Роль нотаріуса при купівлі нерухомості: повний посібник

Нотаріус — це не ще один посередник у операції з нерухомістю: це державний посадовець, наділений публічними повноваженнями, чия участь є обов'язковою для передачі права власності на об'єкт. Саме цей статус пояснює як обсяг його перевірок, так і автентичний характер акта, який він складає, а також те, що його тарифи не підлягають переговорам. Розуміння того, що він насправді робить у період між попереднім договором і врученням ключів, дозволяє уникнути більшості непорозумінь щодо строків.

Що перевіряє нотаріус перед укладенням акта

Основна частина роботи відбувається протягом двох-трьох місяців, що розділяють попередній договір і остаточний нотаріальний акт, і вона непомітна для покупця. Цей період структурують п'ять перевірок:

• Походження права власності, простежене за тридцять років, що встановлює, що продавець дійсно є власником і що ланцюг передачі права є законним.
• Стан застав та обтяжень, що виявляє записи, які обтяжують об'єкт — діючі кредити, арешти, зареєстровані сервітути — і визначає, що має бути знято до продажу.
• Права переважної купівлі, муніципальні або орендаря, що проживає в об'єкті, реалізація яких може зірвати продаж.
• Містобудівна перевірка, шляхом запиту довідки у муніципалітеті: сервітути, лінія забудови, проєкти суспільної значущості, законність наявних будівель.
• Становище продавця: дієздатність, режим подружньої власності, відсутність колективної процедури банкрутства.

Ці перевірки залежать від сторонніх органів, строки відповіді яких нотаріус не може змінити. Саме це пояснює, чому справу неможливо прискорити понад певну межу, незалежно від доброї волі сторін.

Автентичний акт та його юридична сила

Нотаріальний акт відрізняється від приватного акта за трьома аспектами.

Він засвідчує свій зміст аж до визнання його підробленим — процедури складної та рідко застосовуваної. Факти, зафіксовані нотаріусом — присутність сторін, їхня особистість, дата, сплата ціни — користуються цією особливою доказовою силою.

Він має безсумнівну дату, яка є чинною щодо третіх осіб без додаткових формальностей.

Він є виконавчим у силу самого закону: копія з виконавчим написом дозволяє вдатися до примусового виконання без попереднього отримання судового рішення. Саме це робить нотаріальний акт настільки корисним для кредитів і визнань боргу.

Далі нотаріус здійснює державну реєстрацію права власності, формальність, яка робить продаж чинним щодо третіх осіб. Поки вона не виконана, покупець є власником у відносинах між сторонами, але ще не щодо всіх інших.

Так звані «нотаріальні витрати»

Цей вислів вводить в оману, а розподіл сум варто знати.

Витрати зазвичай становлять близько семи-восьми відсотків від ціни на вторинному ринку та два-три відсотки на первинному. Їхній склад такий:

• Мито на перехід права власності, що стягується на користь держави та місцевих органів влади і становить основну частину суми. Воно не надходить нотаріусу.
• Видатки, які нотаріус авансує від імені клієнта: містобудівні документи, стан застав, послуги геодезиста.
• Гонорар нотаріуса — єдина частка, яка реально його винагороджує. Він встановлюється декретом і пропорційний ціні, що робить його однаковим у різних нотаріальних конторах.

Існує можливість знижки на частину гонорару, що відповідає найвищим ціновим сегментам, у межах, встановлених регламентом. У такому разі вона має застосовуватись до всіх клієнтів на однакових умовах.

Попередній договір: що додає участь нотаріуса

Попередній договір може бути укладений у приватній формі, між фізичними особами або через рієлтора. Його оформлення нотаріусом змінює дві речі.

По-перше, якість відкладальних умов. Умова щодо отримання кредиту, найпоширеніша, повинна вказувати суму, строк і максимальну ставку: сформульована надто розпливчасто, вона стає або недієвою, або надто легкою для посилання на неї. Інші умови — містобудівні, відсутність сервітуту, зняття прав переважної купівлі — вимагають знання перевірок, які будуть проведені далі.

По-друге, зберігання завдатку у депоненті, яке здійснюється на окремому рахунку, а не однією зі сторін, що усуває спори щодо повернення коштів.

Десятиденний строк на відмову покупця-непрофесіонала обчислюється з моменту повідомлення про попередній договір, і його початок залежить від правильності цього повідомлення. Саме цей момент забезпечує електронний підпис попереднього договору, встановлюючи дату вручення без можливості оскарження.

Дистанційне підписання

Електронний автентичний акт допускається. Нотаріус приймає сторони, одна з яких може бути присутньою фізично, а інша — дистанційно за допомогою відеозв'язку через спеціальний пристрій, і акт підписується електронно, а потім зберігається в дематеріалізованій формі.

Для покупця, який не може бути присутнім, класичним рішенням залишається довіреність, яка повинна точно визначати обсяг наданих повноважень — доручення, сформульоване загальними термінами, не дозволяє ані продавати, ані купувати. Відповідні правила викладені в нашій статті про електронний підпис доручення.

Сценарії застосування

Перша купівля. Вибір нотаріуса є правом покупця, навіть якщо продавець уже має свого: у такому разі дві контори ділять гонорар без додаткових витрат. Багато покупців про це не знають.

Об'єкт з незадекларованими будівельними роботами. Це один із моментів, які виявляє містобудівна перевірка. Краще передбачити це до укладення попереднього договору, ніж виявити за три тижні до акта, коли доводиться обирати між узаконенням і перегляданням умов угоди.

Купівля у спільній власності або через товариство. Спосіб володіння визначається перед підписанням попереднього договору, а не при укладенні акта. Податкові наслідки розглянуто в нашій статті про оподаткування нерухомості.

Поширені запитання

Чи є нотаріус обов'язковим? Так, для передачі права власності на нерухомість: акт має бути автентичним і зареєстрованим у службі державної реєстрації прав.

Чи можна домовитися про нотаріальні витрати? Ні щодо мита на перехід права власності, яке надходить державі, ні щодо видатків. Знижка можлива на частину гонорару, що відповідає високим ціновим сегментам, у межах, встановлених регламентом.

Чи можна обрати свого нотаріуса? Так, навіть якщо продавець уже має свого. У такому разі два нотаріуси ділять гонорар без додаткових витрат для сторін.

Скільки часу минає між попереднім договором та актом? Зазвичай два-три місяці, оскільки строк визначається відповідями третіх сторін — містобудівною службою, реєстром застав, зняттям прав переважної купівлі — та отриманням кредиту.

Що відбувається, якщо відкладальна умова не виконана? Продаж втрачає чинність, а завдаток повертається за умови, що покупець виконав передбачені дії, зокрема подав запити на кредит відповідно до зазначених умов.

Чи можна підписати акт дистанційно? Так, електронний автентичний акт допускається, з прийомом за допомогою відеозв'язку через спеціальний пристрій. Довіреність залишається іншим варіантом для сторони, яка не може бути присутньою.

Головне

Нотаріус виконує три функції, які ніщо інше не замінить: він перевіряє, що продавець має право продавати, а об'єкт може бути проданий, складає акт, що має доказову силу і є виконавчим без судового рішення, а також реєструє продаж, роблячи його чинним щодо всіх. Строк у два-три місяці — це не адміністративна повільність: це час, необхідний для цих перевірок, що залежать від відповідей третіх сторін.

Щодо витрат, основна частина не підлягає переговорам, оскільки вона не належить нотаріусу. Єдина можливість маневру стосується частини гонорару, а справжній важіль лежить в іншому: обрати свого нотаріуса, залучити його з моменту укладення попереднього договору та завчасно врахувати моменти, які виявлять його перевірки. Продовження цього процесу детально описано в нашій статті про юридичний і фінансовий процес купівлі нерухомості.