مدیریت کامل اجاره: راهنمای صاحبخانه

مقدمه

مدیریت اجاره مجموعه ای از تعهدات قانونی، مالی و اداری را نشان می دهد که همه صاحبخانه ها باید برای تضمین سرمایه گذاری خود در املاک و مستغلات بر آن مسلط باشند. بین تهیه پیش نویس اجاره نامه، جمع آوری اجاره، مدیریت سپرده تضمینی و تنظیم سالانه هزینه ها، مراحل متعدد است و توسط یک زرادخانه قانونی متراکم اداره می شود: قانون 6 ژوئیه 1989، قانون ALUR سال 2014، قانون ELAN 2018، بدون فراموش کردن مفاد قانون مدنی. این راهنما برای مالک کوچک با یک تا سه ملک و همچنین سرمایه گذار با تجربه یا مدیر حرفه ای است. این نکات ضروری مدیریت اجاره سازگار، سودآور و پایدار را پوشش می‌دهد و بر شیوه‌های خوب و مشکلاتی که باید اجتناب شود تأکید می‌کند.

1. تنظیم و امضای قرارداد اجاره

قرارداد اجاره سنگ بنای رابطه اجاره است. از آنجا که قانون ALUR در 24 مارس 2014 و فرمان اجرایی آن در 29 مه 2015، اجاره مسکن باید با یک مدل استاندارد اجباری برای اجاره های خالی (مسکن اصلی) و مبله مطابقت داشته باشد. به طور خاص باید هویت طرفین، شرح دقیق محل اقامت، محل زندگی (قانون بوتین)، مبلغ اجاره، مدت زمان (3 سال برای اجاره خالی، 1 سال برای اجاره مبله) و شرایط تجدید نظر ذکر شود.

چندین ضمیمه اجباری باید همراه با اجاره نامه باشد: فایل تشخیص فنی (DPE، گزارش خطرات قرار گرفتن در معرض سرب، وضعیت خطرات طبیعی و تکنولوژیکی)، اطلاعیه اطلاعاتی حقوق و وظایف طرفین، و مقررات مالکیت مشترک در صورت وجود. از ژوئیه 2021، DPE طبقه بندی شده F یا G مشمول محدودیت های بررسی اجاره است و از سال 2023، مسکن طبقه بندی شده G+ برای اجاره ممنوع است.

در مناطق پرتنش (28 منطقه شهری که با فرمان تعریف شده است)، کنترل اجاره اعمال می شود، به ویژه در پاریس، لیل، لیون، مونپلیه و بوردو. موجر باید افزایش اجاره مرجع را تحت مجازات های اداری رعایت کند.

2. مدیریت اجاره و بررسی سالانه

جمع آوری منظم اجاره ها قلب سودآوری اجاره را تشکیل می دهد. موجر باید به ازای هر درخواست مستاجر فیش رایگان صادر کند (ماده 21 قانون 1368). اجاره فقط یک بار در سال، در تاریخ توافق شده در اجاره، بر اساس شاخص مرجع اجاره (IRL) که هر سه ماهه توسط INSEE منتشر می شود، قابل تجدید نظر است.

از قانون 16 آگوست 2022 مربوط به قدرت خرید، افزایش IRL برای مسکن های طبقه بندی شده A تا E 3.5 درصد و برای صافی های حرارتی (F و G) منجمد شده است. در صورت عدم پرداخت بدهی، موجر دارای اهرم های متعددی است: ابلاغ رسمی، فعال شدن بند فسخ، دستور پرداخت توسط ضابط و ارجاع به قاضی دعاوی حمایتی. بیمه اجاره بدون پرداخت (GLI) یا سیستم تضمین عمومی Visale می تواند درآمد را تضمین کند.

3. سپرده تضمینی و موجودی

سپرده ضمانت به شدت تنظیم شده است: نمی تواند از یک ماه اجاره به استثنای هزینه اجاره خالی و دو ماه برای اجاره مبله تجاوز کند. اگر موجودی خروجی مطابقت داشته باشد، باید ظرف یک ماه پس از تحویل کلیدها، یا در صورت آسیب دیدن دو ماه پس از تحویل کلیدها بازگردانده شود. فراتر از آن، جریمه هایی معادل 10 درصد اجاره ماهانه به ازای هر ماه تاخیر اعمال می شود.

موجودی اماکن ورودی و خروجی که به طور متناقض انجام شده است، سند کلیدی برای توجیه هرگونه کسر است. توصیه می شود آن را با عکس های تاریخ دار و موجودی دقیق برای اقامتگاه مبله تکمیل کنید.

4. تنظیم هزینه ها

موجر ممکن است مقررات ماهانه در مورد هزینه های قابل بازیافت (فرمان شماره 87-713 26 اوت 1987) از جمله آب، گرمایش دسته جمعی، نگهداری مناطق مشترک و مالیات پسماند خانگی را درخواست کند. تنظیم سالانه اجباری باید با اسناد پشتیبان انجام شود که یک ماه قبل به مستاجر ابلاغ شده است. در صورت عدم تنظیم ظرف سه سال، موجر حق خود را برای فراخوان از دست می دهد.