Társtulajdonos: Jogi kötelezettségek és díjak 2026

A társasházkezelő nem a társasház döntéshozója. Ő a megbízott: végrehajtja a közgyűlés által meghozott döntéseket, kezeli az épületet, és képviseli a tulajdonostársak közösségét. Ez a megbízotti minőség határozza meg mindent, ami ebből következik – jogköreinek terjedelmét, díjazásának szerkezetét és felelősségi rendszerét. A legtöbb vita ennek a pontnak a félreértéséből fakad: olyan döntést kérnek számon a kezelőn, amelyet nem ő hozott meg, vagy hagyják, hogy olyan döntést hozzon, amely nem az ő hatáskörébe tartozott.

Három elkülönülő feladatkör

Az adminisztratív kezelés. A közgyűlés összehívása évente legalább egyszer, a jegyzőkönyv vezetése, a döntések közlése, a tulajdonostársak listájának és az épület karbantartási naplójának naprakészen tartása. A társasházkezelőnek emellett be kell jegyeztetnie a társasházat a nemzeti nyilvántartásba, és aktualizálnia kell az adatokat.

A pénzügyi kezelés. Elkülönített bankszámla nyitása a közösség nevére – ez elvi kötelezettség, amelytől csak a közgyűlés kifejezett döntésével és korlátozott esetekben lehet eltérni. A kezelő beszedi az előlegeket, a sajátos számviteli terv szerint vezeti a könyvelést, és a beszámolót a közgyűlés elé terjeszti jóváhagyásra. Ha egy tulajdonostárs bérbe adja az ingatlanát, ezeknek a költségeknek csak egy része hárítható át a bérlőre, a lakbérrel kapcsolatos költségekről szóló cikkünkben részletezett kimerítő lista szerint. A kezelőnek emellett létre kell hoznia a felújítási alapot, amelynek feltöltése az épület bizonyos életkorán túl kötelező.

A műszaki kezelés. Az épület karbantartásának felügyelete, a megszavazott munkálatok elvégeztetése, valamint sürgősségi intézkedések megtétele veszélyhelyzet esetén. Ez utóbbi az egyetlen olyan jogkör, amely lehetővé teszi számára, hogy meg nem szavazott kiadást vállaljon, és szigorúan értelmezendő: a sürgősség az épület biztonságát vagy állagmegóvását fenyegető kockázatot feltételez, nem pusztán egy lehetőséget.

A díjazás: átalánydíj és külön szolgáltatások

Ez a leggyakoribb vitaforrás, és a szabályt egy jogszabályban rögzített mintaszerződés strukturálja.

A társasházkezelő díjazása egy éves átalánydíjon alapul, amely a folyó kezelési szolgáltatások összességét lefedi. Ez az átalánydíj kimerítő jellegű: minden, ami a folyó kezelés körébe tartozik, benne foglaltatik, és nem számlázható külön.

Emellett a kimerítő listán szereplő külön szolgáltatások kiegészítő díjazásra jogosíthatnak fel – például egy további közgyűlés megszervezése, jelentős munkálatok nyomon követése, behajtási eljárások, egyes okiratok kiállítása tulajdonátruházás esetén.

A figyelendő pont a következő: ami nem szerepel ezen a listán, az szükségképpen az átalánydíj alá tartozik. Az a társasházkezelő, aki rendes fizetési felszólítási díjat, fénymásolási költséget vagy könyvelési díjat számláz fel, túllépi a kereteket. Két szerződés összehasonlítását tehát az átalánydíj és a külön szolgáltatások listája alapján kell elvégezni, sosem pusztán a feltüntetett átalánydíj alapján.

A fizetésképtelen tulajdonostárssal szemben indított behajtási költségek kizárólag ezt az egy tulajdonostársat terhelik, és nem oszlanak meg a közösség egésze között.

A megbízás: időtartam, kijelölés, visszahívás

A társasházkezelőt a közgyűlés jelöli ki, a szerződésben meghatározott időtartamra, legfeljebb három évre – egy évre, ha az alapító okirat vagy az első vevő által kijelölt kezelőről van szó.

A kijelölés nem hosszabbodik meg hallgatólagosan: minden esetben szavazást igényel. Minden megújítás előtt versenyeztetést kell szervezni, amely alól a felügyelőbizottság a közgyűlés döntésével mentesülhet.

A visszahívás bármikor lehetséges a közgyűlés részéről, de jogszerű indokot feltételez: indokolatlan visszahívás esetén a közösség jogtalan felmondás miatti kártérítésnek teszi ki magát. A kérdést a napirendre kell tűzni, és rendes határozatként kell megszavazni.

A társasházkezelő felelőssége

A társasházkezelő a közösség felé felel a kezelési hibáiért. A leggyakrabban megállapított mulasztások jól azonosíthatók:

• A közgyűlés összehívásának elmulasztása, amely megbénítja a társasházat.
• A kintlévőségek behajtásának elmaradása, amelynek elévülése bekövetkezhet intézkedés hiányában.
• A megszavazott munkálatok elvégeztetésének elmulasztása, vagy azok jóváhagyás nélküli elvégeztetése.
• A kötelező biztosítások megkötésével kapcsolatos gondatlanság.
• Az elkülönített bankszámla vezetésének elmulasztása.

Ezzel szemben nem felel a közgyűlés által meghozott döntésekért, még akkor sem, ha azok elfogadását ellenezte, sem pedig egy elégtelen költségvetés megszavazásáért.

Felelőssége hibát, kárt és okozati összefüggést feltételez. A kereset elévülésére a polgári jog általános szabályai vonatkoznak, a kezdő időpont árnyalataival, amelyeket a követelések elévüléséről.

A felügyelőbizottság szerepe

A felügyelőbizottság segíti a társasházkezelőt, és ellenőrzi annak tevékenységét. Véleményt nyilvánít a hozzá benyújtott kérdésekben, és véleménye kötelező egy bizonyos szerződéses vagy megrendelési összeghatár felett.

Joga van az iratok betekintésére: megismerheti az épület kezelésével és igazgatásával kapcsolatos valamennyi dokumentumot. Ez a jog a legfontosabb ellenőrzési eszköz a megbízás időtartama alatt, sokkal hatékonyabb, mint a beszámolók utólagos vitatása.

Felhasználási forgatókönyvek

Társasházkezelő váltása. Ellenőrizni kell a megbízás lejáratának dátumát, versenyeztetést kell lebonyolítani, és a kijelölést fel kell venni a napirendre. Az archívumok és pénzeszközök átadása az utódnak pontos határidőket követ, amelyek be nem tartása a leköszönő kezelő felelősségét vonja maga után.

Díjazás vitatása. Össze kell hasonlítani a számlát a mintaszerződéssel: szerepel-e a vitatott szolgáltatás a külön szolgáltatások kimerítő listáján? Ha nem, akkor az átalánydíj alá tartozik, és nem jár érte fizetés.

Sürgős munkálatok. A társasházkezelő megteheti a szükséges sürgősségi intézkedéseket, azzal a kötelezettséggel, hogy tájékoztatja a tulajdonostársakat, és összehívja a közgyűlést. Egy utólag sürgősnek beállított, valós kockázat nélküli kiadás nem tartozik ebbe a körbe.

Bérbeadó tulajdonostárs. A társasházkezelő pénzügyi felszólításai és a költségek bérlővel szembeni elszámolása két különböző ütemtervet követ, és a második az elsőtől függ – az épület éves elszámolásának lezárása feltétele a bérleti költségelszámolásnak. Ezt a kapcsolódást a bérbeadásra vonatkozó útmutatónk.

Gyakran ismételt kérdések

Dönthet-e a társasházkezelő egyedül munkálatokról? Nem, kivéve az épület megóvásához szükséges sürgősségi intézkedéseket. Minden más kiadás a közgyűlés szavazatát igényli.

Kötelező-e az elkülönített bankszámla? Elvben igen, a közösség nevére szólóan. A kivételek korlátozottak, és a közgyűlés kifejezett döntését feltételezik.

Számlázhat-e a társasházkezelő fizetési felszólítási díjat? Nem, ha az az átalánydíj által fedezett folyó kezelés körébe tartozik. Kizárólag a mintaszerződés kimerítő listáján szereplő szolgáltatások jogosíthatnak kiegészítő díjazásra, és a behajtási költségek kizárólag a fizetésképtelen tulajdonostársat terhelik.

Hogyan lehet visszahívni egy társasházkezelőt? A közgyűlés szavazatával, a kérdést a napirendre tűzve. A visszahíváshoz jogszerű indok szükséges, ennek hiányában a közösség kártérítés fizetésének teszi ki magát.

Automatikusan meghosszabbodik-e a megbízás? Nem. Minden megújítás szavazást igényel, amelyet versenyeztetésnek kell megelőznie, kivéve, ha a közgyűlés ez alól felmentést szavaz meg.

Miért felel a társasházkezelő? A kezelési hibáiért: a közgyűlés összehívásának elmulasztása, a behajtás elmaradása, a megszavazott munkálatok el nem végeztetése, a biztosítás hiánya. Nem felel a közgyűlés által meghozott döntésekért.

Amit érdemes megjegyezni

A társasházkezelő végrehajt, a közgyűlés dönt. Ez a megosztás rendezi a legtöbb vitát: ami nem lett megszavazva, az nem tartozik az ő hatáskörébe, ami pedig meg lett szavazva, az a végrehajtási felelősségébe tartozik.

A díjazás kapcsán az értelmezési szempont ugyanilyen egyszerű. Az átalánydíj kimerítő módon lefedi a folyó kezelést; kizárólag a mintaszerződés kimerítő listáján szereplő szolgáltatások adhatók hozzá. Ha két társasházkezelőt csak az éves átalánydíjuk alapján hasonlítunk össze, az rendszeresen a drágább kiválasztásához vezet.