A közjegyző szerepe az ingatlanvásárlásban: teljes útmutató

A közjegyző szerepe az ingatlanvásárlásban: teljes útmutató

Bevezetés

A közjegyző beavatkozása elengedhetetlen lépés minden franciaországi ingatlanvásárlás során. Az igazságügy-miniszter által kinevezett köz- és miniszteri tisztviselő, a közjegyző biztosítja az ügyletet, szavatolja annak jogszerűségét és védi mindkét fél érdekeit. Szerepe túlmutat az egyszerű okiratkészítésen: az első megbeszélésektől a kulcsok átadásáig támogatja a vevőt és az eladót. Küldetésük megértése lehetővé teszi a vevő számára, hogy előre jelezze az eljárásokat, szabályozza a határidőket és optimalizálja a beszerzés teljes költségét. Ez a cikk részletezi a közjegyző jogi kötelezettségeit, konkrét küldetéseit és a velük való hatékony együttműködés bevált gyakorlatait.

A közjegyző, az ügylet jogbiztonságának garantálója

A közjegyző az állam hatáskörébe delegált köztisztviselőként jár el. Az 1945. november 2-án kelt 45-2590 számú rendelet értelmében az általa készített okiratokat hitelességgel ruházza fel, amely végrehajthatóságot és meghatározott dátumot ad. Ingatlanvásárláskor az 1955. január 4-i ingatlan-nyilvántartási rendelet 4. cikke értelmében a tulajdonjog átruházásakor ez a hitelesítés kötelező.

A jegyző az aláírás előtt alapos ellenőrzéseket végez: az eladó ingatlanjogcíme, jelzálogjog vagy rejtett szolgalmi jog hiánya, az ingatlan településrendezési megfelelősége (településrendezési igazolás, települési elővásárlási jog), kötelező műszaki diagnosztika (DPE, azbeszt, ólom, termeszek, ERP) betartása. Biztosítja a szerződő felek jogképességét is.

A jegyző konkrét küldetései a vásárlás során

A jegyző konkrét küldetései a vásárlás során

A jegyzői beavatkozások több lépcsőben zajlanak. Először elkészíti az adásvételi kompromisszumot vagy ígéretet, egy dokumentumot, amely meghatározza az ügylet végső feltételeit. Az Építési és Lakáskódex L.271-1. cikkében meghatározott 10 napos elállási időszak alatt a vásárló büntetés nélkül elállhat.

A megegyezés és a hiteles okirat között (általában 2-3 hónap) a közjegyző begyűjti a kötelező dokumentumokat: jelzálogjog, anyakönyvi kivonat, az ingatlan adózási helyzete, adott esetben a tulajdonostárs okiratai (CCH L.721-2. cikk). Kiszámolja az átruházási jogokat is ellenszolgáltatás fejében (a régi árának kb. 5,80%-a), és elkészíti a záró aktust.

Az aláírás napján felolvassa a hiteles okiratot, összegyűjti a pénzeszközöket, átadja a kulcsokat és az aláírást követő hónapban közzéteszi az ingatlan-nyilvántartási szolgálatnak az eladást.

Közjegyzői díjak és költségek

A közhiedelemmel ellentétben a „közjegyzői díjak” nem teljes mértékben a közjegyzői irodát terhelik. Három részre oszlanak: vámok és adók (körülbelül 80%), amelyeket az államnak és a közösségeknek fizetnek; számú rendelete szerint szabályozott közjegyzői díjak (kb. 10%). 2016-230, 2016. február 26.; és a kifizetések (a dokumentumok és igazolások megszerzéséhez megelőlegezett költségek).

A 2015. augusztus 6-i Macron-törvény óta a közjegyzők akár 20%-os kedvezményt is adhatnak a 100 000 euró feletti tranzakciók díjából, ami egyeztetést érdemel.A 2015. augusztus 6-i Macron-törvény óta a közjegyzők akár 20%-os kedvezményt is adhatnak a 100 000 euró feletti tranzakciók díjából, ami egyeztetést érdemel.

Gyakorlati példák1. példa – Társasházi lakás vásárlása Lyonban ⬥⬥⬥: Egy régi, 350 000 eurós ingatlanra a vásárló megállapodást írt alá közjegyzőjével. Egy eredetileg nem említett elsőbbségi jogot észlelt, és a 8000 eurós árat újratárgyalták, elkerülve a későbbi vitát.

2. példa – Új ingatlan beszerzése (VEFA) ⬥⬥⬥: Egy jövőbeli elkészült állapotú eladás során a közjegyző ellenőrizte a kivitelező pénzügyi garanciáját (CCH L.261-11. cikkely), és biztosította a munkák részletfizetési lehívását.3. példa – Vásárlás áthidaló kölcsönnel ⬥⬥⬥: A közjegyző koordinálta a régi jelzálogjog feloldását és az új garancia alapítását, lehetővé téve a két művelet szinkronizált aláírását.

Következtetés

A közjegyző sokkal több, mint egyszerű okiratíró: semleges jogi tanácsadó, aki az egész ingatlanprojektet biztosítja. Ha saját közjegyzőt választ (ingyenes, mivel kettős képviselet esetén a díjakat a két cég megosztja), személyre szabott tanácsadást is igénybe vehet. Ne habozzon konzultálni vele a kompromisszum megkötése előtt, hogy előre jelezze a megszerzéséhez kapcsolódó adózási, ingatlan- vagy öröklési kérdéseket.