Procura для продажу нерухомого майна: посібник 2026

Продажу нерухомого майна передбачає фізичну присутність під час підписання нотаріального акта. Коли власник не може або не бажає з'являтися — у зв'язку з проживанням за кордоном, хворобою, професійною недоступністю — procura для продажу нерухомого майна стає необхідною. Цей юридичний документ, врегульований статтею 1985 Цивільного кодексу, дозволяє делегувати повноваження щодо відчуження довіреній особі. Ця стаття деталізує умови дійсності, ієрархію можливих форм, ризики у разі дефектів форми та цифрові інструменти, які відповідають нормам і полегшують видачу повноважень у зв'язку з операціями з нерухомістю.

Чому процура для нерухомого майна повинна бути нотаріальною

Стаття 1985 Цивільного кодексу встановлює, що «повноваження можуть бути надані нотаріальним актом або приватним документом, навіть листом; вони також можуть бути надані усно». Проте вона негайно уточнює, що форма procura повинна бути щонайменше еквівалентна формі акта, до якого вона стосується. Однак у французькому праві нерухомого майна продаж будівлі обов'язково фіксується нотаріальним актом (стаття 1 закону від 25 вентозу року XI). З цього випливає кардинальне правило: procura для продажу нерухомого майна сама повинна бути складена в нотаріальній формі.

Приватна procura, навіть належним чином підписана, була б неповинна щодо третіх осіб і не дозволила б нотаріусу, який оформлює акт, врегулювати акт продажу. Саме тому нотаріуси систематично відмовляють здійснювати підписання, якщо подана повноваження не була засвідчена колегою-нотаріусом або уповноваженою консульською установою.

Незаперечні законодавчі основи

Три основоположні текти регулюють цю сферу:

• Стаття 1984 Цивільного кодексу: визначає повноваження як контракт, за яким одна особа дає іншій особі право щось робити від її імені та за її рахунок.
• Стаття 1985 Цивільного кодексу: правило паралельності форм між повноваженням та основним актом.
• Розпорядження від 2 листопада 1945 р. та decreto від 26 листопада 1971 р. щодо статусу нотаріату, які визначають умови надання актові характеру автентичності.

Ці тексти утворюють кохерентну систему: будь-яка procura, яка уникає нотаріальної форми для акта, що передає право власності на нерухомість, є недійсною в односторонньому порядку, що може бути оскаржено потерпілими сторонами.

Консульська procura: альтернатива за кордоном

Коли доручитель проживає за межами Франції, його візит до французького нотаріуса не завжди можливий. Існують два рішення:

1. Procura, засвідчена місцевим нотаріусом у країні проживання, за умови апостилю відповідно до Гаазької конвенції від 5 жовтня 1961 р. та, якщо необхідно, присяжного перекладу.
2. Консульська procura, складена в консульствах або посольствах Франції за кордоном, агенти яких мають делегацію нотаріальних повноважень для актів, що стосуються французьких громадян.

У обох випадках оригінал або засвідчена копія повинна надійти французькому нотаріусу до дати підписання.

Обов'язковий зміст дійсної procura для нерухомого майна

Procura для продажу нерухомого майна повинна бути спеціальною — тобто точно визначати відчужуване майно та делеговані повноваження — а не загальною. Загальна повноваження щодо управління не надає автоматично право продати будівлю, як нагадала Касаційний суд (3-я Цив., 15 жовтня 2015 р., № 14-23.612).

Істотні положення

Нотаріальний акт procura повинен включати:

• Повну особистість доручителя (прізвище, ім'я, дата та місце народження, адреса, сімейний стан).
• Повну особистість повіреного (та ж інформація).
• Точне кадастрове позначення майна: муніципалітет, ділянка, номер ділянки, площа, характер (земля, квартира, будинок), точна адреса.
• Мінімальна ціна або, у разі її відсутності, способи визначення ціни та умови, що допускаються (умова фінансування тощо).
• Період дійсності повноваження: зазвичай 12 місяців, з можливістю продовження.
• Додаткові повноваження: підписати умови попередніх продажів або односторонню обіцянку продажу, отримати гарантійний внесок, виконати всі кадастрові та іпотечні формальності.

Обмеження та межі повноважень

Доручитель може обмежити повноваження повіреного: заборонити продаж нижче мінімальної ціни, виключити певні категорії покупців або обмежити способи сплати. Ці обмеження є обов'язуючими для третіх осіб, якщо вони явно вказані в акті. Інакше повіреність, який перевищує свої повноваження, несе особисту відповідальність без того, щоб продаж був обов'язково недійсним, якщо покупець діяв добросовісно (стаття 1156 Цивільного кодексу).

Практична процедура: від розроблення до остаточного підписання

Шлях до отримання нотаріальної procura слід чітко обраним курсом, який варто організувати до початку серйозних переговорів.

Етап 1: контакт з нотаріусом на вибір

Доручитель контактує нотаріуса — свого або того, хто працює з покупцем — який складає проект акта procura. Нотаріус перевіряє юридичну дієздатність доручителя (повнолітність, відсутність опіки чи піклування) та відсутність невирішеного спільного права власності на майно.

Етап 2: підписання procura

Доручитель підписує перед нотаріусом особисто. Якщо procura складена за кордоном, місцевий нотаріус або консул збирають підпис. Акт потім надсилається безпечною поштою або електронним засобом, засвідченим відповідно до місцевого законодавства, нотаріусу, який оформлює документи у Франції.

Етап 3: перевірка нотаріусом, який оформлює документи

Перед підписанням акта продажу нотаріус, який оформлює документи, переконується у формальній правильності procura, її обсягу (чи вона охоплює саме продаж відповідного майна?) та її тимчасової дійсності (чи вона не закінчилася?). У разі сумнівів він запитує підтвердження або поновлення.

Етап 4: підписання акта продажу

Повіреність з'являється в нотаріальній конторі в день продажу, маючи оригіналу procura та чинний посвідчення особи. Він підписує нотаріальний акт від імені продавця в межах строго делегованих йому повноважень.

Для підготовчих актів — умов попередніх продажів, односторонніх обіцянок продажу — електронна підпис у нерухомості може використовуватися за умови, що нотаріус або агент нерухомості послуговуються провайдером послуг довіри, кваліфікованим відповідно до Регламенту eIDAS. Certyneo пропонує, зокрема, передовану підпис, яка відповідає вимогам для приватних актів, що передують продажу.

Особливі випадки: спільне право власності, ТОВ та розділ прав

Procura для нерухомого майна набуває нового виміру у ситуаціях з кількома власниками або складними структурами майна.

Продаж майна у спільній власності

У разі спільного права власності кожен спільник повинен дати згоду на продаж (стаття 815-3 Цивільного кодексу). Якщо один з них не може бути присутнім, він повинен скласти індивідуальну нотаріальну procura. Без одностайної згоди може бути звернено до суду за дозволом. Для здійснення звичайного управління та управління повноважами представництва безпечні цифрові рішення дозволяють облегшити обіг документів між географічно розташованими спільниками.

Продаж ТОВ

Коли майно належить товариству з обмеженою відповідальністю (ТОВ), директор, призначений статутом, має право продати. Але якщо статут вимагає колективного рішення членів, попередня сесія повинна його затвердити. Procura, надана третій особі директором, повинна тоді спиратися на належне рішення, копія якого додається до акта продажу. Електронна підпис для юридичних фірм пропонує тут корисну прозорість для протоколів засідань та повноважень представництва.

Продаж майна уUsufrutto або голої власності

Передача повної власності на розділене майно вимагає спільної згоди користувача та власника голої власності. Кожний може мати представника через окремо складену нотаріальну procura. Відповідні ціни usufrutto та голої власності розраховуються відповідно до шкали податків, передбачених статтею 669 Загального кодексу податків.

Цифрові альтернативи для актів, що передують продажу

Хоча сам продаж безумовно вимагає нотаріального акта, кілька документів, що передують йому, можуть обґрунтовано звертатися до кваліфікованої або передової електронної підписи.

Односторонні обіцянки та умови продажу

Односторонні обіцянки продажу та умови (або двосторонні обіцянки) є приватними документами. Вони можуть бути електронно підписані за умови використання відповідного рівня підписи. Палата нотаріусів Парижа підтвердила у 2023 р., що попередні договори нерухомого майна, підписані через затверджену платформу eIDAS, є дійсними та обов'язуючими. Інструменти, такі як повний посібник з електронної підписи, дозволяють розібратися з рівнями Простої, Передової та Кваліфікованої підписи, що застосовуються.

Повноваження агентам нерухомості

Повноваження продажу, передане агенту нерухомого майна (закон Хог'є від 2 січня 1970 р.), є приватним документом, який може бути електронно підписаний, включаючи просту підпис, за умови збереження агентом доказу належного прийняття. Для отримання докладнішої інформації про порівняння рішень електронної підписи, Certyneo пропонує детальний аналіз пропозицій на французькому ринку.

Нотаріальні акти на відстані: нотаріальна відеоконференція

З моменту появи указу від 20 листопада 2020 р. нотаріуси можуть приймати нотаріальні акти на відстані за допомогою відеоконференції, за умови дотримання умов безпеки, встановлених Верховною радою нотаріату. Це досягнення суттєво зменшує потребу у консульських procura для французів за кордоном. Procura залишається необхідною, однак, коли доручитель відмовляється або не може брати участь у захищеній відеоконференції. Для розрахування потенційної економії, пов'язаної з цифровізацією, калькулятор ROI електронної підписи Certyneo надає персоналізовану оцінку.

Відзив та припинення повноважень

Procura може бути відкликана будь-коли доручителем до того, як повіреність здійснить акт, на який він отримав повноваження (стаття 2003 Цивільного кодексу). Відзив повинен бути повідомлений повіреному та, щоб бути обов'язуючим для третіх осіб, доведений до відома нотаріуса, який оформлює документи. Вона також автоматично закінчується смертю, установленням опіки або банкрутством доручителя чи повіреного.

Законодавча база, застосовна до procura для нерухомого майна

Procura для продажу нерухомого майна розглядається в рамках щільного нормативного набору, який поєднує цивільне право, нотаріальне право та, все більше, цифрове право.

Цивільний кодекс — основні статті

• Стаття 1984: визначає контракт про повноваження як угоду, за якою доручитель наділяє повіреного повноваженням діяти від його імені та за його рахунок. Procura є його матеріальним інструментом.
• Стаття 1985: встановлює правило паралельності форм — procura повинна мати щонайменше ту ж форму, що й акт, до якого вона стосується. Застосована до продажу нерухомого майна, це вимагає нотаріальної форми.
• Стаття 1987: нагадує, що спеціальні повноваження вимагаються при розпорядженні (продаж, дарування, складання іпотеки).
• Статті 2003–2010: регулюють припинення повноважень (відзив, смерть, недієздатність) та наслідки відзиву щодо третіх осіб.
• Стаття 815-3: у разі спільної власності вимагає одностайної згоди спільників щодо актів розпорядження.

Нотаріальне право

• Закон від 25 вентозу року XI (16 березня 1803): основує монополь нотаріату на нотаріальні акти у Франції, включно з операціями з нерухомістю.
• Указ № 71-941 від 26 листопада 1971 р. щодо актів, складених нотаріусами, зокрема форми засвідчень та оригіналів.
• Указ № 2020-1422 від 20 листопада 2020 р.: запровадження нотаріального акта на відстані через захищену відеоконференцію.

Електронна підпис та цифровізація

• Регламент eIDAS № 910/2014 (ЄС): встановлює три рівні електронної підписи (простий, передовий, кваліфікований) та їх юридичну вартість. Кваліфікована підпис презюмується еквівалентною рукописній підписи. Застосовна до приватних актів, що передують продажу.
• Стаття 1366 Цивільного кодексу: підтверджує доказову значимість електронного письма за умови, що його автор може бути належним чином ідентифікований та його цілісність гарантована.
• Стаття 1367 Цивільного кодексу: визначає електронну підпис як невідворотну позначку згоди підписувача.

Юридичні ризики

Procura з дефектом форми піддає продавця позиву про визнання недійсності продажу, який може бути поданий протягом 5 років (стаття 2224 Цивільного кодексу). Позбавлений прав покупець може вимагати збитків. Нотаріус, який оформлює акт на основі недостатніх повноважень, несе цивільну професійну відповідальність, гарантовану обов'язковим страхуванням Палати нотаріусів. Нарешті, у разі шахрайства — привласнення особистості або фальсифікації procura — застосовуються кримінальні санкції статей 313-1 (шахрайство) та 441-1 (фальшивомонетництво) Кримінального кодексу, з покараннями, які можуть досягти 7 років позбавлення волі та 750 000 € штрафу.

Сценарії використання: procura для нерухомого майна на практиці

Сценарій 1: власник за кордоном продає свою паризьку квартиру

Власник, який проживає три роки в Південно-Східній Азії, бажає продати свою двокімнатну квартиру в метрополісі Франції. Він не може повернутися до Франції, щоб підписати акт продажу у встановлені терміни з покупцем. Він контактує найближче до місця його проживання генеральне консульство Франції, призначає зустріч і там підписує нотаріальну консульську procura, яка призначає його брата повіреним з повноваженнями підписати акт продажу за визначеною мінімальною ціною. Procura апостилюється, сканується у високій розділювальній здатності та передається захищеним каналом нотаріусу, який оформлює документи у Франції, що отримує оригінал міжнародною рекомендованою поштою за 10 днів до підписання. Загальний час обробки становить 18 днів порівняно з 45 днями, які були б потрібні, якби власник мав організувати поїздку. Економія на витратах подорожей та проживання становить від 2 500 € до 4 000 €.

Сценарій 2: продаж майна у спільній власності між спадкоємцями, що проживають у трьох країнах

Чотири спадкоємці ділять у спільній власності котедж, придбаний як спадщина. Двоє проживають у Франції, один у Бельгії та один в Канаді. Щоб уникнути збору чотирьох підписувачів в одній нотаріальній конторі, дві консульські procura складаються в Брюсселі та Монреалі. Двоє спадкоємців, які проживають у Франції, підписують особисто в нотаріальній конторі. Призначені повіреності (один зі спадкоємців, присутніх у Франції, для спадкоємця з Бельгії; спільний друг для спадкоємця з Канади) з'являються з нотаріально засвідченими повноваженнями. Продаж проводиться за один візит. Без цього механізму терміни координації затримали б продаж на 3–6 місяців, відповідно до звичайних оцінок нотаріусів для цього типу справи, з додатковою вартістю мулів та податків на майно, які могли б перевищити 3 000 €.

Сценарій 3: сімейне ТОВ продає комерційне приміщення через призначеного повіреного

Товариство з обмеженою відповідальністю, яке володіє комерційним приміщенням площею 180 м², вирішує його продати після надзвичайного загального зібрання, яке одностайно дозволило продаж. Директор ТОВ, який має виключне право представляти товариство, делегує це право через нотаріально засвідчену procura на іншого директора-члена через заплановану госпіталізацію. Procura є спеціальною — обмежена продажем цього єдиного майна, за мінімальною ціною та протягом 6 місяців — та додає протокол зібрання. Нотаріус, який оформлює документи, приймає справу без зауважень. Злагодженість процесу дозволила дотримати попередньо підписану обіцянку продажу без штрафів за затримку, економлячи товариству контрактні платежі за утримання в незавершеному стані (близько 1 % запланованої ціни продажу, що означає кілька тисяч євро в цьому випадку).

Висновок

Procura для продажу нерухомого майна — це набагато більше, ніж адміністративна формальність: це юридичний акт, дійсність якого обумовлює дійсність самого продажу. Стаття 1985 Цивільного кодексу без двозначності вимагає нотаріальну форму, незалежно від того, чи знаходиться доручитель у Франції чи за кордоном. Дотримання паралельності форм, детальне опис делегованих повноважень та перевірка терміну дійсності акта — це три стовпи неозабезпеченої procura.

Хоча остаточний продаж завжди вимагає нотаріального акта, етапи підготовки — умови попередніх продажів, повноваження агентам, дозволи директорам ТОВ — можуть тепер бути цифровізовані завдяки електронній підписі, яка відповідає Регламенту eIDAS. Certyneo супроводжує професіоналів у сфері нерухомості, нотаріальні кабінети та інвесторів у цьому цифровому переході за допомогою засертифікованих інструментів та інтерфейсу, розробленого для актів із кількома підписувачами.

Готові безпечити свої повноваження та документи з нерухомістю? Дізнайтеся про пропозиції Certyneo та попросіть безплатну демонстрацію сьогодні.