Придбання нерухомості: повний юридичний і фінансовий процес

Вступ

Придбання нерухомості у Франції є однією з найбільш структуруючих операцій з активами для домогосподарства чи бізнесу. Від узгодження ціни, проведення обов’язкової діагностики, звернення до нотаріуса та отримання кредиту на нерухомість процес купівлі вимагає складних юридичних, податкових і фінансових навичок. Відповідно до Цивільного кодексу Франції, Закону ALUR 2014 року та численних галузевих нормативних актів купівля нерухомості вимагає ретельної підготовки. У цьому посібнику детально описано кожен етап процесу придбання, будь то основне житло, інвестиція в оренду чи комерційне придбання, інтегруючи юридичні зобов’язання та доступні фінансові важелі.

Етап переговорів: юридична основа угоди

Переговори щодо нерухомості виходять за рамки простого обговорення ціни. Він юридично зобов’язує сторони після підписання письмової пропозиції про купівлю, яка, прийнята продавцем, є обіцянкою продажу в розумінні статей 1583 і наступних. Цивільного кодексу. Покупець повинен проаналізувати кілька параметрів: ціну за м² у цьому районі, стан місцевого ринку, заплановані роботи, витрати на спільне володіння та відповідне оподаткування.

Переговори також стосуються відкладальних умов, включених до компромісу: отримання позики на нерухомість (обов'язково згідно із Законом Скрівенера), відсутність сервітутів, сприятливий результат діагностики. Професійні переговори також включають дату передачі права власності, розподіл агентської винагороди та будь-які додаткові гарантії. У контексті інвестицій в оренду під час переговорів необхідно брати до уваги валовий і чистий дохід, максимальну орендну плату в напружених районах, встановлену законом ALUR, і перспективи приросту капіталу від перепродажу.

Обов'язкова діагностика нерухомості

Картотека технічної діагностики (ТДД) передбачена Будівельним та Житловим Кодексом. Залежно від випадку він включає: DPE (діагностика енергоефективності), діагностику азбесту, свинцю (CREP), термітів, стан природних і технологічних ризиків (ERP), діагностику газу та електроенергії для установок старше 15 років, вимірювання за законом Карреза у спільній власності та стан повітряного шумового забруднення.

З моменту прийняття Закону про клімат і захист від 2021 року DPE навіть обумовлює оренду: житло класифікації G заборонено для оренди з 2025 року, F буде в 2028 році. Для покупця несприятливий DPE виправдовує переговори щодо зниження або інтеграцію бюджету робіт. Діагностика несе відповідальність продавця: будь-який пропуск або помилка може призвести до позову про зниження ціни або анулювання продажу на підставі прихованого дефекту (ст. 1641 Цивільного кодексу).

Центральна роль нотаріуса

Нотаріус є державним службовцем, чиє втручання є обов'язковим для будь-якого продажу нерухомості (стаття 4 закону від 25 Ventôse рік XI). Він засвідчує правочин, забезпечує його публікацію в земельно-кадастровій службі та гарантує юридичну безпеку угоди. Його завдання включають перевірку походження права власності протягом 30 років, контроль сервітутів, іпотечного статусу майна та відповідності містобудівному плануванню.

Нотаріальні збори, неправильно названі (вони в основному включають податки на передачу, сплачені державі та громадам), складають приблизно 7-8% від ціни старої нерухомості та 2-3% - нової нерухомості. Між компромісом і автентичним актом період від 3 до 4 місяців дозволяє зняти відкладальні умови. Нотаріус також позбавляє муніципалітету права переважної купівлі в місті (ДПУ), яке в певних місцях може призвести до затримки операції.

Фінансування за рахунок кредиту на нерухомість

Кредитування нерухомості регулюється Споживчим кодексом (ст. L313-1 і далі). Позичальники мають переваги від обов’язкового періоду для роздумів протягом 10 днів після отримання пропозиції позики. Вища рада фінансової стабільності (HCSF) обмежує ставку боргу до 35% від чистого доходу та тривалість до 25 років (27 років із відстрочкою для нової власності).

Покупець повинен порівняти річну процентну ставку (Annual Percentage Rate), включаючи відсотки, страхування позичальника, адміністративні збори та гарантії (іпотека або депозит). Після прийняття Закону Лемуана 2022 року делегування страхування можливе в будь-який час, що дає значну економію. Для інвестицій в оренду відсотки за позику вираховуються з доходу від власності, оптимізуючи податкову прибутковість угоди.