Valtuutus kiinteistön myymiseen: opas 2026

Kiinteistön myynti edellyttää kauppakirjan allekirjoittamista notaarin luona. Kun omistaja ei voi tai ei halua matkustaa paikalle — ulkomailla asuminen, sairaus, työhön liittyvät rajoitteet — valtakirja kiinteistön myyntiä varten mahdollistaa allekirjoittamisen antamisen luotetulle asiamiehelle. Toisin kuin usein luullaan, Ranskan siviililain (Code civil) 1985 artikla ei edellytä notaarin vahvistamaa muotoa: yksityinen valtakirja on pätevä tavanomaisessa kaupassa. Tässä artikkelissa käydään läpi mahdolliset muodot, mitä notaari voi käytännössä vaatia, pakolliset maininnat, etänä laadittava notaarin valtakirja sekä kauppaan liittyvät hyödylliset digitaaliset työkalut.

Notaarin vahvistama vai yksityinen valtakirja: mitä 1985 artikla todella sanoo

Ranskan siviililain 1985 artiklan mukaan valtakirja voidaan antaa julkisena asiakirjana, yksityisenä asiakirjana — jopa pelkkänä kirjeenä — tai suullisesti. Teksti ei aseta mitään muotovaatimusta sille asiakirjalle, jonka asiamies myöhemmin allekirjoittaa. Kiinteistön kauppa syntyy osapuolten sopiessa kohteesta ja hinnasta (siviililain 1583 artikla); se laaditaan notaarin vahvistamana asiakirjana, koska jokainen kiinteistörekisteriin merkittävä asiakirja on laadittava tässä muodossa (4. tammikuuta 1955 annetun asetuksen nro 55-22 4 artikla). Tämä vaatimus koskee kauppakirjaa, ei asiamiehelle annettua valtuutusta.

Seuraus: tavanomaisessa kiinteistökaupassa yksityinen valtakirja riittää. Käytännössä myynnistä vastaava notaari laatii itse valtakirjaluonnoksen ja pyytää usein, että valtuuttajan allekirjoitus vahvistetaan virallisesti (kunnanvirastossa tai konsulaatissa) henkilöllisyyden varmistamiseksi. Jotkut notaaritoimistot suosivat notaarin vahvistamaa valtakirjaa arkaluonteisissa tapauksissa: kyse on varotoimenpiteestä, joka on huomioitava etukäteen, ei laissa säädetystä pätevyysehdosta.

Milloin valtakirjan on oltava notaarin vahvistama

Julkisen asiakirjan muoto tulee pakolliseksi, kun asiamiehen allekirjoittaman asiakirjan itsensä on oltava notaarin vahvistama ollakseen pätevä. Näin on erityisesti seuraavissa tapauksissa:

• Ennakkomyynti valmistumisen jälkeen (VEFA) sekä kunnostettavan kiinteistön myynti, joiden sopimus on tehtävä notaarin vahvistamana asiakirjana.
• Sopimusperusteisen kiinnityksen perustaminen, joka usein sisältyy luotolla rahoitettuun ostoasiakirjaan.
• Lahjoitus ja sen hyväksyminen, jotka edellyttävät notaarin vahvistamaa muotoa (siviililain 931 ja 933 artiklat).

Yksityishenkilön myydessä vanhan asunnon mikään näistä säännöistä ei sovellu: muodon valinta kuuluu asian järjestämiseen ja notaaritoimiston vaatimuksiin.

Ulkomailta käsin: konsulaatti, paikallinen notaari tai etävaltakirja

Kun valtuuttaja asuu Ranskan ulkopuolella, useita vaihtoehtoja on käytettävissä:

• Konsulaatissa laadittu valtakirja: Ranskan konsulaatit hoitavat notaarin tehtäviä Ranskan kansalaisten hyväksi ja voivat vastaanottaa valtakirjan tai vahvistaa yksityisen valtakirjan allekirjoituksen. Tällöin asiakirja on peräisin ranskalaiselta viranomaiselta eikä sitä tarvitse apostilloida.
• Paikallisen notaarin laatima valtakirja asuinmaassa, apostilloituna 5. lokakuuta 1961 tehdyn Haagin yleissopimuksen mukaisesti tai laillistettuna maan käytännön mukaan, ja tarvittaessa varustettuna valalla vahvistetulla käännöksellä.
• Etänä laadittu notaarin valtakirja (asetuksen nro 71-941 20-1 artikla), jonka avulla valtuuttaja voi allekirjoittaa kotoaan käsin: tätä käsitellään tarkemmin jäljempänä.

Kaikissa tapauksissa myynnistä vastaavalla notaarilla on oltava valtakirja käytettävissään, joko alkuperäisenä tai hänen hyväksymässään muodossa, ennen allekirjoitustapaamista.

Pätevän kiinteistövaltakirjan sisältö

Myyntiä varten annetun valtakirjan on oltava nimenomainen: siviililain 1988 artikla täsmentää, että yleisin sanamuodoin laadittu valtuutus kattaa vain hallinnollisia toimia, ja luovutusta varten tarvitaan nimenomainen valtuutus. Yleinen valtakirja ”asioideni hoitamiseksi” ei siis riitä kiinteistön myymiseen.

Pakolliset maininnat

Valtakirjassa, sen muodosta riippumatta, on vähintään mainittava:

• valtuuttajan täydelliset henkilötiedot (nimi, etunimet, syntymäaika ja -paikka, osoite, siviilisääty).
• asiamiehen täydelliset henkilötiedot.
• Kohteen tarkka yksilöinti: osoite, luonne, kiinteistörekisteritiedot sekä tarvittaessa yhtiöosuudet.
• Hyväksytty vähimmäishinta ja kaupan ehdot (lykkäävät ehdot, maksuehdot).
• liitännäiset valtuudet: esisopimuksen allekirjoittaminen, hinnan vastaanottaminen, kuittauksen antaminen, tarvittavien muodollisuuksien hoitaminen.
• Tarvittaessa voimassaoloaika, jota laki ei edellytä mutta joka rajaa valtuuttajan sitoumusta.

Rajoitukset ja valtuuksien ylittäminen

Valtuuttaja voi rajoittaa asiamiehen valtuuksia: alin hinta, määräaika, ostajan valinta. Näiden valtuuksien ylittävä toimi ei sido valtuuttajaa, paitsi jos ostaja on perustellusti uskonut asiamiehen valtuuksien todellisuuteen, erityisesti valtuuttajan käytöksen vuoksi; valtuuttaja voi myös hyväksyä toimen jälkikäteen (siviililain 1156 artikla).

Käytännön menettely: laatimisesta allekirjoitukseen

Valtakirja valmistellaan samanaikaisesti kaupan kanssa: se on usein asiakirja, joka viivästyttää allekirjoitustapaamista, jos sen laatiminen aloitetaan liian myöhään.

Vaihe 1: valtakirjaluonnoksen hankkiminen

Myynnistä vastaava notaari toimittaa myyjälle tapaukseen sopivan valtakirjaluonnoksen. Samalla hän tarkistaa myyjän oikeustoimikelpoisuuden (ei holhousta tai edunvalvontaa) sekä kiinteistön tilanteen (yhteisomistus, käyttöoikeuden ja omistusoikeuden erottaminen, avioliittolain mukainen omaisuusjärjestelmä).

Vaihe 2: valtakirjan allekirjoittaminen

Valitun muodon mukaan valtuuttaja allekirjoittaa yksityisen valtakirjan ja hankkii allekirjoituksensa viralliseksi vahvistuksen, allekirjoittaa sen konsulaatissa, notaarin luona tai etänä asetuksen nro 71-941 20-1 artiklan mukaisella menettelyllä. Hän toimittaa sen sitten notaarille, alkuperäisenä, jos tämä sitä vaatii.

Vaihe 3: notaarin tarkastus

Ennen kauppakirjan allekirjoittamista notaari tarkistaa valtakirjan sääntöjenmukaisuuden, sen laajuuden (kattaako se todella tämän kiinteistön, tähän hintaan?) ja sen voimassaolon ajallisesti. Epäilyksen sattuessa hän pyytää vahvistusta tai uutta valtakirjaa.

Vaihe 4: kauppakirjan allekirjoittaminen

Asiamies saapuu notaaritoimistoon henkilöllisyystodistuksen kanssa ja allekirjoittaa notaarin vahvistaman asiakirjan myyjän nimissä, valtuuksiensa rajoissa. Valtakirja liitetään asiakirjaan.

Valmistelevia asiakirjoja — esisopimusta, yksipuolista myyntisitoumusta — varten voidaan käyttää sähköistä allekirjoitusta kiinteistöalalla eIDAS-asetuksen mukaisen palvelun avulla. Certyneo tarjoaa edistyneen sähköisen allekirjoituksen näille kauppaa edeltäville yksityisille asiakirjoille.

Erityistapaukset: yhteisomistus, kiinteistöyhtiö (SCI) ja omistusoikeuden jakautuminen

Valtakirjalla on lisäulottuvuus, kun kiinteistöllä on useita omistajia tai se kuuluu varallisuudenhallintarakenteelle.

Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myynti

Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myynti edellyttää periaatteessa kaikkien osaomistajien suostumusta (siviililain 815-3 artikla). Se, joka ei voi olla paikalla, antaa valtakirjan notaarin hyväksymässä muodossa. Ellei sopua synny, vähintään kaksi kolmasosaa oikeuksista omistavat osaomistajat voivat pyytää tuomioistuimelta lupaa myyntiin (815-5-1 artikla). Edustusvaltuutusten hallinnointiin kaukana asuvien osaomistajien välillä turvalliset digitaaliset ratkaisut helpottavat asiakirjojen käsittelyä.

SCI:n suorittama myynti

Kun kiinteistö kuuluu kiinteistöyhtiölle (SCI), yhtiötä edustaa toimitusjohtaja yhtiöjärjestyksen asettamissa rajoissa. Jos yhtiöjärjestys edellyttää osakkaiden päätöstä, kokouksen on hyväksyttävä myynti etukäteen, ja pöytäkirja liitetään asiakirjaan. Jos toimitusjohtaja valtuuttaa allekirjoituksen, hänen valtakirjansa perustuu näihin valtuuksiin. Sähköinen allekirjoitus lakitoimistoille tarjoaa tässä hyödyllisen jäljitettävyyden kokouspöytäkirjoille ja edustusvaltuutuksille.

Käyttöoikeuden ja paljaan omistuksen kohteena olevan kiinteistön myynti

Jaetun omistuksen täyden omistusoikeuden luovutus edellyttää käyttöoikeuden haltijan ja paljaan omistajan suostumusta; kumpikin voi antaa valtakirjan erikseen. Hinnan jakautumisesta käyttöoikeuden ja paljaan omistuksen kesken sovitaan heidän kesken, usein yleisen verolain 669 artiklan mukaisen taulukon perusteella.

Etänä laadittava notaarin valtakirja ja digitaaliset työkalut

Vaikka kauppakirja pysyy notaarin edessä allekirjoitettavana julkisena asiakirjana, monet siihen liittyvät asiakirjat voidaan allekirjoittaa sähköisesti.

Myyntilupaus ja esisopimus

Yksipuolinen myyntisitoumus ja esisopimus ovat yksityisiä asiakirjoja: ne voidaan allekirjoittaa sähköisesti, sillä sähköisellä asiakirjalla on sama todistusvoima kuin paperisella asiakirjalla, kunhan sen laatija on tunnistettu ja sen eheys taataan (siviililain 1366 ja 1367 artiklat). Allekirjoituksen taso valitaan tilanteen merkityksen mukaan; sähköisen allekirjoituksen kattava opas käsittelee simple-, advanced- ja qualified-tasot.

Kiinteistönvälitysvaltuutukset

Kiinteistönvälittäjälle annettu myyntitoimeksianto (2. tammikuuta 1970 annettu Hoguet-laki) on tehtävä kirjallisesti; se voidaan allekirjoittaa sähköisesti. Työkalun valitsemiseksi Certyneon sähköisen allekirjoituksen ratkaisujen vertailu esittelee Ranskan markkinoilla saatavilla olevat tarjoukset.

Etänä laadittu notaarin valtakirja

20. marraskuuta 2020 annetun asetuksen nro 2020-1422 mukaan notaari voi laatia valtakirjan sähköisessä muodossa ilman, että valtuuttaja on läsnä (asetuksen nro 71-941 20-1 artikla): valtuuttaja keskustelee notaarin kanssa videoyhteydellä ja allekirjoittaa sitten qualified-tason sähköisellä allekirjoituksella. 1. lokakuuta 2025 alkaen (13. kesäkuuta 2025 annettu asetus nro 2025-538) henkilöllisyyden tunnistaminen tapahtuu pakollisesti notaarien ylimmän neuvoston järjestelmän kautta, jota operoi Docaposte. Vain valtakirja voidaan laatia näin: kauppakirja itse allekirjoitetaan notaarin edessä, ja etäällä oleva myyjä voi asioida toisen notaarin luona videoyhteyden kautta (saman asetuksen 20 artikla). Digitalisoinnin hyötyjen arvioimiseksi Certyneon sähköisen allekirjoituksen ROI-laskuri tarjoaa henkilökohtaisen arvion.

Peruuttaminen ja valtuutuksen päättyminen

Valtuuttaja voi peruuttaa valtakirjan milloin tahansa niin kauan kuin asiamies ei ole allekirjoittanut (siviililain 2004 artikla). Vain asiamiehelle ilmoitettu peruutus ei sido kolmansia osapuolia, jotka eivät ole siitä tietoisia (2005 artikla): siitä on siis ilmoitettava myös myynnistä vastaavalle notaarille. Valtuutus päättyy lisäksi valtuuttajan tai asiamiehen kuoleman, holhouksen alaisuuteen asettamisen tai maksukyvyttömyyden vuoksi (2003 artikla).

Kiinteistövaltakirjaan sovellettava lainsäädäntö

Kiinteistön myyntiä varten annettu valtakirja kuuluu valtuutusoikeuden, notaarilainsäädännön ja siihen liittyvien asiakirjojen osalta sähköisen allekirjoituksen oikeuden piiriin.

Siviililaki (Code civil)

• 1984 artikla: määrittelee valtuutuksen, jolla valtuuttaja antaa asiamiehelle vallan tehdä jotain hänen nimissään.
• 1985 artikla: valtuutus voidaan antaa julkisena asiakirjana, yksityisenä kirjallisena asiakirjana, jopa kirjeenä, tai suullisesti. Se ei edellytä notaarin vahvistamaa muotoa kiinteistökaupassa.
• 1987 ja 1988 artiklat: erottavat erityisvaltuutuksen ja yleisvaltuutuksen toisistaan, ja edellyttävät nimenomaista valtuutusta luovutus- tai kiinnitystoimiin.
• 1156 artikla: koskee ilman valtuuksia tai valtuudet ylittäen toimivan edustajan tekemän toimen seurauksia.
• 2003–2010 artiklat: valtuutuksen päättyminen (peruutus, luopuminen, kuolema, holhous) ja vaikutukset kolmansiin osapuoliin.
• 815-3 ja 815-5-1 artiklat: osaomistajien suostumus ja tuomioistuimen lupa myyntiin.

Notaarilainsäädäntö ja kiinteistörekisteri

• 4. tammikuuta 1955 annetun asetuksen nro 55-22, 4 artikla: jokainen kiinteistörekisteriin merkittävä asiakirja on laadittava notaarin vahvistamana asiakirjana — juuri tämä sääntö edellyttää notaaria kauppakirjan laadinnassa.
• 26. marraskuuta 1971 annettu asetus nro 71-941: notaarien laatimat asiakirjat, mukaan lukien sähköisessä muodossa (16–20-1 artiklat).
• 20. marraskuuta 2020 annettu asetus nro 2020-1422 ja 13. kesäkuuta 2025 annettu asetus nro 2025-538: etänä laadittava notaarin valtakirja ja tunnistaminen notaarien ylimmän neuvoston järjestelmän kautta.

Sähköinen allekirjoitus

• eIDAS-asetus nro 910/2014: kolme sähköisen allekirjoituksen tasoa (simple, advanced, qualified); qualified-tason allekirjoituksella on oikeusvaikutus, joka vastaa käsin kirjoitettua allekirjoitusta (25 artikla).
• Siviililain 1366 ja 1367 artiklat: sähköisellä asiakirjalla on sama todistusvoima kuin paperisella asiakirjalla; allekirjoitus yksilöi sen laatijan ja ilmaisee hänen suostumuksensa, ja sen luotettavuus oletetaan qualified-tason allekirjoituksen osalta.

Oikeudelliset riskit

Riittämätön valtakirja — liian yleiset valtuudet, virheellisesti yksilöity kiinteistö, alin hinta jätetty huomiotta — altistaa myyjää sitomattomalle toimelle, ellei sitä hyväksytä jälkikäteen, sekä riidoille ostajan kanssa. Notaari, joka toimii virheellisen valtakirjan perusteella, joutuu ammatilliseen siviilioikeudelliseen vastuuseen. Petostapauksessa petoksesta voidaan tuomita viideksi vuodeksi vankeuteen ja 375 000 euron sakkoon (rikoslain 313-1 artikla), väärennyksestä ja väärennetyn asiakirjan käytöstä kolmeksi vuodeksi ja 45 000 euron sakkoon (441-1 artikla): tästä syystä allekirjoituksen virallinen vahvistaminen ja notaarien vaatimat henkilöllisyystarkastukset ovat olemassa.

Käyttöskenaarioita: kiinteistövaltakirja käytännössä

Skenaario 1: ulkomailla asuva omistaja myy asuntonsa

Kolme vuotta Kaakkois-Aasiassa asunut omistaja myy kaksion Ranskassa eikä voi palata allekirjoitusta varten. Notaari toimittaa hänelle valtakirjaluonnoksen, jossa asiamieheksi nimetään hänen veljensä, alimmalla hyväksytyllä hinnalla. Omistaja allekirjoittaa sen Ranskan pääkonsulaatissa, joka vahvistaa allekirjoituksen virallisesti, ja lähettää sen sitten alkuperäisenä notaarille. Asiakirjat ovat valmiit noin kolmessa viikossa ilman matkustamista: matka- ja majoituskulujen säästö nousee tuhansiin euroihin.

Skenaario 2: yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myynti kolmen maan perillisten kesken

Neljä perillistä omistaa yhteisesti perinnönjaossa saadun talon; kaksi asuu Ranskassa, yksi Belgiassa ja yksi Kanadassa. Ulkomailla asuvat kaksi perillistä allekirjoittavat kumpikin valtakirjansa Ranskan konsulaatissa, Brysselissä ja Montrealissa, joka vahvistaa heidän allekirjoituksensa virallisesti. Ranskassa asuvat perilliset allekirjoittavat henkilökohtaisesti, ja yksi heistä edustaa Belgiassa asuvaa perillistä. Kauppa allekirjoitetaan yhdellä tapaamisella, siinä missä matkojen sovittaminen olisi voinut viivästyttää sitä useilla kuukausilla.

Skenaario 3: perheen SCI myy liiketilan

SCI päättää kokouksessaan myydä 180 neliömetrin liiketilan. Toimitusjohtaja, joka on sairaalahoidossa suunniteltuna päivänä, delegoi allekirjoituksen osakkaalle erityisellä valtakirjalla: rajattuna tähän kiinteistöön, alimpaan hintaan ja kuuden kuukauden määräaikaan, ja liitettynä kokouksen pöytäkirjaan. Notaari hyväksyy asiakirjat, ja kauppa toteutuu esisopimuksessa sovitussa määräajassa ilman viivästyskorvausta.

Usein kysytyt kysymykset

Riittääkö yksityinen valtakirja?

Kyllä, tavanomaisessa kiinteistökaupassa: siviililain 1985 artikla mahdollistaa valtuutuksen antamisen yksityisenä kirjallisena asiakirjana, ja vain itse kauppa on laadittava notaarin toimesta julkisena asiakirjana. Notaari pyytää usein allekirjoituksen virallista vahvistusta, ja jotkut toimistot suosivat notaarin vahvistamaa valtakirjaa. Julkinen muoto on sen sijaan pakollinen ennakkomyynnissä valmistumisen jälkeen, kiinnityksessä tai lahjoituksessa.

Voiko yleinen valtakirja mahdollistaa myynnin?

Ei. Siviililain 1988 artikla on selkeä: yleisin sanamuodoin laadittu valtuutus kattaa vain hallinnollisia toimia, ja luovutusta tai kiinnitystä varten tarvitaan nimenomainen valtuutus. Valtakirja ”asioideni hoitamiseksi” ei siis mahdollista myyntiä. Valtuutuksessa on yksilöitävä kiinteistö, myyntivalta ja mieluiten ehdot, joilla asiamies voi sitoutua.

Miten valtakirja laaditaan ulkomailta?

Kolme vaihtoehtoa: allekirjoittaminen Ranskan konsulaatissa, joka vastaanottaa valtakirjan tai vahvistaa allekirjoituksen virallisesti; allekirjoittaminen paikallisen notaarin luona, apostillilla tai laillistuksella maan käytännön mukaan sekä tarvittaessa valalla vahvistetulla käännöksellä; tai etänä laadittavan notaarin valtakirjan käyttäminen. Tämä on usein asian pisin vaihe: se on käynnistettävä heti hintaa koskevan sopimuksen synnyttyä.

Voiko valtakirjan peruuttaa?

Kyllä, milloin tahansa niin kauan kuin asiamies ei ole tehnyt toimea. Mutta vain asiamiehelle ilmoitettu peruutus ei sido kolmansia osapuolia, jotka eivät ole siitä tietoisia: siitä on nimenomaisesti ilmoitettava myynnistä vastaavalle notaarille. Valtuutus päättyy myös jommankumman osapuolen kuollessa tai joutuessa holhouksen alaiseksi.

Voiko kaupan allekirjoittaa etänä ilman valtakirjaa?

Ei kotoa käsin. Kauppakirja allekirjoitetaan notaarin edessä; kaukana oleva myyjä voi kuitenkin asioida toisen notaarin luona, joka on yhteydessä kaupan notaariin videoyhteyden kautta (asetuksen nro 71-941 20 artikla). Jos hän ei voi mennä minkään notaarin luo, hän antaa valtakirjan — ja tämä valtakirja voidaan puolestaan laatia etänä vuodesta 2020 alkaen.

Yhteenveto

Kiinteistön myyntiä varten annettu valtakirja ei ole pelkkä muodollisuus: sen laatiminen määrittää kaupan sujuvan etenemisen. Siviililain 1985 artikla jättää muodon valinnaisuudelle tilaa — yksityinen valtakirja on pätevä tavanomaisessa kaupassa —, mutta notaari voi vaatia virallisesti vahvistettua allekirjoitusta, ja julkinen muoto on pakollinen ennakkomyynnissä valmistumisen jälkeen, kiinnityksessä tai lahjoituksessa. Nimenomainen valtuutus, kiinteistön ja hinnan tarkka yksilöinti sekä etukäteen notaaritoimiston kanssa vahvistettu muoto tekevät valtakirjasta kiistattoman.

Vaikka kauppakirja pysyy notaarin vahvistamana asiakirjana, sitä ympäröivät vaiheet — esisopimus, välitysvaltuutukset, SCI:n kokouspöytäkirjat — voidaan digitalisoida eIDAS-asetuksen mukaisen sähköisen allekirjoituksen avulla. Certyneo tukee kiinteistöalan ammattilaisia, notaaritoimistoja ja sijoittajia allekirjoitustyökaluilla ja käyttöliittymällä, joka on suunniteltu usean allekirjoittajan asiakirjoille.

Oletko valmis turvaamaan valtuutuksesi ja kiinteistöasiakirjasi? Tutustu Certyneon tarjontaan ja pyydä ilmainen demo jo tänään.