Notarens rolle ved køb af fast ejendom: komplet vejledning

Notaren er ikke endnu en mellemmand i en fast ejendomstransaktion: det er en offentlig embedsperson, der udøver offentlig myndighed, og hvis medvirken er obligatorisk for at overdrage ejendomsretten til en ejendom. Denne status forklarer både omfanget af hans kontroller, den autentiske karakter af det dokument, han udarbejder, og det forhold, at hans honorarer ikke kan forhandles. At forstå, hvad han rent faktisk gør mellem den forudgående kontrakt og overdragelsen af nøglerne, forebygger de fleste misforståelser om tidsfristerne.

Hvad notaren kontrollerer, før dokumentet underskrives

Det væsentligste arbejde foregår i de to til tre måneder, der ligger mellem den forudgående kontrakt og det autentiske dokument, og det er usynligt for køberen. Fem kontroller strukturerer denne periode:

• Ejendomsoprindelsen, der spores tredive år tilbage, og som fastslår, at sælgeren faktisk er ejer, og at kæden af overdragelser er lovlig.
• Den tinglyste pantesituation, som afdækker de rettigheder, der belaster ejendommen — igangværende lån, udlæg, tinglyste servitutter — og fastlægger, hvad der skal ryddes op i, før salget kan finde sted.
• Forkøbsretten, kommunal eller tilhørende en nuværende lejer, hvis udøvelse kan få salget til at falde.
• Byplanforholdene, ved at anmode kommunen om en attest: servitutter, byggelinjer, projekter af almen interesse, lovligheden af eksisterende bebyggelse.
• Sælgers situation: retlig handleevne, ægteskabsordning, ingen igangværende insolvensbehandling.

Disse undersøgelser afhænger af tredjeparter, hvis svarfrister er bindende for notaren. Det er derfor en sag ikke kan fremskyndes ud over et vist punkt, uanset parternes gode vilje.

Det autentiske dokument og dets retskraft

Et notarialdokument adskiller sig fra et privat dokument på tre punkter.

Det udgør bevis for sit indhold indtil der er indledt en falskhedsprocedure, hvilket er en tung og sjældent anvendt procedure. De forhold, som notaren har konstateret — parternes tilstedeværelse, identitet, dato, betaling af købesummen — har denne særlige beviskraft.

Det har fast dato, som kan gøres gældende mod tredjemand uden yderligere formalitet.

Det er eksigibelt af egen ret: en kopi forsynet med den eksigible påtegning gør det muligt at gøre brug af tvangsfuldbyrdelse uden først at skulle indhente en dom. Det er dette, der gør notarialdokumentet så nyttigt ved lån og skylderklæringer.

Notaren foretager derefter tinglysningen, en formalitet, der gør salget gældende mod tredjemand. Så længe den ikke er gennemført, er køberen ejer i forholdet mellem parterne, men endnu ikke i forhold til alle andre.

De såkaldte «notaromkostninger»

Udtrykket er misvisende, og fordelingen er værd at kende.

Omkostningerne udgør normalt omkring syv til otte procent af prisen ved brugte boliger og to til tre procent ved nybyggeri. De er sammensat af følgende:

• De tinglysningsafgifter, der opkræves på statens og de lokale myndigheders vegne, og som udgør hovedparten af beløbet. De tilfalder ikke notaren.
• De udlæg, som notaren afholder på klientens vegne: byplandokumenter, oplysninger om pantesituation, landmåler.
• De honorarer til notaren, den eneste del, der faktisk aflønner ham. De er fastsat ved bekendtgørelse og proportionale med prisen, hvilket gør dem identiske fra et notarkontor til et andet.

Der er mulighed for en nedsættelse på den del af honoraret, der svarer til de højeste prisintervaller, inden for en grænse fastsat ved lovgivningen. Den skal i så fald anvendes over for alle klienter på samme betingelser.

Forudgående kontrakt eller købstilbud: hvad notaren bidrager med

En forudgående kontrakt kan underskrives som et privat dokument, mellem privatpersoner eller via en ejendomsmægler. At få den udarbejdet af en notar ændrer to ting.

Først kvaliteten af de opsættende betingelser. Betingelsen om at få lån godkendt, den mest almindelige, skal angive beløbet, løbetiden og den maksimale rente: hvis den er formuleret for vagt, er den enten uden virkning eller for let at gøre gældende. De øvrige betingelser — byplanforhold, ingen servitut, ophævelse af forkøbsrettigheder — kræver kendskab til de kontroller, der følger efter.

Dernæst opbevaringen af depositummet hos en betroet tredjepart, som opbevares på en dedikeret konto snarere end hos en af parterne, hvilket forebygger tvister om tilbagebetaling.

Den ti-dages fortrydelsesret til gunst for den ikke-professionelle køber løber fra meddelelsen af den forudgående kontrakt, og dens starttidspunkt afhænger af, om denne meddelelse er lovlig. Det er et punkt, som elektronisk signatur af en forudgående kontrakt sikrer, ved at fastslå leveringsdatoen uden mulighed for diskussion.

Fjernsignering

Det elektroniske autentiske dokument er tilladt. Notaren mødes med parterne, hvoraf den ene kan være fysisk til stede og den anden på afstand via videokonference gennem en dedikeret løsning, og dokumentet underskrives elektronisk og opbevares derefter i digital form.

For en køber, der er forhindret, er den klassiske løsning stadig fuldmagten, som i så fald skal angive nøjagtigt omfanget af de tildelte beføjelser — et mandat formuleret i generelle termer giver ikke ret til hverken at sælge eller købe. De gældende regler er beskrevet i vores artikel om elektronisk signatur af en fuldmagt.

Brugsscenarier

Første køb. Det er køberens ret at vælge sin egen notar, selv når sælgeren allerede har en: de to kontorer deler så honoraret uden ekstra omkostning. Mange købere er ikke klar over det.

Ejendom med ikke-anmeldt byggeri. Det er et af de punkter, som byplankontrollen afdækker. Det er bedre at forudse det før den forudgående kontrakt end at opdage det tre uger før underskrivelsen, hvor man må vælge mellem lovliggørelse og genforhandling.

Køb i sameje eller via et selskab. Udformningen af ejerformen skal afgøres, før den forudgående kontrakt underskrives, ikke ved selve dokumentet. De skattemæssige konsekvenser er beskrevet i vores artikel om boligbeskatning.

Ofte stillede spørgsmål

Er en notar obligatorisk? Ja, for at overdrage ejendomsretten til en fast ejendom: dokumentet skal være autentisk og tinglyst hos tinglysningsmyndigheden.

Kan man forhandle notaromkostningerne? Ikke tinglysningsafgifterne, som tilfalder staten, og heller ikke udlæggene. En nedsættelse er mulig på den del af honoraret, der svarer til de høje prisintervaller, inden for de grænser, som lovgivningen fastsætter.

Kan man selv vælge sin notar? Ja, også når sælgeren allerede har sin egen. De to notarer deler så honoraret uden yderligere omkostning for parterne.

Hvor lang tid går der mellem den forudgående kontrakt og det endelige dokument? Generelt to til tre måneder, hvor fristen bestemmes af tredjeparters svar — byplanforhold, pantesituation, ophævelse af forkøbsrettigheder — og af godkendelsen af lånet.

Hvad sker der, hvis en opsættende betingelse ikke opfyldes? Salget bortfalder, og depositummet tilbagebetales, forudsat at køberen har foretaget de nødvendige tiltag, herunder ansøgninger om lån, der svarer til de fastsatte betingelser.

Kan dokumentet underskrives på afstand? Ja, det elektroniske autentiske dokument er tilladt, med modtagelse via videokonference gennem en dedikeret løsning. Fuldmagten er den anden mulighed for en part, der er forhindret.

Det vigtigste at huske

Notaren gør tre ting, som intet andet kan erstatte: han kontrollerer, at sælgeren kan sælge og at ejendommen kan sælges, han udarbejder et dokument, der har beviskraft og er eksigibelt uden dom, og han tinglyser salget for at gøre det gældende mod alle. De to til tre måneders frist er ikke administrativ langsommelighed: det er den tid, disse kontroller tager, og de afhænger af tredjeparters svar.

Hvad omkostningerne angår, er hovedparten ikke til forhandling, fordi den ikke tilfalder ham. Det eneste spillerum ligger på en del af honoraret, og det egentlige løftestang ligger et andet sted: at vælge sin notar, involvere ham fra den forudgående kontrakt, og forudse de punkter, som hans kontroller vil afdække. Resten af forløbet er beskrevet i vores artikel om den juridiske og finansielle proces ved et boligkøb.