Роль нотаріуса при купівлі нерухомості: повний посібник

Роль нотаріуса в купівлі нерухомості: повний посібник

Вступ

Втручання нотаріуса є важливим кроком під час будь-якої покупки нерухомості у Франції. Державний і міністерський службовець, призначений міністром юстиції, нотаріус забезпечує угоду, гарантує її юридичну дійсність і захищає інтереси обох сторін. Його роль виходить за рамки простого складання актів: він супроводжує покупця і продавця від перших розмов до моменту передачі ключів. Розуміння їх місій дозволяє покупцеві передбачати процедури, контролювати терміни та оптимізувати загальну вартість їх придбання. У цій статті детально описано юридичні обов’язки нотаріуса, його конкретні місії та передову практику ефективної співпраці з ними.

Нотаріус, гарант правової безпеки правочину

Нотаріус виступає як державна службова особа, делегована державі. Відповідно до Ордонансу № 45-2590 від 2 листопада 1945 р. він надає актам, які він складає, автентичність, що надає їм чинності та певної дати. Під час купівлі нерухомості ця ідентифікація є обов’язковою для будь-якої передачі права власності відповідно до статті 4 декрету від 4 січня 1955 року про реєстрацію землі.

Перед підписанням нотаріус проводить поглиблені перевірки: право власності продавця, відсутність іпотеки чи прихованих сервітутів, містобудівна відповідність нерухомості (містобудівний акт, містобудівне право переважної купівлі), відповідність обов'язковій технічній діагностиці (ДПЕ, азбест, свинець, терміти, ERP). Він також забезпечує правоздатність сторін договору.

Конкретні завдання нотаріуса під час закупівлі

Конкретні завдання нотаріуса під час закупівлі

Втручання нотаріуса відбувається в кілька етапів. Спочатку він складає компроміс або обіцянку продажу, документ, який визначає остаточні умови угоди. Протягом 10-денного періоду відмови, передбаченого статтею L.271-1 Будівельного та Житлового кодексу, покупець може відмовитися без штрафних санкцій.

Між компромісом і автентичним актом (зазвичай від 2 до 3 місяців) нотаріус збирає обов’язкові документи: статус іпотеки, свідоцтво про цивільний стан, податкову ситуацію на майно, документи про спільне право власності, якщо є (стаття L.721-2 CCH). Він також розраховує платні права передачі (близько 5,80% від ціни старого) і готує остаточний акт.

У день підписання він читає автентичний акт, збирає кошти, передає ключі та публікує продаж земельно-реєстраційній службі в наступному місяці після підписання.

Нотаріальні збори та витрати

Всупереч поширеній думці, «нотаріальні збори» не покриваються повністю нотаріальною конторою. Вони поділяються на три частини: мита та податки (близько 80%), що сплачуються державі та громадам; нотаріальні збори (приблизно 10%), регулюються згідно з указом № 2016-230 від 26 лютого 2016 року; і виплати (авансовані витрати на отримання документів і довідок).

З моменту прийняття закону Макрона від 6 серпня 2015 року нотаріуси можуть надавати знижку до 20% на свої гонорари за транзакції на суму понад 100 000 євро, що заслуговує на обговорення.З моменту прийняття закону Макрона від 6 серпня 2015 року нотаріуси можуть надавати знижку до 20% на свої гонорари за транзакції на суму понад 100 000 євро, що заслуговує на обговорення.

Практичні прикладиПриклад 1 – Придбання квартири в кондомініумі в Ліоні ⬥⬥⬥: для старого майна за 350 000 євро покупець підписав компромісну угоду зі своїм нотаріусом. Він виявив право проходу, про яке спочатку не згадувалося, і змінив ціну в 8000 євро, уникаючи наступної суперечки.

Приклад 2 – Придбання нової нерухомості (VEFA) ⬥⬥⬥: під час продажу в майбутньому стані завершеності нотаріус підтвердив фінансову гарантію завершення від забудовника (стаття L.261-11 CCH) і забезпечив вимоги щодо сплати коштів у розстрочку відповідно до прогресу роботи.Приклад 3 – Купівля з прохідною позикою ⬥⬥⬥: Нотаріус координував зняття старої іпотеки та створення нової гарантії, дозволяючи синхронізувати підписання двох операцій.

Висновок

Нотаріус — це набагато більше, ніж простий укладач актів: він є нейтральним юридичним консультантом, який захищає весь ваш проект нерухомості. Вибір власного нотаріуса (безкоштовно, оскільки гонорар розподіляється між двома фірмами у випадку подвійного представництва) дає змогу отримати індивідуальну консультацію. Не соромтеся проконсультуватися з ним перед компромісом, щоб передбачити податкові, майнові чи спадкові проблеми, пов’язані з вашим придбанням.