Gestão completa de aluguel: guia do proprietário

Arrendar um imóvel implica uma sucessão de obrigações, cada uma com o seu próprio calendário e a sua própria sanção. A dificuldade não está em conhecê-las uma a uma, mas em não deixar escapar nenhuma no momento em que ela se ativa: um diagnóstico caducado no momento da assinatura, uma regularização de encargos nunca feita, um aviso de despejo notificado tarde demais. Este guia segue a ordem cronológica de um arrendamento, desde a colocação no mercado até à saída do inquilino.

Antes de colocar o imóvel para arrendar

Três verificações condicionam o próprio direito de arrendar.

A habitabilidade do imóvel. Área mínima, ausência de risco para a segurança e a saúde, equipamentos básicos. A este critério junta-se agora uma exigência de desempenho energético: os imóveis mais energívoros vão sendo progressivamente excluídos do arrendamento, por etapas sucessivas. Um imóvel não habitável não é apenas censurável, expõe o senhorio a uma suspensão da renda.

O dossiê de diagnóstico técnico. Deve estar completo e atualizado no momento da assinatura, e anexado ao contrato. Os prazos de validade aplicáveis ao arrendamento diferem dos aplicáveis à venda, o que torna arriscado reaproveitar um dossiê de venda — os pormenores constam do nosso artigo sobre os diagnósticos imobiliários obrigatórios.

O regime de fixação da renda. Em zona de contenção de rendas, a renda é limitada por uma renda de referência majorada, com um complemento possível apenas se o imóvel apresentar características excecionais. Fora dessas zonas, a renda é livre no primeiro arrendamento mas condicionada num novo arrendamento em determinados municípios.

Escolher entre arrendamento sem mobília e mobilado

Esta escolha não é apenas fiscal, condiciona também a duração do contrato e a mecânica do aviso de despejo.

No arrendamento sem mobília, o contrato tem a duração de três anos quando o senhorio é uma pessoa singular, e o pré-aviso de despejo por parte do senhorio é de seis meses. No arrendamento mobilado, o contrato tem a duração de um ano — ou nove meses para um estudante, sem renovação tácita — e o pré-aviso do senhorio desce para três meses.

O arrendamento mobilado oferece mais flexibilidade e um regime fiscal frequentemente mais favorável, ao preço de uma rotação mais rápida e de uma obrigação de equipamento cuja lista é fixada por decreto. Um imóvel apresentado como mobilado mas incompleto pode ser requalificado como arrendamento sem mobília, com aplicação retroativa do contrato de três anos.

Selecionar o inquilino

Os documentos que o senhorio pode exigir estão enumerados de forma taxativa por decreto. Exigir um documento fora dessa lista — extrato de conta bancária, declaração de ausência de crédito, processo médico — é proibido e sancionável.

A seleção não pode assentar em nenhum critério discriminatório. Pode, no entanto, basear-se na solvabilidade, avaliada a partir dos comprovativos autorizados, e nas garantias propostas: fiança solidária, garantia locativa pública, seguro de rendas em falta. Estas duas últimas não se acumulam livremente com uma fiança de pessoa singular, salvo exceções.

O contrato e os seus anexos

O contrato de arrendamento de um imóvel destinado a habitação principal segue um contrato-tipo regulamentar. A ele acrescem anexos obrigatórios: a nota informativa, o dossiê de diagnóstico técnico e, em regime de propriedade horizontal, os extratos do regulamento relativos ao destino do edifício, ao gozo e ao uso das partes.

Estes anexos não são decorativos: a sua ausência pode ser invocada em juízo, e priva o senhorio da oponibilidade dos documentos em causa. Assinar o contrato e os seus anexos num conjunto único e datado, de que se possa comprovar que não foi recomposto posteriormente, resolve esta questão de forma duradoura — é este o principal contributo da assinatura eletrónica de um contrato de arrendamento habitacional.

O relatório de vistoria, peça central da saída

O relatório de vistoria de entrada só tem interesse por comparação com o de saída. O seu valor assenta, portanto, na sua precisão: divisão a divisão, equipamento a equipamento, com um nível de detalhe que permitirá, dois ou três anos depois, distinguir uma deterioração de um desgaste normal.

Na falta de relatório de vistoria de entrada, o imóvel presume-se recebido em bom estado, e nenhuma retenção pode ser feita na saída. É a sanção mais pesada do dispositivo, e é automática. A assinatura de um relatório de vistoria com registo temporal e inalterável depois de feita elimina o debate sobre a data e o conteúdo do documento.

Durante o contrato

Quatro obrigações repetem-se, cada uma com o seu próprio ritmo:

• O recibo de renda, a entregar gratuitamente a pedido do inquilino.
• A revisão da renda, possível apenas se uma cláusula do contrato a previr, dentro do limite do índice de referência das rendas, e num prazo de um ano após a respetiva data de entrada em vigor — passado esse prazo, a revisão desse ano perde-se.
• A regularização anual dos encargos, obrigatória, com comunicação do apuramento por natureza de encargos. A fronteira entre o que é recuperável e o que fica a cargo do proprietário é tratada no nosso artigo sobre os encargos locativos.
• As obras, repartidas entre as reparações locativas a cargo do inquilino, cuja lista é fixada por decreto, e tudo o resto, que cabe ao senhorio.

O fim do contrato

O inquilino pode denunciar o contrato a qualquer momento, com um pré-aviso de três meses, reduzido a um mês em zona de tensão habitacional e em várias situações pessoais.

O senhorio só o pode fazer no termo do contrato, com um pré-aviso de seis meses no arrendamento sem mobília, e por um dos três fundamentos taxativamente admitidos: a retoma para habitação própria, a venda, ou um motivo legítimo e sério. O aviso de despejo deve indicar o fundamento, e um aviso por retoma ou por venda contém menções obrigatórias sob pena de nulidade. As modalidades precisas encontram-se detalhadas no nosso artigo sobre a rescisão do contrato de arrendamento.

O depósito de caução é restituído no prazo de um mês quando o relatório de vistoria de saída é conforme ao de entrada, e de dois meses caso contrário. Qualquer retenção deve ser justificada por documentos — orçamento, fatura, auto de verificação — e o atraso gera penalizações calculadas por mês iniciado, sem que seja necessário provar qualquer falta.

Cenários de uso

Primeiro imóvel colocado para arrendar. A ordem a respeitar é diagnósticos, habitabilidade, verificação do enquadramento da renda, e depois redação do contrato. Inverter esta ordem leva a assinar um contrato ao qual falta um anexo ou cuja renda é irregular.

Renda em falta. A reação rápida conta mais do que o montante. Notificação de incumprimento, seguida da ativação da cláusula resolutiva através de intimação para pagamento entregue por oficial de justiça. Os prazos processuais fazem com que a inação custe mais caro do que a ação.

Gestão de vários imóveis. O tema torna-se calendário: prazos de diagnósticos, datas de revisão anual, prazos limite de regularização, pré-avisos. Um acompanhamento por prazo e por imóvel é o único dispositivo que se mantém sustentável para além de dois ou três imóveis.

Perguntas frequentes

O senhorio pode recusar um inquilino sem motivo? Ele escolhe livremente, mas sem critério discriminatório, e sem exigir documentos fora da lista fixada por decreto. A recusa não precisa de ser fundamentada; já o método de seleção, se contestado, deve poder sê-lo.

Qual o pré-aviso para dar despejo? Três meses para o inquilino, reduzidos a um mês em zona de tensão habitacional e em vários casos particulares. Seis meses para o senhorio no arrendamento sem mobília, três meses no mobilado, apenas no termo do contrato e por um motivo admitido.

O que acontece sem relatório de vistoria de entrada? O imóvel presume-se entregue em bom estado. Nenhuma retenção sobre o depósito de caução é então possível na saída, seja qual for a realidade das deteriorações.

A renda pode ser aumentada durante o contrato? Só se uma cláusula de revisão constar do contrato, dentro do limite do índice de referência, e desde que aplicada no ano seguinte à data de entrada em vigor. Passado esse prazo, a revisão desse ano deixa de poder ser recuperada.

Em que prazo se deve restituir o depósito de caução? Um mês se o relatório de vistoria de saída for conforme ao de entrada, dois meses caso contrário. Qualquer retenção deve ser justificada por documentos, e a ultrapassagem do prazo faz correr penalizações.

Um contrato de arrendamento mobilado incompleto pode ser requalificado? Sim. Se o equipamento não corresponder à lista regulamentar, o contrato pode ser requalificado como arrendamento sem mobília, com as consequências correspondentes quanto à duração e ao despejo.

A reter

A gestão de arrendamento é menos uma questão de direito do que uma questão de calendário. As obrigações são conhecidas; são os seus prazos que geram os litígios — um diagnóstico caducado no dia da assinatura, uma revisão de renda exigida treze meses após a respetiva data de entrada em vigor, uma regularização de encargos nunca feita, um aviso de despejo notificado com cinco meses em vez de seis.

Dois documentos concentram o essencial do risco financeiro: o contrato com os seus anexos, e o relatório de vistoria de entrada. Nestes dois, o que protege não é apenas o conteúdo, mas a capacidade de comprovar anos mais tarde o que foi assinado, por quem e em que data.