Арендная плата и арендная плата: юридическое различие в аренде

В контексте жилой или коммерческой аренды путаница между арендной платой и арендной платой является обычным явлением, но чревата юридическими последствиями. Эти два понятия, хотя и дополняют друг друга, подчиняются различным режимам, регулируемым Законом № 89-462 от 6 июля 1989 г. и Указом № 87-713 от 26 августа 1987 г. Усвоение этого различия важно как для арендодателя, который должен обеспечить составление договора аренды и свои квитанции, так и для арендатора, который должен проверить законность заявленных сумм.

Юридическое определение арендной платы

Арендная плата соответствует финансовому вознаграждению, выплачиваемому арендатором арендодателю в обмен на предоставление жилья или помещений. Это составляет основную обязанность арендатора согласно статье 1728 Гражданского кодекса. Ее сумма свободно фиксируется при подписании договора аренды (за исключением районов с ограниченным пространством, где применяется контроль арендной платы, предусмотренный законом ELAN от 23 ноября 2018 г.) и может быть пересмотрена только в соответствии с положением об индексации, обычно индексируемым по базовому индексу арендной платы (IRL), публикуемому ежеквартально INSEE.

Арендная плата вознаграждает исключительно за пользование собственностью. Он не покрывает ни индивидуальное потребление арендатора, ни текущие расходы на содержание помещений общего пользования, которые подпадают под отдельный режим.

Характер и режим арендных платежей

Арендные платежи, также называемые «возмещаемыми расходами», обозначают расходы, первоначально понесенные арендодателем, но по которым закон разрешает выставлять счет-фактуру арендатору. Их перечень строго ограничителен: в постановлении от 26 августа 1987 г. исчерпывающе перечислены возмещаемые статьи, в частности:

• расходы на холодную воду, горячую воду и коллективное отопление;
• Обслуживание помещений общего пользования (уборка, освещение, лифт);
• Мелкий ремонт общего оборудования;
• Налог на вывоз бытовых отходов.

Любые платежи, не предусмотренные настоящим постановлением, не могут быть взысканы с арендатора, даже при наличии его письменного согласия. Это правило общественного порядка защищает арендатора от несправедливых условий. Сборы обычно выплачиваются в виде ежемесячных ассигнований с обязательной ежегодной корректировкой при представлении подтверждающих документов (статья 23 закона 1989 года).

Почему различие имеет решающее значение с юридической точки зрения

Путаница между арендной платой и сборами влечет за собой несколько рисков. Во-первых, с точки зрения пересмотра: только арендная плата может быть индексирована по IRL; начисления изменяются в соответствии с фактическими расходами. Затем, в случае неплатежа, в оговорке о прекращении договора должен быть конкретно указан характер долга. Наконец, с точки зрения налогообложения арендодатель декларирует арендную плату как доход от собственности, в то время как взысканные расходы не представляют собой налогооблагаемый доход.

В случае судебного разбирательства судья регулярно переклассифицирует суммы, неправильно названные «платами» в дополнение к арендной плате, с возвратом арендатору неправомерно собранных сумм, сопровождаемых юридическими процентами.

Передовая практика при составлении договора аренды

В договоре аренды должны быть четко разграничены в отдельных пунктах размер арендной платы и сумма положений об оплате. Рекомендуется дополнить перечень возмещаемых расходов и указать ключ распределения (тысячные, проценты, индивидуальное потребление). Такая прозрачность ограничивает споры и обеспечивает договорные отношения на протяжении всего срока аренды.