Vai trò của công chứng viên trong mua bán bất động sản: hướng dẫn đầy đủ

Vai trò của công chứng viên trong việc mua bán bất động sản: hướng dẫn đầy đủ

Giới thiệu

Sự can thiệp của công chứng viên là một bước thiết yếu trong bất kỳ giao dịch mua bất động sản nào ở Pháp. Một quan chức nhà nước và cấp bộ do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, công chứng viên đảm bảo giao dịch, đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và bảo vệ lợi ích của cả hai bên. Vai trò của nó vượt xa việc soạn thảo chứng thư đơn giản: nó hỗ trợ người mua và người bán từ những cuộc thảo luận đầu tiên cho đến khi bàn giao chìa khóa. Hiểu được nhiệm vụ của họ cho phép người mua dự đoán được các thủ tục, kiểm soát thời hạn và tối ưu hóa tổng chi phí mua lại. Bài viết này nêu chi tiết các nghĩa vụ pháp lý của công chứng viên, nhiệm vụ cụ thể của họ và những kinh nghiệm tốt để cộng tác hiệu quả với họ.

Công chứng viên, người bảo đảm sự an toàn pháp lý cho giao dịch

Công chứng viên đóng vai trò là công chức được Nhà nước ủy quyền. Theo Sắc lệnh số 45-2590 ngày 2 tháng 11 năm 1945, ông đảm bảo tính xác thực cho các đạo luật mà ông soạn thảo, điều này mang lại cho chúng khả năng thi hành và một ngày nhất định. Khi mua bất động sản, việc xác thực này là bắt buộc đối với mọi hoạt động chuyển quyền sở hữu, theo Điều 4 Nghị định ngày 4 tháng 1 năm 1955 liên quan đến đăng ký đất đai.

Trước khi ký, công chứng viên tiến hành kiểm tra chuyên sâu: quyền sở hữu tài sản của người bán, không có thế chấp hoặc quyền sử dụng ẩn, sự tuân thủ quy hoạch đô thị của tài sản (giấy chứng nhận quy hoạch đô thị, quyền ưu tiên mua lại đô thị), tuân thủ các chẩn đoán kỹ thuật bắt buộc (DPE, amiăng, chì, mối, ERP). Ông cũng đảm bảo năng lực pháp lý của các bên tham gia hợp đồng.

Nhiệm vụ cụ thể của công chứng viên trong quá trình mua bán

Nhiệm vụ cụ thể của công chứng viên trong quá trình mua bán

Sự can thiệp của công chứng viên diễn ra theo nhiều giai đoạn. Đầu tiên anh ta đưa ra thỏa thuận hoặc lời hứa bán hàng, một tài liệu đặt ra các điều kiện cuối cùng của giao dịch. Trong thời gian rút lui 10 ngày được quy định tại điều L.271-1 của Bộ luật Xây dựng và Nhà ở, người mua có thể rút lui mà không bị phạt.

Giữa thỏa hiệp và chứng thư xác thực (thường từ 2 đến 3 tháng), công chứng viên thu thập các tài liệu bắt buộc: tình trạng thế chấp, giấy chứng nhận hộ tịch, tình trạng thuế của tài sản, giấy tờ đồng sở hữu nếu có (điều L.721-2 của CCH). Anh cũng tính toán quyền chuyển nhượng để xem xét (khoảng 5,80% giá cũ) và chuẩn bị các thủ tục cuối cùng.

Vào ngày ký, anh ta đọc chứng thư xác thực, thu tiền, giao chìa khóa và công bố việc mua bán cho cơ quan đăng ký đất đai vào tháng sau khi ký.

Phí và chi phí công chứng

Ngược lại với suy nghĩ thông thường, “phí công chứng” không được tích lũy hoàn toàn vào văn phòng công chứng. Chúng được chia thành ba phần: nghĩa vụ và thuế (khoảng 80%), nộp cho Nhà nước và cộng đồng; phí công chứng (khoảng 10%) được quy định theo Nghị định số 2016-230 ngày 26 tháng 2 năm 2016; và các khoản giải ngân (chi phí tạm ứng để có được tài liệu và chứng chỉ).

Kể từ luật Macron ngày 6 tháng 8 năm 2015, các công chứng viên có thể giảm tới 20% phí cho các giao dịch trên 100.000 euro, điều này xứng đáng được thương lượng.Kể từ luật Macron ngày 6 tháng 8 năm 2015, các công chứng viên có thể giảm tới 20% phí cho các giao dịch trên 100.000 euro, điều này xứng đáng được thương lượng.

Ví dụ thực tếVí dụ 1 – Mua một căn hộ chung cư ở Lyon ⬥⬥⬥: Đối với một tài sản cũ có giá 350.000 Euro, người mua đã ký một thỏa thuận với công chứng viên của mình. Anh ta đã phát hiện ra quyền đi lại không được đề cập ban đầu và đã thương lượng lại mức giá 8.000 euro, tránh tranh chấp sau đó.

Ví dụ 2 – Mua lại bất động sản mới (VEFA) ⬥⬥⬥: Trong quá trình bán hàng ở trạng thái hoàn thiện trong tương lai, công chứng viên đã xác minh bảo lãnh tài chính cho việc hoàn thành từ nhà phát triển (điều L.261-11 của CCH) và đảm bảo các cuộc gọi vốn theo tiến độ công việc.Ví dụ 3 – Mua nhà bằng khoản vay bắc cầu ⬥⬥⬥: Công chứng viên phối hợp dỡ bỏ thế chấp cũ và lập bảo lãnh mới, cho phép ký kết đồng bộ hai thao tác.

Kết luận

Công chứng viên không chỉ đơn thuần là người soạn thảo chứng thư: anh ta còn là cố vấn pháp lý trung lập, người đảm bảo an toàn cho toàn bộ dự án bất động sản của bạn. Việc chọn công chứng viên của riêng bạn (miễn phí, vì phí được chia sẻ giữa hai công ty trong trường hợp có đại diện kép) cho phép bạn hưởng lợi từ lời khuyên được cá nhân hóa. Đừng ngần ngại tham khảo ý kiến ​​​​trước khi thỏa hiệp để lường trước các vấn đề về thuế, tài sản hoặc thừa kế liên quan đến việc mua lại của bạn.