Vuokramaksu vs. vuokra: oikeudellinen ero vuokrasopimuksessa

Asunto- tai liikevuokrasopimuksissa vuokran ja vuokramaksujen sekaannus on yleistä, mutta sillä on kuitenkin oikeudellisia seurauksia. Nämä kaksi käsitettä, vaikka ne täydentävät toisiaan, noudattavat erillisiä järjestelmiä, joita säätelevät laki nro 89-462, 6. heinäkuuta 1989 ja asetus nro 87-713, 26. elokuuta 1987. Tämän eron hallitseminen on välttämätöntä sekä vuokranantajalle, jonka on varmistettava vuokrasopimuksensa ja kuitinsa laatiminen, että vuokralaisille, joiden on vahvistettava oikeutetusti.

Vuokran oikeudellinen määritelmä

Vuokra vastaa taloudellista vastiketta, jonka vuokralainen maksaa vuokranantajalle vastineeksi asunnon tai tilojen tarjoamisesta. Se on siviililain 1728 §:n mukainen vuokralaisen päävelvollisuus. Sen suuruus määräytyy vapaasti vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä (paitsi ahtailla alueilla, joissa sovelletaan 23.11.2018 annetun ELAN-lain mukaista vuokravalvontaa) ja sitä voidaan tarkistaa vain indeksointilausekkeen mukaisesti, joka yleensä indeksoidaan INSEE:n neljännesvuosittain julkaisemaan vuokra-viiteindeksiin (IRL).

Vuokra korvaa yksinomaan kiinteistön nauttimisen. Se ei kata vuokralaisen yksilöllistä kulutusta eikä yhteisten tilojen rutiinihoitokuluja, jotka kuuluvat erillisen järjestelmän piiriin.

Vuokramaksujen luonne ja järjestelmä

Vuokramaksut, joita kutsutaan myös "palautettaviksi kuluiksi", tarkoittavat kustannuksia, jotka alun perin maksaa vuokranantaja, mutta jotka lain mukaan laskutetaan uudelleen vuokraajalta. Niiden luettelo on tiukasti rajoittava: 26. elokuuta 1987 annetussa asetuksessa luetellaan tyhjentävästi palautettavat erät, erityisesti:

• Kylmän veden, kuuman veden ja yhteislämmityksen kulut;
• Yleisten tilojen huolto (siivous, valaistus, hissi);
• Pienet korjaukset yleisiin laitteisiin;
• Kotitalousjätteen keräysvero.

Vuokralaiselta ei voida periä maksuja, joista ei ole säädetty tässä asetuksessa, edes hänen kirjallisella suostumuksellaan. Tämä yleisen järjestyksen sääntö suojaa vuokralaista kohtuuttomilta ehdoilta. Maksut maksetaan yleensä kuukausittaisina varauksina, ja ne maksetaan vuosittain pakollisina tositteita esittämällä (vuoden 1989 lain 23 §).

Miksi erottelu on juridisesti ratkaisevaa

Vuokran ja maksujen sekaannukseen liittyy useita riskejä. Ensinnäkin tarkistuksen kannalta: vain vuokra voidaan indeksoida IRL:ään; kulut kehittyvät todellisten kulujen mukaan. Silloin, jos maksua ei suoriteta, irtisanomislausekkeessa on käsiteltävä erityisesti velan luonnetta. Lopuksi verotuksellisesti vuokranantaja ilmoittaa vuokran omaisuustuloksi, kun taas perityt maksut eivät ole veronalaista tuloa.

Oikeudenkäynnissä tuomari luokittelee säännöllisesti uudelleen väärin perustein "maksuiksi" kuvatut summat vuokran lisäksi, jolloin aiheettomasti kerätyt summat palautetaan vuokraajalle laillisine korkoineen.

Hyvät käytännöt vuokrasopimuksen laadinnassa

Vuokrasopimuksessa on selkeästi erotettava erillisissä lausekkeissa vuokran ja maksuvarausten määrä. Suositeltavaa on liittää mukaan lista korvattavista kuluista ja määritellä jakoavain (tuhannet, prosentit, yksilöllinen kulutus). Tämä läpinäkyvyys rajoittaa riitoja ja turvaa sopimussuhteen koko vuokra-ajan.