Розірвання договору оренди: юридичні причини та повідомлення, яких необхідно врахувати

Орендар і орендодавець не рівні перед розірванням договору оренди житла. Орендар може виїхати в будь-який момент без пояснення причин. Орендодавець може розірвати договір лише на дату закінчення строку оренди, з однієї з трьох підстав, визнаних законом, і з дотриманням формулювань, відсутність яких призводить до повного визнання повідомлення про розірвання недійсним. Ця асиметрія є ключовою для всього правового режиму.

Повідомлення про розірвання з боку орендаря

Орендар може розірвати договір у будь-який момент, без пояснення причин. Загальний строк попередження становить три місяці для оренди неумебльованого житла.

Він скорочується до одного місяця у кількох ситуаціях:

• Житло розташоване в зоні напруженого попиту, і цього самого по собі достатньо, без будь-яких інших умов.
• Орендар отримує першу роботу, отримує переведення по службі, втрачає роботу або знаходить нову роботу після втрати попередньої.
• Його стан здоров'я, підтверджений медичною довідкою, вимагає зміни місця проживання, а йому більше шістдесяти п'яти років.
• Він отримує дохід активної солідарності або допомогу для дорослих з інвалідністю.
• Йому надається соціальне житло.

У разі умебльованої оренди строк попередження становить один місяць незалежно від ситуації.

Відліком строку є дата отримання повідомлення про розірвання орендодавцем, а не дата його відправлення. Отже, повідомлення, надіслане поштою в останній день місяця, не починає відлік строку попередження з цього дня. Орендар, який посилається на скорочений строк попередження, повинен зазначити підставу та додати підтвердний документ безпосередньо в самому повідомленні про розірвання: підстава, розкрита пізніше, не має зворотної дії, і строк попередження залишається три місяці.

Повідомлення про розірвання з боку орендодавця

Орендодавець не має такої ж свободи. Він може розірвати договір лише на дату закінчення строку оренди, з попередженням за шість місяців для неумебльованого житла та три місяці для умебльованого житла, і лише з однієї з цих трьох підстав:

Повернення для власного проживання. Орендодавець забирає житло для себе, свого чоловіка/дружини, партнера, офіційного співмешканця, родича по прямій лінії (предка чи нащадка), або відповідних родичів свого чоловіка/дружини. У повідомленні про розірвання має бути поіменно вказано отримувача та зазначено зв'язок із орендодавцем.

Продаж. Повідомлення про розірвання прирівнюється до пропозиції продажу на користь орендаря, який має переважне право купівлі. Тому в ньому має бути зазначено ціну та умови продажу, а також відтворено відповідні положення закону.

Законна та серйозна підстава. Найчастіше йдеться про порушення з боку орендаря — повторні затримки оплати, порушення спокою сусідів, відсутність страхування. Підстава має бути реальною та достатньо серйозною, і саме орендодавець повинен це довести.

До цих вимог додається інформаційна довідка яку слід додавати до повідомлення про припинення договору у зв'язку з поверненням житла для власного проживання або продажем. Її відсутність тягне за собою нікчемність повідомлення, так само як і неточно вказана підстава чи невизначений вигодонабувач.

Нарешті, орендар віком понад шістдесят п'ять років з незначними доходами користується захистом: повідомлення про припинення договору не може бути надіслане йому без пропозиції варіанту переселення, крім випадків, коли орендодавець сам відповідає умовам щодо віку або доходів.

Форма повідомлення про припинення договору

Допускаються лише три способи повідомлення, і жодного іншого:

• рекомендований лист з повідомленням про вручення.
• акт судового виконавця.
• особисте вручення проти розписки або підпису про отримання.

Електронний лист, повідомлення чи звичайний лист не мають юридичної сили повідомлення про припинення договору. Ця вимога щодо форми не є теоретичною: вона стосується доказу дати отримання, від якої залежить розрахунок строку попередження. Це та сама проблема доказування, яка проходить крізь усю орендну справу — від договору оренди та його додатків до акта огляду приміщення.

Розірвання договору за неплатежі

Воно підпорядковується іншій логіці, ніж припинення договору, і майже завжди ґрунтується на розірвальному застереженні, включеному до договору оренди.

Застосування цього механізму починається з вимоги про сплату, яку видає судовий виконавець. Орендар має законний строк для врегулювання заборгованості — цей строк був скорочений недавньою реформою, тож його слід перевіряти на поточний рік. Якщо заборгованість не врегульовано, застереження набирає чинності, і орендодавець звертається до суду, щоб отримати підтвердження розірвання договору та рішення про виселення.

Цей механізм пом'якшується двома застереженнями. Суд може надати строки для сплати, які призупиняють дію застереження, доки вони дотримуються. А виселення не може бути виконане під час зимового мораторію, який діє з листопада по березень.

Практичний висновок незмінний: швидкість реагування важить більше, ніж сума заборгованості. Неплатіж, врегульований у перший місяць, часто вирішується графіком платежів; той самий неплатіж, врегульований у шостий місяць, вирішується довгою процедурою, фінансовий результат якої рідко буває задовільним. Такий контроль входить до рутинних дій, описаних у нашому путівнику з управління орендою.

Що врегульовується при виїзді

Завершення договору оренди відкриває дві окремі операції, які не слід плутати.

акт огляду приміщення при виїзді, порівняний із актом при заїзді, визначає можливі утримання. Повернення гарантійного депозиту далі підпорядковується власним строкам — одному чи двом місяцям залежно від відповідності обох актів огляду, з автоматичними штрафами за затримку, що розраховуються за кожен розпочатий місяць.

Врегулювання платежів за минулий період залишається обов'язковим незалежно від цих операцій і не може вільно зараховуватися проти депозиту. Розподіл між тим, що підлягає відшкодуванню, і тим, що не підлягає, розглянуто в нашій статті про орендні платежі.

Приклади ситуацій

Орендар, переведений на роботу в інше місце. Скорочений до одного місяця строк попередження передбачає, що підстава зазначена в повідомленні про припинення договору та обґрунтована. Якщо на неї посилаються після відправлення, це нічого не скорочує.

Орендодавець, який бажає продати житло. Повідомлення про припинення договору має бути надіслане за шість місяців до закінчення строку, містити ціну та умови, відтворювати положення щодо переважного права купівлі та супроводжуватися пам'яткою. Навіть одне з цих упущень скасовує повідомлення, і договір оренди автоматично продовжується на три роки.

Постійна заборгованість. Вимога про сплату, а потім звернення до суду після закінчення строку. Врахування зимового мораторію на виселення в календарі дозволяє уникнути ситуації, коли отримане рішення про виселення неможливо виконати протягом кількох місяців.

Часті запитання

Чи повинен наймач обґрунтовувати своє повідомлення про припинення договору? Ні, окрім випадку, коли він вимагає скороченого строку попередження в один місяць. У цьому разі підстава має бути зазначена в повідомленні та обґрунтована на момент його надсилання.

З якого моменту починається відлік строку попередження? З дати отримання повідомлення про припинення договору адресатом, а не з дати його надсилання. Саме тому спосіб повідомлення, який фіксує цю дату, суворо регламентований.

Чи може наймодавець розірвати договір під час його дії? Ні. Він може припинити договір лише на дату його закінчення, із шестимісячним строком попередження для найму неумебльованого житла. Під час дії договору лише розірвання за порушення зобов'язань через резолютивне застереження дозволяє припинити договір.

Що відбувається, якщо відсутній обов'язковий пункт? Повідомлення про припинення визнається нікчемним. Договір найму продовжується та автоматично поновлюється на новий строк, а наймодавцю доведеться чекати наступного терміну його закінчення.

Чи можна надіслати повідомлення про припинення електронною поштою? Ні. Допускаються лише рекомендований лист з повідомленням про вручення, акт судового виконавця та особисте вручення з підписанням розписки про отримання.

Чи може наймач похилого віку бути захищений від припинення договору? Так. Після досягнення певного віку та за умови відповідності майновому критерію, припинення договору можливе лише за умови пропозиції альтернативного житла, крім випадків, коли сам наймодавець відповідає віковим або майновим критеріям.

Що варто запам'ятати

Наймач розриває договір вільно, за умови дотримання строку попередження та встановленої форми. Наймодавець може розірвати договір лише на дату його закінчення, з трьох чітко визначених підстав, і його повідомлення про припинення є формалізованим актом, кожен пункт якого впливає на його чинність — зазначення особи, на користь якої здійснюється повернення житла, у разі повернення для власного проживання, ціна та умови у разі продажу, а також інформаційна довідка в обох випадках.

Щодо заборгованості діє інше, простіше правило: результат визначається строком реагування. Формалізм захищає того, хто його дотримується, але жодна процедура не компенсує шість місяців бездіяльності.