Wizyta techniczna w nieruchomościach: standardy DPE 2026

Wizyta techniczna nieruchomości, często utożsamiana z prawdziwą „kontrolą stanu zdrowia” mieszkania, nabiera strategicznego wymiaru wraz z wejściem w życie nowych standardów DPE (Diagnoza charakterystyki energetycznej) w 2026 r. W obliczu zaostrzenia przepisów wynikających z ustawy o klimacie i odporności z 22 sierpnia 2021 r. wynajmujący, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i inwestorzy muszą przewidywać wzmocnione kontrole i bardziej wymagające progi energetyczne. W tym artykule szczegółowo opisano oczekiwane zmiany i dobre praktyki, które należy zastosować.

DPE 2026: diagnoza o jeszcze bardziej strukturalnym charakterze

Od czasu reformy z lipca 2021 r. DPE stała się prawnie wykonalna. Harmonogram określony w Prawie klimatycznym przewiduje stopniowy zakaz wynajmu filtrów termicznych: od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje zakaz wynajmu mieszkań klasy G, od 1 stycznia 2028 r., mieszkań klasy F, od 1 stycznia 2034 r. Trajektoria ta wymaga od 2026 r. wzmożonej czujności podczas wizyty technicznej przed jakąkolwiek transakcją lub wynajmem.

Diagnoza 2026 zawiera teraz nowe parametry: dopracowane uwzględnienie wentylacji, analizę mostków termicznych, ocenę komfortu w lecie oraz zwiększone ważenie emisji gazów cieplarnianych. Metoda 3CL-DPE ewoluuje, aby lepiej odzwierciedlać rzeczywiste właściwości budynku.

Kluczowe etapy zgodnej wizyty technicznej

Ustrukturyzowana wizyta techniczna w roku 2026 musi obejmować kilka obszarów: kontrolę przegród termicznych (ściany, dach, stolarka), weryfikację systemu ogrzewania i produkcji ciepłej wody użytkowej, kontrolę wentylacji (jedno- lub dwuprzepływowy VMC) oraz ocenę regulacji energetycznej. Diagnosta, certyfikowany zgodnie z dekretem z 20 lipca 2023 r., musi teraz sporządzić bardziej szczegółowy raport, zawierający kosztowe scenariusze prac.

Audyt energetyczny, obowiązkowy od 1 kwietnia 2023 roku dla sprzedaży mieszkań klasy F i G, w 2026 roku zostanie rozszerzony na nieruchomości z klasą E będące własnością jednoosobową. Audyt ten uzupełnia DPE i staje się dokumentem centralnym podczas negocjacji.

Wpływ na rynek i wartość wynajmu

„Wartość ekologiczna” jawi się jako kryterium decydujące. Według notariuszy Francji mieszkania sklasyfikowane jako A lub B są negocjowane średnio od 6 do 14% droższe niż nieruchomości sklasyfikowane jako D na tym samym obszarze. I odwrotnie, rabat w wysokości od 10 do 20% dotyczy filtrów termicznych. Inwestorzy obecnie systematycznie uwzględniają koszty prac remontowych w kalkulacji rentowności, korzystając z programów MaPrimeRénov i CEE (Certyfikaty Oszczędności Energii).

Sankcje i wzmocnione obowiązki

Nieprzestrzeganie obowiązków DPE naraża Cię na znaczące sankcje. Wynajmujący lokal mieszkalny niezgodny z przepisami narażony jest na podjęcie działań zmierzających do obniżenia czynszu przed sądem sądowym, a nawet na przymusowe dokończenie robót (art. 20-1 ustawy z dnia 6 lipca 1989 r.). Podanie nieprawidłowego DPE pociąga za sobą odpowiedzialność diagnosty, ale także sprzedawcy na zasadzie oszustwa (art. 1137 kc).