Ủy quyền bán bất động sản : hướng dẫn 2026

Bán bất động sản đòi hỏi sự có mặt để ký các tài liệu chứng thực tại văn phòng công chứng. Khi chủ sở hữu không thể hoặc không muốn di chuyển — do ở nước ngoài, bệnh tật, không có thời gian công việc — ủy quyền bán bất động sản trở nên không thể thiếu. Tài liệu pháp lý này, được quy định bởi điều 1985 Bộ luật Dân sự, cho phép chuyển giao quyền chuyển nhượng cho người đại diện đáng tin cậy. Bài viết này chi tiết các điều kiện hiệu lực, phân cấp các hình thức có thể, những rủi ro nếu có lỗi hình thức và các công cụ kỹ thuật số phù hợp để hỗ trợ các ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản.

Tại sao ủy quyền bất động sản phải được chứng thực

Điều 1985 Bộ luật Dân sự quy định rằng "ủy quyền có thể được cấp bằng tài liệu chứng thực hoặc tài liệu riêng, thậm chí bằng thư; nó cũng có thể được cấp bằng miệng". Tuy nhiên, nó ngay lập tức chỉ rõ rằng hình thức ủy quyền phải tương đương ít nhất với hình thức của tài liệu mà nó liên quan đến. Trong khi đó, theo luật pháp bất động sản Pháp, việc bán một bất động sản bắt buộc phải được xác nhận bằng tài liệu chứng thực công chứng (điều 1 luật ngày 25 ventôse năm XI). Từ đó suy ra một quy tắc cơ bản: ủy quyền bán bất động sản phải được nhận dạng chứng thực tại văn phòng công chứng.

Một ủy quyền riêng, ngay cả khi được ký đầy đủ, sẽ không có thể đối kháng với bên thứ ba và sẽ không cho phép công chứng thực hiện có thể chính thức hóa hợp đồng bán. Đó là lý do tại sao các công chứng hệ thống từ chối tiến hành ký nếu ủy quyền được trình bày chưa được lập bởi đồng nghiệp hoặc bởi một cơ quan l領sự đủ thẩm quyền.

Những cơ sở pháp lý không thể tránh khỏi

Ba văn bản sáng lập điều chỉnh lĩnh vực này:

• Điều 1984 Bộ luật Dân sự: định nghĩa ủy quyền là hợp đồng mà theo đó một người cấp cho người khác quyền làm điều gì đó thay mặt mình và vì lợi ích của mình.
• Điều 1985 Bộ luật Dân sự: quy tắc song song giữa hình thức ủy quyền và hành động chính.
• Sắc lệnh ngày 2 tháng 11 năm 1945 và sắc lệnh ngày 26 tháng 11 năm 1971 liên quan đến địa vị công chứng, quy định các điều kiện mà theo đó tính chứng thực được cấp cho một tài liệu.

Những văn bản này tạo thành một hệ thống coherent: bất kỳ ủy quyền nào thoát khỏi hình thức chứng thực cho một hành động chuyển quyền sở hữu bất động sản sẽ bị vô hiệu hóa một cách tương đối, có thể được gọi ra bởi các bên bị thiệt hại.

Ủy quyền l領sự: một sự thay thế ở nước ngoài

Khi người ủy quyền cư trú ngoài Pháp, việc di chuyển đến văn phòng công chứng Pháp không phải lúc nào cũng có thể. Hai giải pháp tồn tại:

1. Ủy quyền được nhận bởi công chứng địa phương ở đất nước cư trú, với điều kiện có con dấu phù hợp với Công ước La Haye ngày 5 tháng 10 năm 1961 và, nếu cần, một bản dịch được chứng thực.
2. Ủy quyền l領sự, được lập tại các tòa l领sự hoặc đại sứ quán Pháp ở nước ngoài, các đại lý ngoại giao có ủy thác quyền công chứng cho các tài liệu liên quan đến công dân Pháp.

Trong cả hai trường hợp, bản gốc hoặc một bản sao được chứng thực phải đến tay công chứng Pháp trước ngày ký.

Nội dung bắt buộc của ủy quyền bất động sản hợp lệ

Ủy quyền bán bất động sản phải đặc biệt — tức là xác định chính xác bất động sản được chuyển nhượng và quyền được chuyển giao — chứ không phải tổng quát. Ủy quyền tổng quát quản lý không tự động cấp quyền bán bất động sản, như Tòa án Tối cao đã nhắc lại (3e Civ., 15 tháng 10 năm 2015, n° 14-23.612).

Những đề cập thiết yếu

Tài liệu ủy quyền công chứng phải đề cập:

• Danh tính đầy đủ của người ủy quyền (tên, tên gọi, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, địa chỉ, tình trạng hôn nhân).
• Danh tính đầy đủ của người được ủy quyền (các thông tin tương tự).
• Mô tả đất đai chính xác của bất động sản: xã, khu vực, số thửa, diện tích, tính chất (đất, căn hộ, nhà ở), địa chỉ chính xác.
• Giá sàn hoặc, nếu không có, các phương thức xác định giá và các điều kiện tạm dừng được chấp nhận (điều khoản tài chính, v.v.).
• Thời gian hiệu lực của ủy quyền: thường là 12 tháng, có thể gia hạn.
• Các quyền phụ trợ: ký hợp đồng mua bán hoặc lời m承ưu bán, nhận tiền đặt cọc, hoàn thành tất cả các thủ tục về đất đai và thế chấp.

Hạn chế và giới hạn của ủy quyền

Người ủy quyền có thể hạn chế quyền của người được ủy quyền: cấm bán dưới giá tối thiểu, loại trừ các loại người mua nhất định hoặc hạn chế các phương thức thanh toán. Những hạn chế này có thể đối kháng với bên thứ ba với điều kiện được đề cập rõ ràng trong tài liệu. Nếu không, người được ủy quyền vượt quá quyền của mình sẽ chịu trách nhiệm cá nhân mà không nhất thiết phải hủy bỏ việc bán nếu người mua là thiện chí (điều 1156 Bộ luật Dân sự).

Thủ tục thực tế: từ soạn thảo đến ký cuối cùng

Quá trình để có được ủy quyền công chứng theo một đường dẫn rõ ràng mà nên được tổ chức trước bất kỳ đàm phán nghiêm túc nào.

Bước 1: liên hệ với công chứng của bạn

Người ủy quyền liên hệ với một công chứng — của họ hoặc của người mua — người soạn thảo dự thảo ủy quyền. Công chứng xác minh năng lực pháp lý của người ủy quyền (thành niên, không có biện pháp bảo hộ hoặc quản lý pháp luật) và không có bất kỳ sự chia sẻ chưa được giải quyết nào về bất động sản.

Bước 2: ký ủy quyền

Người ủy quyền ký trước công chứng, cá nhân. Nếu ủy quyền được lập ở nước ngoài, công chứng địa phương hoặc l领sự thu thập chữ ký. Tài liệu sau đó được gửi, theo thư an toàn hoặc bằng đường điện tử được chứng thực theo luật pháp địa phương, đến công chứng thực hiện ở Pháp.

Bước 3: kiểm soát bởi công chứng thực hiện

Trước khi ký hợp đồng bán, công chứng thực hiện đảm bảo tính chính thức của ủy quyền, phạm vi của nó (nó có bao gồm bán bất động sản được đề cập không?) và tính hợp lệ theo thời gian (nó có hết hạn không?). Trong trường hợp có nghi ngờ, nó yêu cầu xác nhận hoặc gia hạn.

Bước 4: ký hợp đồng bán

Người được ủy quyền xuất hiện tại văn phòng công chứng vào ngày bán, mang theo ủy quyền gốc và một giấy tờ chứng minh danh tính còn hiệu lực. Anh/cô ký tài liệu chứng thực thay cho người bán, trong giới hạn nghiêm ngặt của quyền được chuyển giao.

Đối với các tài liệu chuẩn bị — hợp đồng mua bán, lời m承ưu bán — ký điện tử trong bất động sản có thể được sử dụng miễn là công chứng hoặc đại lý bất động sản sử dụng nhà cung cấp dịch vụ tin cậy đủ tiêu chuẩn theo quy định eIDAS. Certyneo cụ thể đề xuất chữ ký nâng cao phù hợp cho các tài liệu riêng trước khi bán.

Trường hợp đặc biệt: chia sẻ, SCI và tách quyền

Ủy quyền bất động sản có một chiều kích bổ sung trong các tình huống có nhiều chủ sở hữu hoặc cấu trúc tài sản phức tạp.

Bán bất động sản được chia sẻ

Trong trường hợp chia sẻ, mỗi cổ đông phải cho phép bán (điều 815-3 Bộ luật Dân sự). Nếu một trong số họ không thể có mặt, anh/cô phải lập ủy quyền công chứng riêng. Nếu không có sự đồng ý nhất trí, có thể yêu cầu phép tòa án. Đối với các hành động quản lý thường xuyên và quản lý ủy quyền đại diện, các giải pháp kỹ thuật số an toàn cho phép làm mịn lưu chuyển tài liệu giữa các cổ đông chia sẻ trên địa lý.

Bán bởi SCI

Khi bất động sản thuộc về một công ty dân sự bất động sản (SCI), đó là quản lý được chỉ định theo quy định có quyền bán. Nhưng nếu các điều lệ yêu cầu quyết định tập thể của các thành viên, một cuộc họp toàn thể phải được ủy quyền trước. Ủy quyền được cấp cho bên thứ ba bởi quản lý sau đó phải dựa trên một quyết định chính thức, bản sao được đính kèm vào hợp đồng bán. Chữ ký điện tử cho các phòng luật tư vấn cung cấp truy xuất nguồn gốc hữu ích ở đây cho các bản ghi họp và ủy quyền đại diện.

Bán bất động sản trong sử dụng trọn đời hoặc quyền sở hữu không quyền lợi

Chuyển nhượng quyền sở hữu đầy đủ của bất động sản bị tách quyền đòi hỏi sự đồng ý chung của người sử dụng trọn đời và chủ sở hữu không quyền lợi. Mỗi người có thể ủy quyền cho một đại diện bằng ủy quyền công chứng riêng. Các giá tương ứng của quyền sử dụng trọn đời và quyền sở hữu không quyền lợi sau đó được tính toán theo thang đo tài chính được quy định trong điều 669 Bộ luật Thuế chung.

Các giải pháp thay thế kỹ thuật số cho các tài liệu chuẩn bị bán

Nếu bán hàng tự nó yêu cầu bắt buộc một tài liệu chứng thực, một số tài liệu chuẩn bị có thể hợp lệ sử dụng chữ ký điện tử đủ tiêu chuẩn hoặc nâng cao.

Lời m承ưu bán và hợp đồng mua bán

Lời m承ưu bán đơn phương và hợp đồng mua bán (hoặc lời m承ưu tương hỗ) là các tài liệu riêng. Chúng có thể được ký điện tử, với điều kiện sử dụng mức độ chữ ký phù hợp. Phòng Công chứng Paris đã xác nhận vào năm 2023 rằng các hợp đồng trước thương mại bất động sản ký qua một nền tảng được phê duyệt eIDAS là hợp lệ và có thể đối kháng. Các công cụ như hướng dẫn đầy đủ về chữ ký điện tử cho phép hiểu các mức Đơn giản, Nâng cao và Đủ tiêu chuẩn có thể áp dụng.

Ủy quyền đại lý bất động sản

Ủy quyền bán được trao cho đại lý bất động sản (luật Hoguet ngày 2 tháng 1 năm 1970) là một tài liệu riêng có thể được ký điện tử, kể cả với chữ ký đơn giản, miễn là đại lý giữ bằng chứng chấp nhận phù hợp. Để đi sâu hơn về so sánh các giải pháp chữ ký điện tử, Certyneo cung cấp phân tích chi tiết về các ưu đãi có sẵn trên thị trường Pháp.

Tài liệu công chứng từ xa: cuộc họp công chứng qua video

Kể từ sắc lệnh ngày 20 tháng 11 năm 2020, các công chứng có thể nhận các tài liệu chứng thực từ xa bằng cách sử dụng cuộc họp video, với điều kiện là các yêu cầu an toàn được đặt ra bởi Hội đồng Công chứng tối cao được tuân thủ. Sự tiến bộ này làm giảm đáng kể nhu cầu ủy quyền l領sự cho những người Pháp ở nước ngoài. Tuy nhiên, ủy quyền vẫn cần thiết khi người ủy quyền từ chối hoặc không thể tham gia cuộc họp video an toàn. Để tính toán những tiết kiệm tiềm năng liên quan đến phi tài liệu, máy tính ROI chữ ký điện tử của Certyneo cung cấp ước tính được cá nhân hóa.

Hủy bỏ và kết thúc ủy quyền

Ủy quyền có thể được hủy bỏ bất kỳ lúc nào bởi người ủy quyền, trước khi người được ủy quyền hoàn thành hành động mà anh/cô đã nhận quyền (điều 2003 Bộ luật Dân sự). Hủy bỏ phải được thông báo cho người được ủy quyền và, để có thể đối kháng với bên thứ ba, phải được biết đến của công chứng thực hiện. Nó cũng tự động kết thúc do cái chết, đặt dưới sự bảo hộ hoặc phá sản của người ủy quyền hoặc người được ủy quyền.

Khuôn khổ pháp lý áp dụng cho ủy quyền bất động sản

Ủy quyền bán bất động sản nằm trong một tập hợp các quy định dày đặc liên kết luật dân sự, luật công chứng và, ngày càng nhiều hơn, luật về kỹ thuật số.

Bộ luật Dân sự — các điều khoản cơ bản

• Điều 1984: định nghĩa hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận mà theo đó người ủy quyền cấp cho người được ủy quyền quyền hành động thay mặt mình và vì lợi ích của mình. Ủy quyền là công cụ vật chất của nó.
• Điều 1985: đặt quy tắc song song giữa hình thức ủy quyền và hành động được đề cập. Áp dụng cho bán bất động sản, điều này áp đặt hình thức chứng thực.
• Điều 1987: nhắc lại rằng ủy quyền đặc biệt được yêu cầu khi nói đến hành động xử lý (bán, tặng, lập thế chấp).
• Các điều từ 2003 đến 2010: điều chỉnh kết thúc ủy quyền (hủy bỏ, cái chết, mất năng lực) và hiệu ứng của hủy bỏ đối với bên thứ ba.
• Điều 815-3: trong trường hợp chia sẻ, yêu cầu sự đồng ý nhất trí của tất cả các cổ đông chia sẻ cho các hành động xử lý.

Luật công chứng

• Luật ngày 25 ventôse năm XI (16 tháng 3 năm 1803): nền tảng độc quyền công chứng cho các tài liệu chứng thực ở Pháp, bao gồm cả các chuyển nhượng bất động sản.
• Sắc lệnh số 71-941 ngày 26 tháng 11 năm 1971 về các tài liệu được lập bởi công chứng, đặc biệt là hình thức của các bản sao và bản gốc.
• Sắc lệnh số 2020-1422 ngày 20 tháng 11 năm 2020: giới thiệu tài liệu chứng thực từ xa qua cuộc họp video an toàn.

Chữ ký điện tử và phi tài liệu

• Quy định eIDAS số 910/2014 (EU): thiết lập ba mức chữ ký điện tử (đơn giản, nâng cao, đủ tiêu chuẩn) và giá trị pháp lý của chúng. Chữ ký đủ tiêu chuẩn được cho là tương đương với chữ ký viết tay. Áp dụng cho các tài liệu riêng trước khi bán.
• Điều 1366 Bộ luật Dân sự: đảm bảo giá trị bằng chứng của bản ghi điện tử với điều kiện là tác giả của nó có thể được xác định đúng cách và toàn vẹn của nó được đảm bảo.
• Điều 1367 Bộ luật Dân sự: định nghĩa chữ ký điện tử là dấu không giả mạo được của sự đồng ý của người ký.

Rủi ro pháp lý

Ủy quyền có lỗi trong hình thức làm cho người bán phải chịu hành động vô hiệu bán hàng, có thể được thực hiện trong vòng 5 năm (điều 2224 Bộ luật Dân sự). Người mua bị loại có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. Công chứng trang bị hợp đồng trên cơ sở ủy quyền không đủ chịu trách nhiệm dân sự chuyên nghiệp, được đảm bảo bởi bảo hiểm bắt buộc của Phòng Công chứng. Cuối cùng, trong trường hợp gian lận — giả mạo danh tính hoặc làm giả ủy quyền — các hình phạt hình sự của các điều 313-1 (lừa đảo) và 441-1 (giả mạo bằng văn bản) Bộ luật Hình sự áp dụng, với hình phạt có thể lên tới 7 năm tù và 750.000 € tiền phạt.

Kịch bản sử dụng: ủy quyền bất động sản trong thực tế

Kịch bản 1: một chủ sở hữu ở nước ngoài bán căn hộ Paris

Một chủ sở hữu sống được ba năm ở Đông Nam Á muốn bán căn hộ hai phòng ở một thành phố lớn của Pháp. Anh/cô không thể quay lại Pháp để ký hợp đồng bán trong thời gian được thỏa thuận với người mua. Anh/cô liên hệ với tổng l领sự Pháp gần nhất nơi cư trú, hẹn lịch và ký ủy quyền công chứng l領sự chỉ định anh trai mình là người được ủy quyền với quyền ký hợp đồng bán ở giá sàn được xác định. Ủy quyền được apostille, quét ở độ phân giải cao và gửi một cách an toàn đến công chứng thực hiện ở Pháp, người nhận bản gốc bằng thư quốc tế đề nghị 10 ngày trước khi ký. Thời gian xử lý toàn bộ là 18 ngày, so với 45 ngày ước tính nếu chủ sở hữu phải sắp xếp một chuyến di chuyển. Tiết kiệm chi phí di chuyển và lưu trú được ước tính từ 2.500 € đến 4.000 €.

Kịch bản 2: bán bất động sản được chia sẻ giữa những thừa kế sống ở ba quốc gia khác nhau

Bốn thừa kế chia sẻ bất động sản trong chia sẻ là một ngôi nhà được mua theo di chúc. Hai cư trú ở Pháp, một ở Bỉ và một ở Canada. Để tránh tập hợp bốn người ký trong cùng một văn phòng công chứng, hai ủy quyền l領sự được lập tại Brussels và Montreal. Hai thừa kế sống ở Pháp ký cá nhân tại văn phòng công chứng thực hiện. Những người đại diện được chỉ định (một trong những thừa kế hiện diện ở Pháp cho thừa kế Bỉ; một người bạn chung cho thừa kế Canada) xuất hiện với quyền chứng thực. Bán hàng được thực hiện trong một cuộc gặp duy nhất. Nếu không có công cụ này, thời gian phối hợp sẽ trì hoãn bán hàng từ 3 đến 6 tháng theo ước tính thông thường của công chứng cho loại hồ sơ này, với chi phí phát sinh cho phí chung cư và thuế tài sản có thể vượt quá 3.000 €.

Kịch bản 3: một SCI gia đình bán một tòa nhà thương mại thông qua một quản lý được ủy quyền

Một công ty dân sự bất động sản giữ một tòa nhà thương mại 180 m² quyết định chuyển nhượng bất động sản này sau một cuộc họp toàn thể đặc biệt cho phép bán bồi thường của tất cả các thành viên. Quản lý SCI, duy nhất có quyền đại diện cho công ty, chuyển giao quyền này thông qua ủy quyền công chứng cho một quản lý liên kết khác do phải nhập viện theo kế hoạch. Ủy quyền là đặc biệt — giới hạn ở việc chuyển nhượng bất động sản duy nhất này, ở giá sàn và trong vòng 6 tháng — và đính kèm bản ghi họp. Công chứng thực hiện chấp nhận hồ sơ mà không có bất kỳ bảo lưu nào. Sự mịn mà của quy trình đã cho phép tuân thủ lời m承ưu bán ký trước đ