Papel do notário na compra de imóveis: guia completo

O notário não é mais um intermediário numa transação imobiliária: é um oficial público delegado da autoridade pública, cuja intervenção é obrigatória para transferir a propriedade de um imóvel. Esta qualidade explica tanto a amplitude das suas verificações como o caráter autêntico do ato que lavra, e o facto de os seus honorários não serem negociáveis. Compreender o que ele faz realmente entre a promessa e a entrega das chaves evita a maior parte dos mal-entendidos sobre os prazos.

O que o notário verifica antes do ato

A maior parte do trabalho decorre durante os dois a três meses que separam a promessa do ato autêntico, e é invisível para o comprador. Cinco verificações estruturam este período:

• A origem da propriedade, reconstituída ao longo de trinta anos, que estabelece que o vendedor é de facto o proprietário e que a cadeia de transmissões é regular.
• A situação hipotecária, que revela as inscrições que oneram o imóvel — empréstimos em curso, penhoras, servidões registadas — e determina o que deve ser liquidado antes da venda.
• Os direitos de preempção, municipal ou de um inquilino em vigor, cujo exercício pode fazer fracassar a venda.
• O urbanismo, através do pedido de uma certidão junto do município: servidões, alinhamento, projetos de utilidade pública, regularidade das construções existentes.
• A situação do vendedor: capacidade, regime matrimonial, ausência de processo de insolvência.

Estas pesquisas dependem de organismos terceiros cujos prazos de resposta se impõem ao notário. É isto que explica que um processo não possa ser acelerado além de um certo ponto, seja qual for a boa vontade das partes.

O ato autêntico e a sua força

O ato notarial distingue-se de um documento particular em três aspetos.

Ele faz prova do seu conteúdo até à inscrição de falso, um procedimento pesado e raramente instaurado. As menções constatadas pelo notário — presença das partes, identidade, data, pagamento do preço — beneficiam desta força particular.

Tem data certa, oponível a terceiros sem qualquer outra formalidade.

É executório de pleno direito: uma cópia munida da fórmula executória permite recorrer à execução forçada sem ser necessário obter previamente uma decisão judicial. É isto que torna o ato notarial tão útil para os empréstimos e os reconhecimentos de dívida.

O notário procede em seguida ao registo predial, formalidade que torna a venda oponível a terceiros. Enquanto não for realizada, o comprador é proprietário entre as partes, mas ainda não perante todos.

As chamadas «despesas de notário»

A expressão é enganosa, e a repartição merece ser conhecida.

As despesas representam geralmente entre sete e oito por cento do preço no usado, e dois a três por cento no novo. A sua composição é a seguinte:

• Os impostos de transmissão, cobrados por conta do Estado e das autarquias, que constituem a maior parte do montante. Não revertem para o notário.
• Os desembolsos, adiantados pelo notário por conta do cliente: documentos de urbanismo, situação hipotecária, geómetra.
• Os emolumentos do notário, única parte que efetivamente o remunera. São tarifados por decreto e proporcionais ao preço, o que os torna idênticos de cartório para cartório.

Existe uma possibilidade de desconto sobre a fração dos emolumentos correspondente aos escalões de preço mais elevados, dentro de um limite fixado pela regulamentação. Deve então ser aplicada a todos os clientes nas mesmas condições.

Promessa ou contrato-promessa: o que o notário traz

Um contrato preliminar pode ser assinado sob a forma de documento particular, entre particulares ou por um agente imobiliário. Fazê-lo elaborar por um notário muda duas coisas.

Em primeiro lugar, a qualidade das condições suspensivas. A condição de obtenção de empréstimo, a mais frequente, deve precisar o montante, a duração e a taxa máxima: redigida de forma demasiado vaga, torna-se inoperante ou demasiado fácil de invocar. As outras condições — urbanismo, ausência de servidão, liquidação dos direitos de preempção — pressupõem conhecer as verificações que se seguirão.

Em seguida, o sequestro do depósito de garantia, conservado numa conta dedicada em vez de por uma das partes, o que evita litígios de restituição.

O prazo de retratação de dez dias a favor do comprador não profissional conta a partir da notificação do contrato preliminar, e o seu ponto de partida depende da regularidade dessa notificação. É um ponto que a assinatura eletrónica de um contrato-promessa garante, ao estabelecer a data de entrega sem qualquer discussão possível.

A assinatura à distância

O ato autêntico eletrónico é admitido. O notário recebe as partes, podendo uma estar fisicamente presente e a outra à distância por videoconferência através de um dispositivo dedicado, e o ato é assinado eletronicamente e depois conservado em formato digital.

Para o comprador impedido, a solução clássica continua a ser a procuração, que deve então precisar exatamente a extensão dos poderes conferidos — um mandato em termos gerais não permite vender nem adquirir. As regras aplicáveis constam do nosso artigo sobre a assinatura eletrónica de uma procuração.

Cenários de utilização

Primeira compra. Escolher o seu notário é um direito do comprador, mesmo quando o vendedor já tem um: os dois cartórios partilham então os emolumentos, sem custo adicional. Muitos compradores desconhecem isto.

Imóvel com obras não declaradas. É um dos pontos revelados pela verificação de urbanismo. É melhor antecipá-lo antes da promessa do que descobri-lo três semanas antes do ato, altura em que é preciso escolher entre regularização e renegociação.

Compra em compropriedade ou em sociedade. A redação do modo de detenção decide-se antes da assinatura do contrato preliminar, não no ato. As implicações fiscais são desenvolvidas no nosso artigo sobre a fiscalidade imobiliária.

Perguntas frequentes

O notário é obrigatório? Sim, para transferir a propriedade de um imóvel: o ato deve ser autêntico e publicado no serviço de registo predial.

É possível negociar as despesas de notário? Não os impostos de transmissão, que revertem para o Estado, nem os desembolsos. É possível um desconto sobre a parte dos emolumentos correspondente aos escalões de preço elevados, dentro dos limites fixados pela regulamentação.

É possível escolher o seu notário? Sim, mesmo quando o vendedor já tem o seu. Os dois notários partilham então os emolumentos, sem custo adicional para as partes.

Quanto tempo decorre entre o contrato-promessa e o ato? Geralmente dois a três meses, sendo o prazo imposto pelas respostas de terceiros — urbanismo, situação hipotecária, liquidação dos direitos de preempção — e pela obtenção do empréstimo.

O que acontece se uma condição suspensiva não se realizar? A venda torna-se caduca e o depósito de garantia é restituído, desde que o comprador tenha cumprido as diligências previstas, nomeadamente os pedidos de empréstimo conformes às características estipuladas.

O ato pode ser assinado à distância? Sim, o ato autêntico eletrónico é admitido, com receção por videoconferência através de um dispositivo dedicado. A procuração continua a ser a outra via para uma parte impedida.

A reter

O notário faz três coisas que nada mais substitui: verifica que o vendedor pode vender e que o imóvel pode ser vendido, lavra um ato que faz prova e que é executório sem necessidade de decisão judicial, e publica a venda para a tornar oponível a todos. O prazo de dois a três meses não é uma lentidão administrativa: é o tempo necessário para estas verificações, das quais dependem as respostas de terceiros.

Quanto às despesas, o essencial não é negociável porque não reverte para ele. A única margem incide sobre uma fração dos emolumentos, e a verdadeira alavanca está noutro lugar: escolher o seu notário, envolvê-lo desde o contrato preliminar, e antecipar os pontos que as suas verificações irão revelar. A continuação do percurso é detalhada no nosso artigo sobre o processo legal e financeiro de uma compra imobiliária.