Арендная плата и арендная плата: юридическое различие в аренде

Наймодатель не может произвольно решать, что перевыставлять нанимателю. Перечень возмещаемых нанимателем расходов установлен декретом, и он является исчерпывающим: то, что в него не входит, остаётся на собственнике, независимо от формулировок договора найма. Это простое правило порождает, однако, большую часть арендных споров, поскольку оно противоречит устойчивой интуиции — согласно которой любые расходы, связанные с жильём, могут быть перевыставлены нанимателю.

Две суммы разной природы

Арендная плата — это вознаграждение за предоставление жилья в пользование. Она свободна при пересдаче, кроме зон с регулируемой арендной платой, и не требует обоснования.

Коммунальные платежи, также называемые возмещаемыми расходами, представляют собой возмещение расходов, которые наймодатель понёс за счёт нанимателя. Они не являются доходом: они должны быть обоснованы, рассчитаны и урегулированы. Путать эти два понятия — первая ошибка, и у неё есть прямое следствие: сумма, требуемая в качестве коммунальных платежей, которая не может быть подтверждена документально, не подлежит уплате.

Три категории, и не более того

Декрет, устанавливающий перечень, выделяет три группы возмещаемых расходов:

• Услуги, оказываемые нанимателю. Холодная и горячая вода, коллективное отопление, электроснабжение общих помещений, лифт.
• Расходы на текущее обслуживание и мелкий ремонт общих частей и коллективного оборудования. Ключевое понятие здесь — обслуживание, в отличие от замены.
• Налоги, соответствующие услугам, которыми пользуется наниматель. Типичный пример — налог на вывоз бытовых отходов.

Разграничение почти всегда происходит по второй категории, и линия проходит так: обслуживание возмещается, замена не возмещается. Договор на обслуживание котла подлежит возмещению; новый котёл — нет. Уборка общих частей подлежит возмещению; ремонт фасада — нет.

Что никогда не подлежит возмещению

Четыре статьи расходов систематически встречаются в оспариваемых расчётах, и ни одна из них не подлежит возмещению:

• капитальный ремонт и замена оборудования, даже если они улучшают комфорт нанимателя.
• вознаграждение за управление, выплачиваемое управляющему недвижимостью или агентству.
• судебные расходы, понесённые наймодателем, в том числе против самого нанимателя.
• страховые взносы собственника, в частности страхование собственника, не проживающего в жилье.

Условие договора найма, предусматривающее иное, считается ничтожным. Договор найма не может расширить перечень, который декрет намеренно сделал исчерпывающим.

Авансовые платежи, перерасчёт и фиксированная сумма

Обычным режимом являются ежемесячные авансовые платежи, за которыми следует ежегодный перерасчёт. Перерасчёт не является правом по выбору: он обязателен, и он предполагает предоставление нанимателю расчёта по видам расходов, а также способа их распределения между помещениями.

Наймодатель обязан хранить подтверждающие документы и предоставлять их нанимателю в течение шести месяцев с момента отправки этого расчёта. Такое предоставление документов является ключевым элементом всей системы: без доступных для ознакомления подтверждающих документов требуемая сумма становится недоказуемой. Организация такого хранения по годам и по помещениям относится к процедурам, описанным в нашем руководстве по управлению арендой.

Два механизма защищают нанимателя от накопления задолженности:

• Если перерасчёт не был произведён до конца календарного года, следующего за годом, в котором наступил срок уплаты, наниматель может потребовать рассрочить платёж на двенадцать месяцев.
• Неправомерно полученные суммы, равно как и оставшиеся неоплаченными, погашаются истечением срока давности через три года.

фиксированная сумма коммунальных платежей представляет собой второй возможный режим. Он допускается при меблированной аренде и при совместном найме. Её размер должен быть установлен разумно с учётом фактических расходов, и в этом случае нет ни перерасчёта, ни необходимости предоставлять подтверждающие документы — но она также не может быть пересмотрена на том основании, что фактические расходы превысили установленную сумму. Это выбор между простотой и гибкостью, который делается на этапе составления договора найма, а не в процессе его исполнения.

Случай коммерческого договора найма

Режим полностью иной, и наймодатель, работающий с обоими типами договоров, не может действовать по аналогии.

В сфере коммерческой аренды исчерпывающего перечня возмещаемых расходов не существует. Действует принцип свободы договора, но он ограничен: договор найма должен содержать точный и исчерпывающий перечень категорий расходов, налогов, сборов и платежей, связанных с договором найма, с указанием их распределения между наймодателем и нанимателем. Некоторые расходы не могут быть возложены на нанимателя, в частности капитальный ремонт в значении Гражданского кодекса и работы по приведению в соответствие, относящиеся к такому капитальному ремонту.

Наймодатель также обязан предоставлять прогнозную смету работ и итоговый отчёт о выполненных работах. Отсутствие такого перечня в договоре найма не влечёт его недействительность, но лишает наймодателя возможности перевыставлять расходы нанимателю.

Практические сценарии

Заселение в помещение. Размер авансовых платежей должен устанавливаться на основе последнего фактического расчёта, а не воспроизводиться в неизменном виде от предыдущего нанимателя, если объёмы потребления изменились. Заведомо заниженный авансовый платёж приводит к значительному перерасчёту, который может быть оспорен.

Ежегодный перерасчёт. Расчёт должен быть направлен с детализацией по видам расходов. Сохранение доказательства его отправки и даты избавляет от необходимости доказывать два года позже, что он действительно был направлен.

Выезд нанимателя. Дата вступления в силу расторжения договора, порядок которого подробно описан в нашей статье о расторжении договора найма, определяет период, за который производится перерасчёт коммунальных платежей. Неурегулированные расходы не могут свободно засчитываться в счёт залога: его возврат подчиняется собственным срокам, а необоснованное удержание влечёт штрафные санкции за просрочку, рассчитываемые за каждый начавшийся месяц.

Часто задаваемые вопросы

Может ли наймодатель возместить земельный налог? Нет, за исключением налога на вывоз бытовых отходов, который соответствует услуге, которой пользуется наниматель. Остальная часть земельного налога остаётся на собственнике.

Может ли условие договора найма добавлять возмещаемые расходы? Нет, в случае жилищного найма: перечень, установленный декретом, является исчерпывающим, и любое противоречащее ему условие считается ничтожным. В коммерческом найме логика обратная — именно перечень, содержащийся в договоре, определяет, что может быть перевыставлено.

Что делать, если наймодатель никогда не производит перерасчёт коммунальных платежей? Наниматель может потребовать перерасчёта и, если он производится с задержкой, потребовать рассрочки платежа на двенадцать месяцев. Соответствующие суммы погашаются истечением срока давности через три года.

Может ли наниматель требовать предоставления счетов? Он может ознакомиться с подтверждающими документами, которые наймодатель обязан предоставлять в течение шести месяцев после отправки расчёта. Это ознакомление не ограничивается общим расчётом: оно касается самих подтверждающих документов.

Подлежит ли возмещению замена котла? Нет. Договор на обслуживание подлежит возмещению, замена оборудования — нет. Граница проходит между обслуживанием и заменой, а не между необходимым и избыточным.

Подлежит ли пересмотру фиксированная сумма коммунальных платежей? Она изменяется согласно условиям, предусмотренным договором найма, но не может быть скорректирована на том основании, что фактические расходы оказались выше. Это компенсируется отсутствием перерасчёта и необходимости предоставлять подтверждающие документы.

Что важно запомнить

Правило укладывается в одну фразу: при жилищном найме перечень возмещаемых расходов установлен декретом и является исчерпывающим, и договор найма не может его расширить. Всё остальное следует из этого — обслуживание возмещается, замена нет; вознаграждение за управление, страхование собственника и судебные расходы никогда не перевыставляются.

На практике исход спора определяют два обязательства: ежегодно производить перерасчёт, предоставляя детализированный расчёт, и хранить подтверждающие документы для предоставления в течение шести месяцев. Наймодатель, выполняющий оба этих требования и сохраняющий датированные доказательства этого, выигрывает споры. Тот, кто требует авансовые платежи, никогда не производя перерасчёта, проигрывает, даже если суммы действительно были причитающимися.