Доверенность для продажи недвижимого имущества: руководство 2026

Продажа недвижимого имущества требует физического присутствия при подписании нотариального акта у нотариуса. Когда собственник не может или не желает прибыть лично — из-за проживания за границей, болезни, профессиональной занятости — доверенность для продажи недвижимого имущества становится необходимой. Этот юридический документ, регулируемый статьей 1985 Гражданского кодекса, позволяет передать полномочия по отчуждению имущества доверенному лицу. Данная статья подробно описывает условия действительности, иерархию возможных форм, риски в случае дефектов формы и соответствующие цифровые инструменты, которые облегчают полномочия, связанные с недвижимой сделкой.

Почему доверенность на недвижимость должна быть нотариальной

Статья 1985 Гражданского кодекса предусматривает, что «полномочие может быть выдано нотариальным актом или актом под частной подписью, даже письмом; оно может также быть выдано устно». Однако она сразу же уточняет, что форма доверенности должна быть по крайней мере эквивалентна форме акта, к которому она относится. Однако в французском праве недвижимости продажа имущества обязательно должна быть оформлена нотариальным актом (статья 1 закона от 25 вентоза XI года). Из этого следует главное правило: доверенность для продажи недвижимого имущества сама должна быть выдана в нотариальной форме перед нотариусом.

Доверенность под частную подпись, даже надлежащим образом подписанная, была бы неопосредованной для третьих лиц и не позволила бы нотариусу-составителю акта легализовать акт продажи. По этой причине нотариусы систематически отказываются подписывать документ, если представленное полномочие не было установлено коллегой-нотариусом или уполномоченным консульским органом.

Неизбежные законодательные основы

Три основополагающих текста регулируют данный вопрос:

• Статья 1984 Гражданского кодекса: определение полномочия как договора, посредством которого одно лицо предоставляет другому право совершать какие-либо действия от его имени и в его интересах.
• Статья 1985 Гражданского кодекса: правило параллелизма форм между полномочием и основным актом.
• Ордонанс от 2 ноября 1945 и декрет от 26 ноября 1971 относительно статуса нотариата, определяющие условия, при которых акт приобретает статус нотариального.

Эти тексты образуют согласованную систему: любая доверенность, не соответствующая нотариальной форме для акта, передающего право собственности на недвижимое имущество, является ничтожной, о чем может быть заявлено заинтересованными сторонами.

Консульская доверенность: альтернатива за границей

Когда доверитель проживает вне Франции, поездка к французскому нотариусу не всегда возможна. Существуют две решения:

1. Доверенность, выданная местным нотариусом в стране проживания, при условии апостиля, соответствующего Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года и, при необходимости, присяжного перевода.
2. Консульская доверенность, выданная в консульствах или посольствах Франции за границей, агенты которых имеют делегированные нотариальные полномочия для актов, касающихся французских граждан.

В обоих случаях оригинал или аутентичная копия должны поступить к французскому нотариусу до даты подписания.

Обязательное содержание действительной доверенности на недвижимость

Доверенность для продажи недвижимого имущества должна быть специальной — то есть точно определять передаваемое имущество и делегируемые полномочия — а не общей. Общая доверенность на управление не автоматически передает право на продажу недвижимого имущества, как напомнила Кассационная палата (3-я палата, 15 октября 2015 г., № 14-23.612).

Существенные упоминания

Нотариальный акт доверенности должен содержать:

• Полную идентификацию доверителя (фамилия, имя, дата и место рождения, адрес, семейное положение).
• Полную идентификацию доверенного лица (та же информация).
• Точное кадастровое описание имущества: муниципалитет, раздел, номер участка, площадь, характер (земельный участок, квартира, дом), точный адрес.
• Минимальная цена или, при отсутствии таковой, способ определения цены и принятые условия (финансовое условие и т. д.).
• Период действия полномочия: обычно 12 месяцев, возобновляемый.
• Дополнительные полномочия: подписать обещание или предварительный договор продажи, получить задаток, выполнить все кадастровые и ипотечные формальности.

Ограничения и пределы полномочия

Доверитель может ограничить полномочия доверенного лица: запретить продажу ниже минимальной цены, исключить определенные типы покупателей или ограничить условия оплаты. Эти ограничения являются обязательными для третьих лиц при условии явного упоминания в акте. При отсутствии таковых доверенное лицо, превышающее свои полномочия, несет личную ответственность без необходимого аннулирования продажи, если покупатель действовал добросовестно (статья 1156 Гражданского кодекса).

Практическая процедура: от составления к окончательной подписи

Процесс получения нотариальной доверенности следует четко проработанному пути, который необходимо организовать до начала серьезных переговоров.

Этап 1: обращение к нотариусу по выбору

Доверитель связывается с нотариусом — своим или нотариусом покупателя — который составляет проект акта доверенности. Нотариус проверяет правоспособность доверителя (совершеннолетие, отсутствие опеки или попечительства) и отсутствие нерешенного совладения имуществом.

Этап 2: подписание доверенности

Доверитель подписывает перед нотариусом лично. Если доверенность составляется за границей, местный нотариус или консул получают подпись. Акт затем отправляется, по защищенной почте или по электронной сертифицированной почте в соответствии с местным законодательством, составляющему акт нотариусу во Франции.

Этап 3: проверка составляющим актом нотариусом

До подписания акта продажи составляющий акт нотариус убеждается в формальной правильности доверенности, ее объеме (охватывает ли она продажу соответствующего имущества?) и временной действительности (не истекла ли она?). При сомнениях он запрашивает подтверждение или возобновление.

Этап 4: подписание акта продажи

Доверенное лицо приходит в нотариальную контору в день продажи, имея при себе оригинальную доверенность и действительный документ, удостоверяющий личность. Оно подписывает нотариальный акт вместо продавца в строгих пределах переданных ему полномочий.

Для подготовительных актов — обещания, односторонней доверенности на продажу — электронная подпись в недвижимости может быть использована при условии, что нотариус или агент по недвижимости использует квалифицированного поставщика услуг доверия в соответствии с регламентом eIDAS. Certyneo предлагает, в частности, продвинутую подпись, соответствующую требованиям для актов под частную подпись, предшествующих продаже.

Особые случаи: совладение, ООО и расщепленная собственность

Доверенность на недвижимость приобретает дополнительное значение в ситуациях множественности собственников или сложных имущественных структур.

Продажа совладельческого имущества

При совладении каждый совладелец должен дать согласие на продажу (статья 815-3 Гражданского кодекса). Если один из них не может присутствовать, он должен выдать индивидуальную нотариальную доверенность. При отсутствии единогласного согласия может быть запрошено судебное разрешение. Для обычных управленческих актов и управления полномочиями представления защищенные цифровые решения позволяют облегчить циркуляцию документов между географически рассеянными совладельцами.

Продажа обществом с ограниченной ответственностью

Когда имущество принадлежит обществу с ограниченной ответственностью (ООО), управляющий, назначенный в соответствии с уставом, имеет право на продажу. Однако если устав требует коллективного решения участников, общее собрание должно его предварительно одобрить. Доверенность, выданная третьему лицу управляющим, должна тогда основываться на надлежащем решении, копия которого прилагается к акту продажи. Электронная подпись для юридических кабинетов обеспечивает здесь полезную отслеживаемость протоколов собраний и полномочий представления.

Продажа имущества в узуфрукте или голой собственности

Передача полной собственности расщепленного имущества требует совместного согласия узуфруктуария и голого собственника. Каждый может поручить представителя отдельной нотариальной доверенностью. Соответствующие цены узуфрукта и голой собственности рассчитываются в соответствии с налоговой шкалой, предусмотренной статьей 669 Общего налогового кодекса.

Цифровые альтернативы для подготовительных актов к продаже

Если сама продажа непременно требует нотариального акта, несколько подготовительных документов могут надлежащим образом использовать квалифицированную или продвинутую электронную подпись.

Обещание и договор купли-продажи

Одностороннее обещание продажи и договор купли-продажи (или взаимное обещание) являются актами под частную подпись. Они могут быть подписаны электронно при условии использования надлежащего уровня подписи. Палата нотариусов Парижа подтвердила в 2023 году, что предварительные договоры по недвижимости, подписанные через одобренную платформу eIDAS, действительны и обязательны. Инструменты, такие как полный руководство по электронной подписи, позволяют понять уровни Простой, Продвинутой и Квалифицированной подписей, применяемых в этом контексте.

Полномочия агентства недвижимости

Полномочие на продажу, передаваемое агенту по недвижимости (закон Ога от 2 января 1970 года), является актом под частную подпись, который может быть подписан электронно, включая простую подпись, при условии сохранения агентом доказательства надлежащего принятия. Для получения дополнительной информации о сравнении решений электронной подписи, Certyneo предлагает детальный анализ доступных предложений на французском рынке.

Нотариальные акты на расстоянии: видеоконференция у нотариуса

С момента принятия декрета от 20 ноября 2020 года нотариусы могут удостоверять акты на расстоянии, используя защищенную видеоконференцию, при условии соблюдения условий безопасности, установленных Высшим советом нотариата. Это достижение значительно снижает потребность в консульских доверенностях для французов за границей. Полномочие остается необходимым, когда доверитель отказывается или не может участвовать в защищенной видеоконференции. Чтобы рассчитать потенциальную экономию, связанную с дематериализацией, калькулятор ROI электронной подписи Certyneo предоставляет персональную оценку.

Отзыв и прекращение полномочия

Доверенность может быть отозвана в любой момент доверителем до выполнения доверенным лицом акта, для которого оно получило полномочие (статья 2003 Гражданского кодекса). Отзыв должен быть уведомлен доверенному лицу и, чтобы быть обязательным для третьих лиц, доведен до сведения составляющего акт нотариуса. Оно также автоматически прекращается в случае смерти, установления опеки или несостоятельности доверителя или доверенного лица.

Применимые законодательные рамки для доверенности на недвижимость

Доверенность для продажи недвижимого имущества входит в комплексный нормативный набор, который объединяет гражданское право, нотариальное право и, все больше, право цифровой сферы.

Гражданский кодекс — основные статьи

• Статья 1984: определяет договор полномочия как соглашение, посредством которого доверитель предоставляет доверенному лицу право действовать от его имени и в его интересах. Доверенность является его материальным выражением.
• Статья 1985: устанавливает правило параллелизма форм — доверенность должна соответствовать по крайней мере той же форме, что и акт, к которому она относится. В применении к продаже недвижимости это требует нотариальной формы.
• Статья 1987: напоминает, что специальное полномочие требуется, когда речь идет об акте отчуждения (продажа, дарение, установление ипотеки).
• Статьи 2003-2010: регулируют прекращение полномочия (отзыв, смерть, неправоспособность) и воздействие отзыва на третьих лиц.
• Статья 815-3: в случае совладения требует единогласного согласия совладельцев для актов отчуждения.

Нотариальное право

• Закон от 25 вентоза XI года (16 марта 1803): основывает монополию нотариусов на нотариальные акты во Франции, включая операции с недвижимостью.
• Декрет № 71-941 от 26 ноября 1971 года относительно актов, устанавливаемых нотариусами, в частности формы выписей и подлинников.
• Декрет № 2020-1422 от 20 ноября 2020 года: введение нотариального акта на расстоянии посредством защищенной видеоконференции.

Электронная подпись и дематериализация

• Регламент eIDAS № 910/2014 (ЕС): устанавливает три уровня электронной подписи (простая, продвинутая, квалифицированная) и их юридическую силу. Квалифицированная подпись приравнивается к рукописной подписи. Применяется к актам под частную подпись, предшествующим продаже.
• Статья 1366 Гражданского кодекса: признает доказательственное значение электронного документа при условии надлежащей идентификации его автора и гарантии его целостности.
• Статья 1367 Гражданского кодекса: определяет электронную подпись как неподдельный знак согласия подписывающего.

Юридические риски

Доверенность, имеющая дефект формы, подвергает продавца иску о признании продажи недействительной, который может быть подан в течение 5 лет (статья 2224 Гражданского кодекса). Вытесненный покупатель может требовать возмещения убытков. Нотариус, оформляющий акт на основании недостаточной доверенности, несет личную профессиональную ответственность, гарантированную обязательным страхованием Палаты нотариусов. Наконец, в случае мошенничества — выдачи себя за другое лицо или подделки доверенности — применяются уголовные санкции статей 313-1 (мошенничество) и 441-1 (подделка письменного документа) Уголовного кодекса с наказанием до 7 лет лишения свободы и штрафом до 750 000 евро.

Сценарии использования: доверенность на недвижимость на практике

Сценарий 1: собственник, проживающий за границей, продает парижскую квартиру

Собственник, проживающий на протяжении трех лет в Юго-Восточной Азии, желает продать свою двухкомнатную квартиру в одном из французских городов. Он не может вернуться во Францию для подписания акта продажи в сроки, согласованные с покупателем. Он обращается в ближайшее к месту его проживания генеральное консульство Франции, записывается на прием и подписывает там нотариальную консульскую доверенность, назначающую своего брата полномочным лицом с правом подписать акт продажи по установленной минимальной цене. Доверенность апостилируется, сканируется в высокое разрешение и отправляется защищенным способом составляющему акт нотариусу во Франции, который получает оригинал заказной международной почтой за 10 дней до подписания. Общее время обработки составляет 18 дней против предполагаемых 45 дней, если бы собственник должен был организовать поездку. Экономия на расходы на поездку и проживание оценивается между 2500 и 4000 евро.

Сценарий 2: продажа совладельческого имущества между наследниками, проживающими в трех разных странах

Четыре наследника совладеют загородным домом, приобретенным по наследству. Двое проживают во Франции, один в Бельгии и один в Канаде. Чтобы избежать встречи четырех подписывающих в одной нотариальной конторе, две консульские доверенности выдаются в Брюсселе и Монреале. Два наследника, проживающие во Франции, подписывают лично у составляющего акт нотариуса. Назначенные полномочные лица (один из наследников, присутствующих во Франции для бельгийского наследника; общий друг для канадского наследника) приходят с аутентичными полномочиями. Продажа осуществляется в один прием. Без этого механизма сроки координации отложили бы продажу на 3-6 месяцев согласно обычным оценкам нотариусов для такого типа дела, с дополнительными расходами на взносы в содержание и налоги на недвижимость, превышающими 3000 евро.

Сценарий 3: семейная ООО продает торговое помещение через уполномоченного управляющего

Общество с ограниченной ответственностью, владеющее торговым помещением площадью 180 м², решает продать имущество после внеочередного общего собрания, одобрившего продажу единогласно. Управляющий ООО, единственный обладающий правом представлять общество, передает это право нотариальной доверенностью помощнику управляющего — участнику, в связи с запланированной госпитализацией. Доверенность является специальной — ограничена только продажей данного имущества, на установленную минимальную цену и в течение 6 месяцев — и прилагает протокол собрания. Составляющий акт нотариус принимает дело без замечаний. Оперативность процесса позволила выполнить ранее подписанное предварительное обещание без штрафа за задержку, сэкономив ООО договорные штрафы за неподвижность имущества (примерно 1% предусмотренной цены продажи, то есть несколько тысяч евро в данном случае).

Заключение

Доверенность для продажи недвижимого имущества — это гораздо больше, чем административная формальность: это юридический акт, действительность которого определяет действительность самой продажи. Статья 1985 Гражданского кодекса безусловно требует нотариальной формы, независимо от того, находится ли доверитель во Франции или за границей. Соблюдение параллелизма форм, подробное описание делегируемых полномочий и проверка сроков действия акта — это три опоры неопровержимой доверенности.

Если окончательная продажа всегда требует нотариального акта, подготовительные этапы — договор, полномочия агентства, разрешения управляющих ООО — теперь могут быть дематериализованы благодаря электронной подписи, соответствующей eIDAS. Certyneo сопровождает профессионалов в сфере недвижимости, нотариальные кабинеты и инвесторов в этом цифровом переходе с сертифицированными инструментами и интерфейсом, разработанным для многосигнаторных актов.

Готовы защитить свои полномочия и документы по недвижимости? Откройте для себя предложения Certyneo и запросите бесплатную демонстрацию уже сегодня.