Liikehuoneiston vuokrasopimus – malli

Esittely

Liikehuoneiston vuokrasopimuksella vuokranantaja luovuttaa muuhun kuin asumiskäyttöön tarkoitetun huoneiston (esimerkiksi liike-, toimisto-, ravintola- tai varastotilan) vuokralaisen käyttöön tiettyä vuokraa vastaan. Sopimusta säätelee laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995), joka poikkeaa merkittävästi asuinhuoneiston vuokrausta sääntelevästä laista asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): liikehuoneistojen vuokrasuhteissa lähtökohtana on laaja sopimusvapaus, sillä lainsäätäjä on katsonut elinkeinonharjoittajien olevan lähtökohtaisesti tasavertaisia sopijapuolia eivätkä he tarvitse samanlaista suojaa kuin yksityishenkilöt asumisessaan. Sopimusvapaus: laista voidaan liikehuoneiston vuokrauksessa pääosin poiketa sopimuksin, mikä koskee esimerkiksi vuokran määrää ja tarkistusperusteita (usein elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiin sidottu indeksiehto), vuokra-ajan pituutta, irtisanomisaikoja sekä sopimuksen purkuperusteita. Osapuolten kannattaa kuitenkin kirjata sopimukseen selkeästi käyttötarkoitus (käyttötarkoitus), sillä vuokralainen saa käyttää huoneistoa vain sovittuun tarkoitukseen, ellei toisin sovita. Vuokra-aika ja irtisanominen: sopimus voidaan tehdä määräaikaisena (määräaikainen sopimus päättyy sovittuna päivänä ilman erillistä irtisanomista, ellei toisin sovita) tai toistaiseksi voimassa olevana. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisajasta voidaan sopia vapaasti; jos irtisanomisajasta ei ole sovittu, sovelletaan lain 482/1995 mukaisia vähimmäisaikoja (lähtökohtaisesti vuokranantajan irtisanoessa vähintään kuusi kuukautta ja vuokralaisen irtisanoessa vähintään kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden; lyhyemmässä vuokrasuhteessa irtisanomisajat ovat lyhyemmät). Vakuus: liikehuoneiston vuokrauksessa on yleistä käytäntöä vaatia vuokralaiselta vakuus (usein 1–6 kuukauden vuokraa vastaava summa) vuokranantajan saatavien turvaamiseksi; vakuuden määrästä ja palautusehdoista sovitaan vapaasti, koska laki ei aseta vakuudelle kattoa liikehuoneistojen osalta. Kunnossapito ja alivuokraus: ellei toisin sovita, vuokranantaja vastaa huoneiston ja kiinteistön yleiskunnosta, kun taas vuokralainen vastaa huoneiston sisäisestä kunnosta ja siihen liittyvistä pienemmistä korjauksista sekä huoneiston pitämisestä sovitussa kunnossa harjoittamansa toiminnan osalta. Alivuokraus tai huoneiston käyttöoikeuden luovuttaminen kolmannelle edellyttää yleensä vuokranantajan suostumusta, ellei siitä ole sopimuksessa erikseen sovittu toisin. Milloin käytetään: kun elinkeinonharjoittaja tai yritys vuokraa liike-, toimisto- tai muuta ei-asumiskäyttöön tarkoitettua tilaa toiselta osapuolelta ja osapuolet haluavat sopia käyttöoikeuden ehdoista kirjallisesti. Osapuolet: vuokranantaja (tilan omistaja tai muu oikeutettu luovuttaja) ja vuokralainen (elinkeinotoimintaa harjoittava luonnollinen henkilö tai yhteisö). Olennaiset ehdot: huoneiston yksilöinti ja käyttötarkoitus, vuokran määrä ja maksuajankohta, vuokra-aika (määräaikainen tai toistaiseksi voimassa), irtisanomisaika, vakuus sekä mahdollinen indeksiehto. Yleisiä virheitä: käyttötarkoituksen jättäminen kirjaamatta tai liian väljäksi, irtisanomisajoista sopimatta jättäminen (jolloin sovelletaan lain vähimmäisaikoja, jotka eivät välttämättä vastaa osapuolten tarpeita), sekä kunnossapitovastuiden jakamisen jättäminen sopimatta, mikä johtaa usein riitoihin vuokrasuhteen aikana.