هزینه اجاره در مقابل اجاره: تمایز قانونی در اجاره

در زمینه اجاره مسکونی یا تجاری، سردرگمی بین هزینه‌های اجاره و اجاره امری رایج و در عین حال مملو از عواقب قانونی است. این دو مفهوم، اگرچه مکمل یکدیگرند، اما از رژیم‌های متمایز حاکم بر قانون شماره 89-462 مورخ 6 ژوئیه 1989 و فرمان شماره 87-713 مورخ 26 اوت 1987 تبعیت می‌کنند. تسلط بر این تمایز هم برای موجر که باید تنظیم اجاره نامه خود را تضمین کند و هم مستأجر را که باید وجه مستأجر را تضمین کند ضروری است. ادعا کرد.

تعریف قانونی اجاره

اجاره مربوط به هزینه مالی است که مستاجر در ازای تهیه مسکن یا محل به موجر پرداخت می کند. طبق ماده 1728 قانون مدنی تکلیف اصلی مستاجر است. مبلغ آن با امضای اجاره نامه آزادانه تعیین می شود (به جز در مناطق تنگ که در آن کنترل اجاره مقرر در قانون ELAN در 23 نوامبر 2018 اعمال می شود) و فقط می تواند مطابق با یک بند نمایه سازی تجدید نظر شود که به طور کلی به شاخص مرجع اجاره (IRL) که هر فصل توسط INSEE منتشر می شود، بازنگری می شود.

اجاره منحصراً برای لذت بردن از ملک پاداش می‌دهد. این هزینه مصرف انفرادی مستاجر و همچنین هزینه های نگهداری معمول مناطق مشترک را که تحت یک رژیم جداگانه قرار می گیرند، پوشش نمی دهد.

ماهیت و رژیم هزینه‌های اجاره

هزینه‌های اجاره که "هزینه‌های قابل جبران" نیز نامیده می‌شود، هزینه‌هایی را مشخص می‌کند که در ابتدا توسط موجر متحمل می‌شد، اما قانون اجازه می‌دهد که مجدداً برای مستاجر صورت‌حساب شود. فهرست آنها به شدت محدود کننده است: فرمان 26 اوت 1987 به طور کامل اقلام قابل بازیافت را فهرست می کند، به ویژه:

• هزینه های آب سرد، آب گرم و گرمایش جمعی.
• نگهداری از فضاهای مشترک (نظافت، روشنایی، آسانسور).
• تعمیرات جزئی تجهیزات رایج؛
• مالیات جمع آوری زباله خانگی.

هرگونه هزینه ای که در این مصوبه پیش بینی نشده باشد، حتی با موافقت کتبی مستاجر قابل دریافت نیست. این قانون نظم عمومی از مستاجر در برابر شرایط ناعادلانه محافظت می کند. هزینه ها عموماً به صورت احکام ماهانه با تنظیم سالانه اجباری با ارائه مدارک پشتیبان پرداخت می شود (ماده 23 قانون 1368).

چرا این تمایز از نظر قانونی تعیین کننده است

سردرگمی بین اجاره و هزینه ها چندین خطر را به دنبال دارد. اول، از نظر بازنگری: فقط اجاره بها را می توان به IRL نمایه کرد. هزینه ها با توجه به هزینه های واقعی تغییر می کند. سپس، در صورت عدم پرداخت، بند فسخ باید به طور خاص به ماهیت بدهی بپردازد. در نهایت، از منظر مالیاتی، موجر اجاره بها را به عنوان درآمد دارایی اعلام می‌کند، در حالی که هزینه‌های دریافت شده، درآمد مشمول مالیات را تشکیل نمی‌دهند.

در صورت دعوا، قاضی به طور منظم مبالغی را که به‌طور نادرست به عنوان «هزینه» توصیف شده است، علاوه بر اجاره بها، با استرداد مبالغی که به‌طور ناروا جمع‌آوری شده، همراه با سود قانونی، مجدداً طبقه‌بندی می‌کند.

شیوه های خوب در تهیه پیش نویس اجاره نامه

اجاره نامه باید به وضوح، در بندهای جداگانه، میزان اجاره بها و مقررات مربوط به هزینه ها را متمایز کند. توصیه می شود لیست هزینه های قابل بازیافت را ضمیمه کنید و کلید توزیع (هزارم، درصد، مصرف فردی) را مشخص کنید. این شفافیت اختلافات را محدود می کند و روابط قراردادی را در کل مدت اجاره تضمین می کند.