A közjegyző szerepe az ingatlanvásárlásban: teljes útmutató

A közjegyző nem egyszerűen egy újabb közvetítő az ingatlanügyletben: közhatalmi jogosítvánnyal felruházott közhivatalnok, akinek közreműködése kötelező az ingatlan tulajdonjogának átruházásához. Ez a minőség egyszerre magyarázza az ellenőrzései terjedelmét, az általa készített okirat közokirati jellegét, és azt, hogy díjai nem alkuképesek. Ha megértjük, mit is csinál valójában az előszerződés és a kulcsátadás között, elkerülhető a határidőkkel kapcsolatos félreértések nagy része.

Amit a közjegyző az okirat aláírása előtt ellenőriz

A munka nagy része abban a két-három hónapban zajlik, amely az előszerződést a közokirattól elválasztja, és ez a vevő számára láthatatlan. Öt ellenőrzés strukturálja ezt az időszakot:

• A tulajdon eredete, amelyet harminc évre visszamenőleg vizsgálnak, és amely igazolja, hogy az eladó valóban tulajdonos, és hogy az átruházások láncolata szabályos.
• A jelzálogi tehermentességi állapot, amely feltárja az ingatlant terhelő bejegyzéseket – folyó hiteleket, végrehajtásokat, közzétett szolgalmakat –, és meghatározza, mit kell rendezni az eladás előtt.
• Az elővásárlási jogok, legyen szó önkormányzati vagy a helyben lakó bérlő jogáról, amelynek gyakorlása meghiúsíthatja az eladást.
• A településrendezési helyzet, az önkormányzattól kért igazolás útján: szolgalmak, telekhatár-igazítás, közérdekű tervek, a meglévő építmények szabályossága.
• Az eladó helyzete: cselekvőképesség, házassági vagyonjogi rendszer, fizetésképtelenségi eljárás hiánya.

Ezek a vizsgálatok külső szervektől függenek, amelyek válaszadási határidejét a közjegyzőnek is el kell fogadnia. Ez magyarázza, hogy egy ügy egy bizonyos ponton túl nem gyorsítható, bármennyire is jóindulatúak a felek.

A közokirat és annak jogi ereje

A közjegyzői okirat három szempontból különbözik a magánokirattól.

Igazolja a tartalma hitelességét egészen a hamisítás megállapítására irányuló – nehézkes és ritkán alkalmazott – eljárásig. A közjegyző által rögzített adatok – a felek jelenléte, személyazonossága, a dátum, a vételár kifizetése – ezt a különleges bizonyító erőt élvezik.

Rendelkezik hiteles kelttel, amely további alaki követelmény nélkül harmadik személyekkel szemben is érvényesíthető.

Az okirat jogánál fogva végrehajtható: a végrehajtási záradékkal ellátott másolat lehetővé teszi a kényszervégrehajtás igénybevételét anélkül, hogy előzetesen bírósági ítéletet kellene beszerezni. Ez teszi a közjegyzői okiratot különösen hasznossá a kölcsönök és a tartozáselismerések esetében.

A közjegyző ezt követően elvégzi az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést, amely az adásvételt harmadik személyekkel szemben is érvényesíthetővé teszi. Amíg ez nem történt meg, a vevő a felek között tulajdonosnak minősül, de mindenki mással szemben még nem.

Az úgynevezett „közjegyzői díjak”

A kifejezés megtévesztő, és érdemes ismerni a felosztását.

A költségek általában a vételár mintegy 7–8%-át teszik ki használt ingatlan esetén, és 2–3%-át új építésű ingatlanoknál. Összetételük a következő:

• Az vagyonátruházási illetékek, amelyeket az állam és az önkormányzatok javára szednek be, és amelyek az összeg nagy részét teszik ki. Ezek nem a közjegyzőt illetik.
• A készkiadások, amelyeket a közjegyző előlegez meg az ügyfél nevében: településrendezési dokumentumok, jelzálogi nyilvántartási kivonat, földmérő díja.
• A közjegyzői munkadíj, amely az egyetlen olyan tétel, amely ténylegesen a közjegyzőt illeti. Ezt rendelet állapítja meg, és arányos a vételárral, ami miatt irodánként azonos.

A munkadíj legmagasabb árkategóriáknak megfelelő részére kedvezmény adható, a jogszabály által meghatározott keretek között. Ezt a kedvezményt ekkor minden ügyfélre azonos feltételek mellett kell alkalmazni.

Előszerződés vagy adásvételi előszerződés: mit tesz hozzá a közjegyző

Az előszerződés magánokirat formájában is aláírható, magánszemélyek között vagy ingatlanügynök közreműködésével. Ha közjegyzővel készíttetik el, két dolog változik.

Először is a felfüggesztő feltételek minősége. A leggyakoribb feltétel, a hitel megszerzése, esetében meg kell határozni az összeget, a futamidőt és a maximális kamatlábat: ha túl homályosan fogalmazzák meg, vagy hatástalan lesz, vagy túl könnyen hivatkozható rá. A többi feltétel – településrendezés, szolgalom hiánya, elővásárlási jogok rendezése – megköveteli, hogy ismerjük a később elvégzendő ellenőrzéseket.

Másodszor a foglaló letétbe helyezése, amelyet egy erre a célra fenntartott számlán őriznek, nem pedig valamelyik fél kezében, ami elkerüli a visszafizetéssel kapcsolatos jogvitákat.

A nem szakmai minőségben eljáró vevőt megillető tíznapos elállási határidő az előszerződés kézbesítésétől számít, és kezdő időpontja e kézbesítés szabályosságától függ. Ez az a pont, amelyet az adásvételi előszerződés elektronikus aláírása biztonságossá tesz, mivel vitathatatlanul rögzíti az átadás dátumát.

A távolról történő aláírás

Az elektronikus közokirat elfogadott. A közjegyző fogadja a feleket, akik közül az egyik fizikailag jelen lehet, a másik pedig távolról, egy erre szolgáló eszközön keresztüli videokonferencia útján, az okiratot pedig elektronikusan írják alá, majd digitalizált formában őrzik meg.

Az akadályoztatott vevő számára a hagyományos megoldás továbbra is a meghatalmazás, amelynek pontosan meg kell határoznia az átadott jogkörök terjedelmét – egy általánosan megfogalmazott megbízás nem teszi lehetővé sem az eladást, sem a vásárlást. Az erre vonatkozó szabályokat megtalálja a meghatalmazás elektronikus aláírásáról szóló cikkünkben.

Felhasználási forgatókönyvek

Első vásárlás. A közjegyző kiválasztása a vevő joga, még akkor is, ha az eladónak már van sajátja: a két iroda ekkor megosztja egymás között a munkadíjat, többletköltség nélkül. Sok vevő nincs ezzel tisztában.

Be nem jelentett munkálatokkal rendelkező ingatlan. Ez az egyik olyan pont, amelyet a településrendezési ellenőrzés feltár. Jobb erre már az előszerződés előtt felkészülni, mint három héttel a közokirat aláírása előtt szembesülni vele, amikor már csak a szabályozás vagy az újratárgyalás közül lehet választani.

Közös tulajdonban vagy társaságon keresztül történő vásárlás. A tulajdonlási forma megfogalmazásáról az előszerződés aláírása előtt kell dönteni, nem az okirat aláírásakor. Az adózási vonatkozásokat az ingatlanadózásról szóló cikkünkben fejtjük ki.

Gyakori kérdések

Kötelező-e közjegyzőt igénybe venni? Igen, az ingatlan tulajdonjogának átruházásához: az okiratnak közokiratnak kell lennie, és be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.

Alkudozni lehet-e a közjegyzői díjakról? A vagyonátruházási illetékekről, amelyek az államot illetik, és a készkiadásokról nem. A magas árkategóriáknak megfelelő munkadíj-részre azonban adható kedvezmény, a jogszabály által meghatározott keretek között.

Választhat-e a vevő közjegyzőt? Igen, akkor is, ha az eladónak már van sajátja. A két közjegyző ekkor megosztja egymás között a munkadíjat, a felek számára többletköltség nélkül.

Mennyi idő telik el az előszerződés és a közokirat között? Általában két-három hónap, mivel a határidőt a harmadik felek válaszai – településrendezés, jelzálogi állapot, elővásárlási jogok rendezése – és a hitel megszerzése szabja meg.

Mi történik, ha egy felfüggesztő feltétel nem teljesül? Az adásvétel meghiúsul, és a foglalót visszafizetik, feltéve, hogy a vevő elvégezte az előírt lépéseket, különösen a kikötött feltételeknek megfelelő hitelkérelmeket.

Aláírható-e az okirat távolról? Igen, az elektronikus közokirat elfogadott, a fogadás egy erre szolgáló eszközön keresztüli videokonferencia útján történik. A meghatalmazás marad a másik lehetőség egy akadályoztatott fél számára.

Amit érdemes megjegyezni

A közjegyző három olyan dolgot végez, amelyet semmi más nem pótolhat: ellenőrzi, hogy az eladó jogosult-e eladni, és hogy az ingatlan eladható-e, olyan okiratot készít, amely hitelt érdemlő és bírósági ítélet nélkül is végrehajtható, valamint bejegyezteti az adásvételt, hogy azt mindenkivel szemben érvényesíthetővé tegye. A két-három hónapos határidő nem adminisztratív lassúság: ez az idő szükséges ezekhez az ellenőrzésekhez, amelyek a harmadik felek válaszaitól függenek.

A költségek tekintetében a legnagyobb rész nem alkuképes, mivel az nem a közjegyzőt illeti. Az egyetlen mozgástér a munkadíj egy részére vonatkozik, a valódi tényező pedig máshol rejlik: a közjegyző kiválasztásában, bevonásában már az előszerződés szakaszától kezdve, és az ellenőrzései által feltárt pontok előzetes átgondolásában. A folyamat további részleteit az ingatlanvásárlás jogi és pénzügyi folyamatáról szóló cikkünkben.