Assine um contrato de aluguel residencial on-line em 2 minutos
Contrato de aluguel vazio ou mobiliado entre um locador (pessoa física ou SCI) e um locatário (ou colocatários + fiador), assinado eletronicamente com o mesmo valor jurídico que um contrato em papel. Conforme a lei nº 89-462 de 6 de julho de 1989 (lei ALUR) e ao regulamento eIDAS — assinatura avançada recomendada, multi-signatários (colocation, casal, fiador), duração 3 anos (locador pessoa física) ou 6 anos (locador pessoa jurídica).
- Marco legal
- Lei nº 89-462 (ALUR)
- Nível de assinatura
- AES eIDAS recomendada
- Arquivamento legal
- Duração do contrato + 5 anos
O que é um contrato de aluguel residencial?
O contrato de aluguel residencial é um contrato de aluguel de um imóvel para uso como residência principal, regido pela lei nº 89-462 de 6 de julho de 1989 (chamada "lei ALUR" desde 2014). Existem duas variantes principais: o contrato vazio (não mobiliado) com duração mínima de 3 anos (locador pessoa física ou SCI familiar) ou 6 anos (locador pessoa jurídica), e o contrato mobiliado com duração mínima de 1 ano (9 meses para estudantes). A lei impõe um contrato-tipo, um dossiê de diagnósticos técnicos (DDT), um estado do imóvel na entrada, um depósito de garantia limitado, e uma indexação anual sobre o IRL (Índice de Referência de Aluguéis).
Por que assinar o contrato de aluguel residencial eletronicamente?
Valor jurídico idêntico
O artigo 1366 do Código Civil reconhece ao escrito eletrônico a mesma força probante que o escrito em papel. Nenhuma disposição da lei de 6 de julho de 1989 impõe a assinatura manuscrita para um contrato de aluguel residencial. A assinatura eletrônica é plenamente reconhecida pelos tribunais e administrações (CAF para o APL, fisco para o imposto sobre a propriedade).
Multi-signatários (colocation, casal, fiador)
Um contrato de aluguel residencial envolve frequentemente vários signatários: casal cololocatários (cláusula de solidariedade), colocatários (cada um assina), fiador(es) pessoa(s) física(s) ou jurídica(s) (Action Logement, Visale). Nosso fluxo gere a assinatura sequencial ou paralela de todos, cada um com seu OTP SMS individual.
Arquivamento de longa duração
Certyneo arquiva o contrato assinado + seu audit trail eIDAS durante toda a duração do contrato e 5 anos além (prazo de prescrição das ações civis). Útil para produzir o contrato em caso de litígio sobre aluguel (inadimplência, danos, restituição do depósito de garantia).
Audit trail eIDAS oponível
Cada contrato é fornecido com um PDF de prova: identidade de cada signatário (verificada por OTP SMS), marcação temporal qualificada, hash SHA-256, geolocalização IP. Oponível em caso de contestação sobre o aluguel, as despesas, a duração, o estado do imóvel ou o depósito de garantia.
Assine um contrato de aluguel residencial em 4 etapas
Da preparação do contrato ao arquivamento legal, em menos de 5 minutos.
1. Preparar o contrato
Faça upload de seu PDF existente ou comece a partir de um modelo conforme lei ALUR (duração 3 anos ou 6 anos, aluguel + IRL, depósito de garantia ≤ 1 mês HC, despesas recuperáveis decreto 87-713, menções zona tensa se aplicável). Anexe o DDT (diagnósticos).
2. Adicionar os signatários
Locador(es) + locatário(s) + avalista(s). Em coabitação, adicione cada coabitante com seu link individual. Para um casal locador ou locatário, preveja 2 signatários. Avalista Visale? Action logement assina via sua interface.
3. Escolher o nível eIDAS
Assinatura avançada (AES) recomendada: verificação de identidade por OTP SMS, certificado único por signatário, carimbo de tempo qualificado. A SES (assinatura simples) é aceitável para um contrato de aluguel mobiliado curto, mas insuficiente para um contrato de 3 anos.
4. Assinar e arquivar
Cada signatário assina a partir do seu telefone ou computador. O contrato finalizado + o PDF de comprovação são arquivados por toda a duração do aluguel. Lembre-se de assinar o estado do imóvel na entrega das chaves (procedimento separado).
Perguntas frequentes
- Um contrato de aluguel residencial pode ser assinado eletronicamente?
- Sim, sem restrições. A lei nº 89-462 de 6 de julho de 1989 não exige assinatura manuscrita. O artigo 1366 do Código Civil confere à assinatura eletrônica o mesmo valor que a assinatura em papel. Os tribunais, a CAF (para APL) e o fisco reconhecem contratos de aluguel assinados eletronicamente.
- Qual é a duração mínima de um contrato de aluguel residencial?
- 3 anos se o locador é uma pessoa física ou uma SCI familiar; 6 anos se o locador é uma pessoa jurídica (SCI não familiar, SA, SARL). Para um imóvel mobiliado: mínimo 1 ano (9 meses para estudantes). Em zona tensa: notificação do locatário reduzida a 1 mês.
- Como gerenciar uma coabitação ou um casal de locatários?
- Todos os coabitantes devem assinar o contrato. Se uma cláusula de solidariedade for prevista (recomendado), cada coabitante é responsável pela totalidade do aluguel. Nosso fluxo multisignatário permite que cada coabitante assine a partir do seu telefone com seu OTP SMS individual.
- Qual nível de assinatura: SES, AES ou QES?
- A assinatura avançada (AES) é recomendada para um contrato de 3-6 anos: presunção de confiabilidade (art. 1367 Código Civil), verificação de identidade por OTP SMS, certificado único. A SES (assinatura simples) é aceitável para um contrato de aluguel mobiliado curto (< 1 ano). A QES é raramente utilizada para contratos de aluguel residencial.
- O estado do imóvel também deve ser assinado eletronicamente?
- Sim, recomendado. O estado do imóvel de entrada é obrigatório (art. 3-2 lei 89-462) e deve ser anexado ao contrato. Pode ser realizado via aplicativo móvel ou oficial de justiça, depois assinado eletronicamente pelo locador e locatário — Certyneo gerencia este fluxo separado com carimbo de tempo qualificado.
- O depósito caução é plafonado?
- Sim: 1 mês de aluguel sem despesas para um imóvel vazio (art. 22 lei 89-462), 2 meses para mobiliado. Nenhuma revisão durante a duração do contrato. O contrato assinado eletronicamente deve mencionar o valor exato e as condições de restitução (2 meses após entrega das chaves, ou 1 mês se sem dedução).
- O contrato pode ser rescindido antes do seu término?
- O locatário pode rescindir a qualquer momento com notificação de 3 meses (1 mês em zona tensa ou por motivo pessoal). O locador só pode rescindir no vencimento, com notificação de 6 meses e motivo legítimo (venda, retomada, culpa do locatário). A rescisão pode ela própria ser assinada eletronicamente.
- Um contrato assinado eletronicamente é oponível perante o tribunal de contratos de aluguel?
- Sim — o tribunal judiciário (anteriormente tribunal de primeira instância para contratos de aluguel residencial) aceita assinatura eletrônica conforme eIDAS. A assinatura avançada (AES) beneficia da presunção de confiabilidade (art. 1367 Código Civil): a trilha de auditoria Certyneo produzida em juízo comprova a identidade dos signatários e a integridade do documento.
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