Procura для продажу нерухомого майна: посібник 2026

Продаж нерухомості передбачає підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса. Коли власник не може або не бажає з'явитися особисто — через переїзд за кордон, хворобу, професійні обставини — довіреність на продаж нерухомості дозволяє йому доручити підписання довіреній особі. На відміну від поширеної думки, стаття 1985 Цивільного кодексу не вимагає нотаріальної форми: довіреність у простій письмовій формі є чинною для звичайного продажу. У цій статті розглянуто можливі форми, що нотаріус може вимагати на практиці, обов'язкові реквізити, дистанційну нотаріальну довіреність та корисні цифрові інструменти навколо угоди.

Нотаріальна довіреність чи проста письмова форма: що насправді передбачає стаття 1985

Згідно зі статтею 1985 Цивільного кодексу, доручення може надаватися у формі нотаріального акта, у простій письмовій формі — навіть простим листом — або усно. Текст не встановлює жодних вимог щодо форми, пов'язаних з актом, який згодом підпише довірена особа. Продаж нерухомості вважається укладеним за згодою сторін щодо предмета та ціни (стаття 1583 Цивільного кодексу); він оформлюється у нотаріальній формі, оскільки будь-який акт, що підлягає державній реєстрації прав на нерухомість, має бути таким (стаття 4 декрету № 55-22 від 4 січня 1955 року). Ця вимога стосується самого договору купівлі-продажу, а не повноваження, наданого довіреній особі.

Наслідок: для звичайного продажу нерухомості, достатньо довіреності у простій письмовій формі. На практиці нотаріус, який веде угоду, сам готує проект довіреності і часто вимагає, щоб підпис довірителя був засвідчений (у мерії або консульстві), аби переконатися в його ідентичності. Деякі нотаріальні контори надають перевагу нотаріальній довіреності для чутливих справ: це запобіжна вимога, яку варто передбачити заздалегідь, а не умова чинності, встановлена законом.

Коли довіреність повинна бути нотаріальною

Нотаріальна форма стає обов'язковою, коли акт, який підписуватиме довірена особа, сам повинен бути нотаріальним, щоб бути чинним. Це стосується, зокрема:

• Продаж об'єкта на стадії будівництва (VEFA) та продаж нерухомості, що підлягає реконструкції, договір щодо яких має укладатися у нотаріальній формі.
• Встановлення договірної іпотеки, яка часто передбачається в акті купівлі, що фінансується кредитом.
• Дарування та прийняття дарування, які підлягають нотаріальній формі (статті 931 та 933 Цивільного кодексу).

Для продажу вживаного житла фізичною особою жодне з цих правил не застосовується: вибір форми залежить від організації справи та вимог нотаріальної контори.

З-за кордону: консульство, місцевий нотаріус чи дистанційна довіреність

Коли довіритель проживає за межами Франції, існує кілька варіантів:

• Консульська довіреність: консульства Франції виконують нотаріальні функції на користь громадян Франції і можуть приймати довіреність або засвідчувати підпис довіреності у простій письмовій формі. Такий акт виходить від французького органу і не потребує апостилю.
• Довіреність, оформлена місцевим нотаріусом у країні проживання, апостильована відповідно до Гаазької конвенції від 5 жовтня 1961 року або легалізована залежно від країни, і, за потреби, супроводжена присяжним перекладом.
• Дистанційна нотаріальна довіреність (стаття 20-1 декрету № 71-941), яка дозволяє довірителю підписати документ, перебуваючи вдома: детальніше про неї нижче.

У будь-якому випадку нотаріус, що веде угоду, повинен мати довіреність в оригіналі або у формі, яку він прийняв, до дати підписання.

Зміст чинної довіреності на нерухомість

Довіреність на продаж повинна бути чіткою (expresse): стаття 1988 Цивільного кодексу передбачає, що доручення, сформульоване загальними термінами, покриває лише дії з управління, і що для відчуження майна необхідне чітко визначене доручення. Загальна довіреність «на ведення моїх справ» тому не дозволяє продавати нерухомість.

Обов'язкові реквізити

Довіреність, незалежно від її форми, повинна принаймні містити:

• повні дані довірителя (прізвище, ім'я, дата й місце народження, адреса, сімейний стан).
• повні дані довіреної особи.
• точне визначення об'єкта нерухомості: адреса, характер, кадастрові дані, частки співвласності, якщо застосовно.
• мінімальну ціну продажу та умови угоди (відкладальні умови, порядок оплати).
• додаткові повноваження: підписати попередній договір, отримати кошти, надати квитанцію, виконати необхідні формальності.
• За потреби, строк дії, який закон не встановлює обов'язково, але який обмежує зобов'язання довірителя.

Обмеження та перевищення повноважень

Довіритель може обмежити повноваження довіреної особи: мінімальну ціну, строк, вибір покупця. Дія, вчинена за межами цих повноважень, не є чинною щодо довірителя, крім випадку, коли покупець обґрунтовано вважав повноваження довіреної особи реальними, зокрема через поведінку довірителя; довіритель також може згодом ратифікувати дію (стаття 1156 Цивільного кодексу).

Практична процедура: від складання до підписання

Довіреність готується одночасно з угодою: часто саме цей документ затримує підписання, якщо його підготовку розпочали занадто пізно.

Крок 1: отримати проект довіреності

Нотаріус, що веде угоду, надсилає продавцю проект довіреності, адаптований до справи. Одночасно перевіряється правоздатність продавця (відсутність опіки чи піклування) та статус майна (спільна власність, розподіл прав, режим майна подружжя).

Крок 2: підписати довіреність

Залежно від обраної форми, довіритель підписує довіреність у простій письмовій формі та засвідчує підпис, підписує її в консульстві, у нотаріуса, або дистанційно за процедурою статті 20-1 декрету № 71-941. Потім він передає її нотаріусу, в оригіналі, якщо той цього вимагає.

Крок 3: перевірка нотаріусом

До підписання договору купівлі-продажу нотаріус перевіряє правильність довіреності, її обсяг (чи охоплює вона саме цей об'єкт, за цією ціною?) та чинність у часі. У разі сумніву він вимагає підтвердження або нову довіреність.

Крок 4: підписання договору купівлі-продажу

Довірена особа з'являється до нотаріальної контори з документом, що засвідчує особу, і підписує нотаріальний акт від імені продавця, в межах наданих повноважень. Довіреність додається до акта.

Для підготовчих документів — попереднього договору, одностороннього обіцяння продажу — можна використовувати електронний підпис у сфері нерухомості, за допомогою сервісу, що відповідає регламенту eIDAS. Certyneo пропонує вдосконалений електронний підпис для таких документів у простій письмовій формі, що передують продажу.

Особливі випадки: спільна власність, SCI та розподіл прав

Довіреність набуває додаткового значення, коли майно має кількох власників або належить майновій структурі.

Продаж майна у спільній власності

Продаж майна, що перебуває у спільній власності, у принципі вимагає згоди всіх співвласників (стаття 815-3 Цивільного кодексу). Той, хто не може бути присутнім, надає довіреність у формі, прийнятій нотаріусом. За відсутності згоди співвласники, що володіють не менш ніж двома третинами прав, можуть звернутися до суду з проханням про дозвіл на продаж (стаття 815-5-1). Для управління дорученнями на представництво між віддаленими співвласниками зручні захищені цифрові рішення полегшують обіг документів.

Продаж через SCI

Коли майно належить цивільному товариству нерухомості, компанію представляє керуючий, у межах, встановлених статутом. Якщо статут вимагає рішення учасників, загальні зборам повинні заздалегідь затвердити продаж, а протокол додається до акта. Якщо керуючий делегує підписання, його довіреність спирається на ці повноваження. Електронний підпис для юридичних фірм забезпечує тут корисну простежуваність для протоколів зборів та доручень на представництво.

Продаж майна у праві користування та праві власності на майно без права користування

Передача повного права власності на розділене майно вимагає згоди користувача та власника без права користування; кожен може надати довіреність окремо. Розподіл ціни між правом користування та правом власності без права користування узгоджується між ними, часто на основі податкової шкали статті 669 Загального кодексу податків.

Дистанційна нотаріальна довіреність та цифрові інструменти

Хоча договір купівлі-продажу залишається нотаріальним актом, підписаним у присутності нотаріуса, декілька супровідних документів можуть підписуватися електронно.

Обіцянка та попередній договір купівлі-продажу

Одностороннє обіцяння продажу та попередній договір є актами у простій письмовій формі: вони можуть підписуватися електронно, оскільки електронний документ має таку саму юридичну силу, як і паперовий, за умови, що його автор ідентифікований, а цілісність гарантована (статті 1366 та 1367 Цивільного кодексу). Рівень підпису обирається залежно від значення документа; повний посібник з електронного підпису детально описує прості, вдосконалені та кваліфіковані рівні.

Доручення агентствам нерухомості

Договір доручення на продаж, наданий агенту з нерухомості (закон Оге від 2 січня 1970 року), має бути письмовим; його можна підписувати електронно. Для вибору інструменту порівняння рішень для електронного підпису від Certyneo представляє пропозиції, наявні на французькому ринку.

Дистанційна нотаріальна довіреність

Відповідно до декрету № 2020-1422 від 20 листопада 2020 року, нотаріус може оформити довіреність на електронному носії без фізичної присутності довірителя (стаття 20-1 декрету № 71-941): довіритель спілкується з нотаріусом за допомогою відеозв'язку, а потім підписує документ за допомогою кваліфікованого електронного підпису. З 1 жовтня 2025 року (декрет № 2025-538 від 13 червня 2025 року) його ідентифікація обов'язково здійснюється через систему Вищої нотаріальної ради, що функціонує спільно з Docaposte. Лише довіреність можна оформити у такий спосіб: сам договір купівлі-продажу підписується у присутності нотаріуса, при цьому продавець може з'явитися перед іншим нотаріусом, пов'язаним відеозв'язком (стаття 20 того ж декрету). Для оцінки вигод від дематеріалізації калькулятор рентабельності електронного підпису від Certyneo надає персоналізовану оцінку.

Скасування та припинення доручення

Довіритель може скасувати довіреність у будь-який момент, доки довірена особа не підписала документ (стаття 2004 Цивільного кодексу). Скасування, повідомлене лише довіреній особі, не є чинним щодо третіх осіб, які про це не знають (стаття 2005): тому необхідно повідомити також нотаріуса, що веде угоду. Доручення також припиняється у разі смерті, встановлення опіки або неплатоспроможності довірителя чи довіреної особи (стаття 2003).

Правова база, застосовна до довіреності на нерухомість

Довіреність на продаж нерухомості належить до сфери права доручення, нотаріального права та, стосовно супровідних актів, права електронного підпису.

Цивільний кодекс

• Стаття 1984: визначає доручення, за яким довіритель надає довіреній особі повноваження діяти від його імені.
• Стаття 1985: доручення може надаватися у формі нотаріального акта, у письмовій формі, навіть простим листом, або усно. Вона не встановлює нотаріальної форми для продажу нерухомості.
• Статті 1987 та 1988: розрізняють спеціальне та загальне доручення, вимагаючи чітко визначеного доручення для відчуження чи іпотеки майна.
• Стаття 1156: стосується акта, вчиненого представником без повноважень або з перевищенням повноважень.
• Статті 2003–2010: припинення доручення (скасування, відмова, смерть, опіка) та наслідки щодо третіх осіб.
• Статті 815-3 та 815-5-1: згода співвласників та судовий дозвіл на продаж.

Нотаріальне право та державна реєстрація прав

• Декрет № 55-22 від 4 січня 1955 року, стаття 4: будь-який акт, що підлягає державній реєстрації прав, має бути укладений у нотаріальній формі — саме це правило вимагає участі нотаріуса при укладенні договору купівлі-продажу.
• Декрет № 71-941 від 26 листопада 1971 року: акти, оформлені нотаріусами, зокрема на електронному носії (статті 16–20-1).
• Декрет № 2020-1422 від 20 листопада 2020 року та декрет № 2025-538 від 13 червня 2025 року: дистанційна нотаріальна довіреність та ідентифікація через систему Вищої нотаріальної ради.

Електронний підпис

• Регламент eIDAS № 910/2014: три рівні електронного підпису (простий, вдосконалений, кваліфікований); кваліфікований підпис має юридичну силу, рівнозначну власноручному підпису (стаття 25).
• Статті 1366 та 1367 Цивільного кодексу: електронний документ має таку саму юридичну силу, як і паперовий; підпис ідентифікує його автора і виражає його згоду, а надійність кваліфікованого підпису презюмується.

Юридичні ризики

Недостатньо чітка довіреність — надто загальні повноваження, неточне визначення об'єкта, недотримання мінімальної ціни — призводить до того, що акт стає нечинним щодо продавця, крім випадку ратифікації, та до спорів з покупцем. Нотаріус, який здійснює дію на підставі неналежної довіреності, несе цивільно-правову професійну відповідальність. У разі шахрайства покарання становить п'ять років позбавлення свободи та штраф у розмірі 375 000 євро (стаття 313-1 Кримінального кодексу), а за підробку та використання підробленого документа — три роки та 45 000 євро (стаття 441-1): саме тому нотаріуси вимагають засвідчення підписів та перевірки особи.

Сценарії використання: довіреність на нерухомість на практиці

Сценарій 1: власник-емігрант продає свою квартиру

Власник, що вже три роки проживає в Південно-Східній Азії, продає двокімнатну квартиру у Франції і не може повернутися для підписання угоди. Нотаріус надсилає йому проект довіреності, у якій довіреною особою призначено його брата, з визначеною мінімальною ціною. Власник підписує документ у Генеральному консульстві Франції, яке засвідчує його підпис, після чого відправляє оригінал нотаріусу. Справа готова приблизно за три тижні, без необхідності поїздки: економія на подорожі та проживанні складає тисячі євро.

Сценарій 2: продаж майна у спільній власності між спадкоємцями з трьох країн

Чотири спадкоємці володіють на праві спільної власності будинком, отриманим у спадщину; двоє живуть у Франції, один у Бельгії та один у Канаді. Двоє спадкоємців, що проживають за кордоном, підписують свої довіреності у консульстві Франції, у Брюсселі та Монреалі, де підпис засвідчують. Спадкоємці, що проживають у Франції, підписують угоду особисто, а один з них представляє спадкоємця з Бельгії. Угода підписується за одну зустріч, тоді як координація поїздок могла б затримати її на кілька місяців.

Сценарій 3: сімейна SCI продає комерційне приміщення

SCI на загальних зборах вирішує продати комерційне приміщення площею 180 м². Керуючий, госпіталізований у запланований день, доручає підписання одному з учасників за спеціальною довіреністю: обмеженою цим об'єктом, мінімальною ціною і строком у шість місяців, супроводженою протоколом загальних зборів. Нотаріус приймає справу, і продаж відбувається у строк, передбачений попереднім договором, без штрафу за затримку.

Часті запитання

Чи достатньо довіреності у простій письмовій формі?

Так, для звичайного продажу нерухомості: стаття 1985 Цивільного кодексу дозволяє надавати доручення у письмовій формі, і лише сам продаж має оформлюватися нотаріусом у нотаріальній формі. Нотаріус часто вимагає засвідчення підпису, а деякі контори надають перевагу нотаріальній довіреності. Натомість нотаріальна форма обов'язкова для продажу об'єкта на стадії будівництва, іпотеки чи дарування.

Чи дозволяє загальна довіреність продавати майно?

Ні. Стаття 1988 Цивільного кодексу чітко визначає: доручення, сформульоване загальними термінами, покриває лише дії з управління, і для відчуження чи іпотеки майна необхідне чітко визначене доручення. Довіреність «на ведення моїх справ» тому не дозволяє продавати. Доручення повинно визначати об'єкт, можливість продажу і, бажано, умови, за яких довірена особа може діяти.

Як оформити довіреність за кордоном?

Три способи: підписати у консульстві Франції, яке приймає довіреність або засвідчує підпис; підписати у місцевого нотаріуса, з апостилем чи легалізацією залежно від країни та присяжним перекладом за потреби; або скористатися дистанційною нотаріальною довіреністю. Часто це найдовший етап справи: його варто розпочинати одразу після узгодження ціни.

Чи можна скасувати довіреність?

Так, у будь-який момент, доки довірена особа не вчинила дію. Проте скасування, повідомлене лише довіреній особі, не є чинним щодо третіх осіб, які про це не знають: необхідно прямо повідомити нотаріуса, що веде угоду. Доручення також припиняється у разі смерті чи встановлення опіки над однією зі сторін.

Чи можна підписати продаж дистанційно без довіреності?

Не з дому. Договір купівлі-продажу підписується у присутності нотаріуса; проте продавець, що перебуває далеко, може з'явитися перед іншим нотаріусом, пов'язаним з нотаріусом угоди за допомогою відеозв'язку (стаття 20 декрету № 71-941). Якщо він не може прийти до жодного нотаріуса, він надає довіреність — і саме цю довіреність можна оформити дистанційно з 2020 року.

Висновок

Довіреність на продаж нерухомості — не проста формальність: її складання визначає успішний перебіг угоди. Стаття 1985 Цивільного кодексу залишає вибір форми — довіреність у простій письмовій формі є чинною для звичайного продажу —, але нотаріус може вимагати засвідчення підпису, а нотаріальна форма обов'язкова для продажу на стадії будівництва, іпотеки чи дарування. Чітко визначене доручення, точне визначення об'єкта та ціни, а також форма, узгоджена заздалегідь з нотаріальною конторою, роблять довіреність безсумнівною.

Хоча договір купівлі-продажу залишається нотаріальним актом, супровідні етапи — попередній договір, доручення агентствам, протоколи зборів SCI — можна дематеріалізувати за допомогою електронного підпису, що відповідає регламенту eIDAS. Certyneo підтримує фахівців нерухомості, нотаріальні контори та інвесторів за допомогою інструментів підпису та інтерфейсу, розробленого для документів з кількома підписантами.

Готові захистити свої доручення та документи з нерухомості? Ознайомтеся з пропозиціями Certyneo та запросіть безкоштовну демонстрацію вже сьогодні.