A megbízás elektronikus aláírása

A megbízás az a jogi aktus, amellyel egy személy felhatalmazást ad egy másik személynek, hogy a nevében cselekedjen. Ereje teljes mértékben a pontosságán nyugszik: egy pontatlanul megfogalmazott megbízás olyan kötelezettségeknek teszi ki a megbízót, amelyeket nem kívánt vállalni, a megbízottat pedig hatáskör-túllépés miatti eljárásnak. Az elektronikus aláírás nem módosítja ezeket az alapvető szabályokat, azonban megoldja a leggyakoribb gyakorlati problémát – azt, hogy az ügylet megkezdése előtt, ne pedig utólag rendelkezzünk írásos, keltezett és aláírt megbízással.

Amit a megbízásnak pontosan meg kell határoznia

Négy elem határozza meg a jogi aktus terjedelmét:

• A teljes személyazonossága a megbízónak és a megbízottnak.
• A megadott hatáskör pontos tárgya: milyen aktusokra, milyen vagyontárgyra vonatkozóan, milyen korlátok között.
• A időtartam, megjelölve a végdátumot vagy a megbízást megszüntető eseményt.
• A díjazási feltételek, amennyiben a megbízás ellenérték fejében történik.

A döntő pont a tárgy. Az általános megbízás, amely csak a kezelési aktusokra vonatkozik, szemben áll a különleges megbízással, amely kizárólag a rendelkezési aktusokra – eladás, jelzálog bejegyzése, egyezségkötés – jogosít fel. Az a megbízott, aki általánosan megfogalmazott megbízás alapján ad el egy vagyontárgyat, hatáskörén kívül cselekszik, és a jogi aktus megkérdőjelezhető.

A kötött formájú megbízások

Három kategória tér el a formaszabadság elvétől, ahol az írásbeliség az érvényesség, nem pedig a bizonyítás feltétele.

Az ingatlanügynök megbízása. Ennek írásban kell történnie, meg kell jelölnie az időtartamát, a díjazási feltételeket és a viselő felet, valamint be kell vezetni az ügynökség által vezetett nyilvántartásba, egy olyan számmal, amelyet a megbízó példányán is fel kell tüntetni. A nem megfelelő megbízás megfosztja az ügynököt a jutalékától, még akkor is, ha az eladás az ő közreműködésével jött létre. Az ingatlanértékesítési megbízási minta és annak kizárólagos változata tartalmazza ezeket az elemeket.

A bérbeadási kezelési megbízás. Ugyanaz az írásbeli és nyilvántartásba vételi követelmény vonatkozik rá, meg kell jelölni az időtartamot és a hatáskörök terjedelmét – bérleti díj beszedése, felszólítások, bérlők kiválasztása, munkálatok megrendelése egy meghatározott összeghatárig. Ez a dokumentum összhangban áll a bérbeadási kezelési útmutatónkban.

A közjegyzői megbízás. Bizonyos ügyletek közokirati formájú megbízást igényelnek, különösen akkor, ha a fő jogi aktus is ilyen formájú. Az egyszerű magánokiratos meghatalmazás ilyenkor nem elegendő.

A meghatalmazás, a megbízás egy sajátos esete

A meghatalmazás a legelterjedtebb formája az alkalmi megbízásnak: valaki helyett aláírni egy okiratot, dokumentumot átvenni, egy tagot képviselni közgyűlésen.

Ugyanazokat a pontosításokat igényli – személyazonosság, tárgy, időtartam –, amelyekhez egy gyakorlati követelmény is társul: annak a harmadik félnek, akinek bemutatják, képesnek kell lennie ellenőrizni a hitelességét. Éppen ez az a pont, ahol az elektronikus változat változást hoz, mivel olyan dokumentumot biztosít, amelynek dátuma és aláírója igazolt, nem pedig egy aláírt papírlapot, amelynek eredetét semmi nem igazolja. A meghatalmazás-generátor megfelelő dokumentumot állít elő, a meghatalmazási minta pedig a gyakori eseteket fedi le.

Egy megbízás elektronikus aláíratása

Az ügyhöz illő szint kiválasztása. Egy szokásos kezelési megbízás megelégszik a jogilag érvényes és elfogadható egyszerű elektronikus aláírással. Egy rendelkezési aktusra vonatkozó megbízás – vagyontárgy eladása, üzletrész átruházása – megerősített azonosítást indokol, sőt akár minősített elektronikus aláírást is, ha az ügy jelentősége vagy a fogadó harmadik fél elvárása ezt megköveteli.

Az aláíró azonosítása. Ez a megbízás legérzékenyebb pontja, minden más jogi aktusnál is inkább: annak, aki a meghatalmazást kapja, képesnek kell lennie bizonyítani, hogy a megbízó valóban aláírta azt. A választott azonosítási szint közvetlenül meghatározza ennek a bizonyításnak a szilárdságát.

Harmadik felekkel szemben érvényes keltezés. Egy visszavont megbízás továbbra is érvényes a jóhiszemű harmadik felekkel szemben, akik nem tudtak a visszavonásról. A visszavonási értesítés időbélyegzése és nyomon követhetősége éppúgy fontos, mint az eredeti aláírás.

Megőrzés. Egy megbízás az ügylet után hosszú idővel is vitatható lehet. A dokumentum digitális biztonsági szekrényben történő megőrzése garantálja annak sértetlenségét a teljes hasznos időtartam alatt.

Visszavonás és a megbízás megszűnése

A megbízó bármikor visszavonhatja a megbízást, kivéve, ha az közös érdekben kötött megbízás, vagy visszavonhatatlansági kikötés van benne. A visszavonás azonban a harmadik felekkel szemben csak attól a pillanattól hatályos, amikor arról tudomást szereztek.

Ez a látszatmegbízás elmélete: az a harmadik fél, aki jogosan hitt a megbízott hatáskörében, hivatkozhat a jogi aktusra, még akkor is, ha a megbízást visszavonták, vagy az sosem létezett. A gyakorlati következmény egyszerű – a visszavonás feltétele az értesítés, és annak bizonyítási képessége. A megbízás egyébként megszűnik lejáratával, a megbízott lemondásával, vagy az egyik fél halálával.

Használati forgatókönyvek

Ingatlanértékesítési megbízás. A formakövetelmények a jutalékra való jogosultságot határozzák meg. Az elektronikus aláíratás lehetővé teszi, hogy már az első megtekintés előtt rendelkezzenek a megfelelő megbízással, nem pedig egy szóbeli megállapodás után, a megbízónak átadott példánnyal.

Alkalmi, távoli meghatalmazás. Egy akadályozott tag, egy külföldön tartózkodó eladó: az elektronikus aláírás elkerüli a postai kört és a dátummal kapcsolatos bizonytalanságot. Az azonosítási szintet a fogadó fél elvárásainak megfelelően kell megválasztani.

Bérbeadói kezelési megbízás. A hatáskörök terjedelmét és a munkálatok megrendelésének összeghatárát kifejezetten fel kell tüntetni. Éppen a felső határ hiánya okozza a bérbeadó és a kezelő közötti nézeteltérések nagy részét.

Gyakran ismételt kérdések

Érvényes egy elektronikusan aláírt megbízás? Igen, ugyanolyan feltételek mellett, mint egy papíralapú megbízás esetén. A kötött formájú megbízások esetében az elektronikus írásbeliség kielégíti az írásbeliség követelményét, amennyiben az aláírót azonosítják, és a sértetlenség biztosított.

Van értéke egy szóbeli megbízásnak? Elvben igen a kezelési aktusok esetében, azonban vita esetén nem használható fel. A kötött formájú megbízások esetében – ingatlanügynök, bérbeadási kezelés – az írásbeliség az érvényesség feltétele.

Mi a különbség a megbízás és a meghatalmazás között? A meghatalmazás az az írásos dokumentum, amely a megbízást igazolja, gyakran egy alkalmi jogi aktus esetében. Az alapvető szabályok azonosak.

Mindent megtehet a megbízott? Nem. Egy általánosan megfogalmazott megbízás csak a kezelési aktusokra vonatkozik. A rendelkezési aktusok különleges és kifejezett megbízást igényelnek.

Hogyan lehet visszavonni egy megbízást? A megbízott értesítésével, és az érintett harmadik felek tájékoztatásával. Amíg nem tudnak róla, ez utóbbiak hivatkozhatnak a látszatmegbízásra.

Szükséges minősített elektronikus aláírás egy megbízás esetén? Nem szisztematikusan. Rendelkezési aktusok esetében, vagy amikor a fogadó harmadik fél ezt igényli, indokolt, de nem egy szokásos kezelési megbízás esetén.

Tovább szeretné mélyíteni?

Az Önök helyzetétől függően három kiindulópont:

1. Egy testreszabható és elküldhető megbízási vagy meghatalmazási minta a gyakori esetekre.
2. A szerződésgenerátor, amikor a megbízás tárgya testreszabott kikötéseket igényel – különösen a hatáskörök összeghatárára vonatkozóan.
3. Az aláírás módja oldal, amely lépésről lépésre bemutatja az eljárást, mind a megbízó, mind a megbízott oldalán.

Az árak a mennyiségtől függően lépcsőzetesek, havonta ingyenes küldésekkel – hogy első megbízást is aláírathassanak, és ellenőrizhessék a kapott bizonyítási dossziét, mielőtt döntenének.