождаемой протоколом собрания. Нотариус принимает дело, и сделка совершается в срок, предусмотренный предварительным договором, без неустойки за задержку.

Часто задаваемые вопросы

Может ли доверенности в простой письменной форме быть достаточно?

Да, для обычной сделки с недвижимостью: статья 1985 Гражданского кодекса позволяет выдать поручение письменным документом в простой форме, и только сама продажа должна быть оформлена нотариусом в нотариальной форме. Нотариус часто требует заверения подписи, а некоторые конторы предпочитают нотариальную доверенность. Нотариальная форма, напротив, обязательна для продажи на этапе строительства, ипотеки или дарения.

Позволяет ли общая доверенность продать имущество?

Нет. Статья 1988 Гражданского кодекса прямо указывает: поручение, сформулированное в общих выражениях, распространяется только на действия по управлению, а для отчуждения или залога требуется прямо выраженное поручение. Доверенность «на ведение моих дел» не позволяет, таким образом, продать имущество. Поручение должно указывать объект, право продажи и, желательно, условия, на которых представитель может действовать.

Как оформить доверенность из-за границы?

Три пути: подписать в консульстве Франции, которое принимает доверенность или заверяет подпись; подписать у местного нотариуса, с апостилем или легализацией в зависимости от страны и присяжным переводом при необходимости; либо воспользоваться дистанционной нотариальной доверенностью. Это часто самый долгий этап дела: его следует начинать сразу после согласования цены.

Может ли доверенность быть отозвана?

Да, в любой момент, пока представитель не совершил действие. Но отзыв, о котором уведомлён только представитель, не имеет силы против третьих лиц, которые об этом не знают: необходимо прямо уведомить об этом нотариуса, ведущего сделку. Поручение также прекращается в случае смерти или установления опеки одной из сторон.

Можно ли подписать продажу дистанционно без доверенности?

Не из дома. Акт продажи подписывается у нотариуса; продавец, находящийся далеко, может, однако, явиться к другому нотариусу, связанному с нотариусом, ведущим сделку, по видеосвязи (статья 20 декрета № 71-941). Если он не может явиться ни к одному нотариусу, он выдаёт доверенность — и эта доверенность может быть оформлена дистанционно с 2020 года.

Заключение

Доверенность на продажу недвижимости — это не просто формальность: её составление определяет успешное проведение сделки. Статья 1985 Гражданского кодекса оставляет выбор формы — доверенность в простой письменной форме действительна для обычной сделки, — но нотариус может потребовать заверенную подпись, а нотариальная форма обязательна для продажи на этапе строительства, ипотеки или дарения. Прямо выраженное поручение, точное указание объекта и цены, а также форма, заранее согласованная с нотариальной конторой, делают доверенность неопровержимой.

Хотя акт продажи остаётся нотариальным, сопутствующие этапы — предварительный договор, доверенности агентствам, протоколы собраний SCI — могут быть дематериализованы благодаря электронной подписи, соответствующей регламенту eIDAS. Certyneo помогает профессионалам недвижимости, нотариальным конторам и инвесторам с помощью инструментов подписи и интерфейса, разработанного для документов с несколькими подписантами.

Готовы обеспечить безопасность ваших доверенностей и документов по недвижимости? Ознакомьтесь с предложениями Certyneo и запросите бесплатную демонстрацию уже сегодня.