امضای آنلاین عقد وعده فروش ملک، در ۲ دقیقه
عقد دوجانبه (عقد وعده) فروش ملک بین فروشنده و خریدار، امضا شده الکترونیکی با همان ارزش حقوقی عقد کاغذی. مطابق ماده ۱۵۸۹ قانون مدنی («عقد وعده فروش معادل فروش است») و ماده L271-1 قانون ساختمان (مهلت انصراف ۱۰ روزه برای خریدار غیرحرفهای) — امضای پیشرفته AES eIDAS، چند امضاکننده.
- چارچوب قانونی
- ماده ۱۵۸۹ قانون مدنی
- سطح امضا
- AES eIDAS توصیهشده
- بایگانی قانونی
- 10 سال
وعده فروش ملک چیست؟
وعده فروش ملک (اغلب «توافق» نامیده میشود) قراردادی پیشین است که طی آن فروشنده تعهد میکند ملک را بفروشد و خریدار تعهد میکند آن را خریداری کند، به قیمتی معین، تحت شرط رفع شرایط متعلق (دریافت وام، رفع شرط شهرسازی، موافقت مالکین مشترک برای یک حق رد). طبق ماده 1589 قانون مدنی، «وعده فروش هنگامی که رضایت متقابل دو طرف بر چیز و قیمت وجود داشته باشد، معادل فروش است» — تعهد فوری و متقابل است. برای خریدار غیرحرفهای، ماده L271-1 قانون ساخت و ساز و مسکن مهلت پس‌گیری 10 روزه را از زمان اعلام به اعتبار می‌شناسد، طی آن خریدار میتواند بدون دلیل و بدون جریمه پس بگیرد.
چرا وعده فروش ملک را الکترونیکی امضا کنیم؟
ارزش حقوقی یکسان
ماده 1366 قانون مدنی، نوشتار الکترونیکی را با همان نیروی اثبات‌کنندگی نوشتار کاغذی به رسمیت می‌شناسد و ماده 1175 پیش‌قراردادهای ملکی را از شکل الکترونیکی مستثنا نمیکند. قرارداد امضاشده مقدمه سند رسمی است که دفتر اسناد رسمی خود میتواند از زمان فرمان شماره 2005-973 آن را به صورت الکترونیکی تنظیم کند.
چند امضاکننده (فروشنده + خریدار + آژانس)
فروشنده(ها) — اغلب یک زوج — ، خریدار(ها) — اغلب یک زوج نیز — ، آژانس ملکی موکول، احتمالاً ضمانت. جریان ما امضای ترتیبی را با OTP SMS جداگانه برای هر امضاکننده مدیریت میکند. دیگر امضاهایی نیست که باید با پست توصیهشده یکدیگر ارسال شوند.
مهلت انصراف 10 روزه: یک تاریخ ثابت‌شده
ماده L271-1 CCH برای خریدار غیرحرفهای، 10 روز انصراف از زمان اطلاع را اجباری میکند. audit trail eIDAS ارسال و امضای وعده را زمان‌مهر می‌زند: شما از تاریخ دقیقی که از آن مهلت محاسبه میشود یک اثبات دارید.
شرایط متعلق ردگیری‌شده
هر شرط تعلیقی (وام، شهرسازی، مالکیت مشترک) سررسید خاص خود را دارد که در قرارداد تعیین شده است. PDF امضاشده و دارای مهر زمانی، سند معتبر این تاریخ‌ها است: کاربردی برای دفتر اسناد رسمی که سند رسمی را تهیه میکند.
امضای وعده فروش ملک در 4 مرحله
از تدوین توافق تا بایگانی قانونی، در کمتر از 5 دقیقه.
1. توافق را آماده کنید
فایل PDF توافق خود را بارگذاری کنید (تدوین‌شده توسط آژانس، دفتر اسناد رسمی یا مولد ما): تعیین ملک (کاداستر، مساحت، DPE)، قیمت، شرایط متعلق (وام، شهرسازی)، تاریخ بیان مجدد پیش از دفتر اسناد رسمی، پیش‌پرداخت تضمین.
2. امضاکنندگان را اضافه کنید
فروشنده یا فروشندگان، خریدار یا خریداران، بنگاه واسطه. هر یک یک پیوند امن شخصی‌شده از طریق ایمیل + کد OTP پیامکی (SMS) انفرادی دریافت می‌کنند. امضا به منزله اطلاعرسانی مهلت انصراف نیست: این اطلاعرسانی سپس با نامه سفارشی دارای اعلام وصول یا با وسیله‌ای با تضمینهای معادل انجام میشود.
۳. انتخاب سطح eIDAS
امضای پیشرفته (AES) برای قرارداد پیشفروش ملک توصیهشده: در دادگاه قابل استناد (ماده 1367 قانون مدنی)، OTP پیامک، گواهی یکتا برای هر امضاکننده. QES که تنها امضای بهرهمند از فرض قابلیت اعتماد است، برای فروشهای بیش از 1M€ یا فروشندگان خارجی (نظارت تقویتشده ضد پولشویی) استفاده میشود.
۴. امضا، اطلاعرسانی، بایگانی
هر طرف از تلفن همراه یا کامپیوتر خود امضا میکند. قرارداد نهایی‌شده + PDF اثبات بهصورت خودکار برای ۱۰ سال بایگانی میشود. اطلاعرسانی مهلت انصراف L271-1 به خریدار غیرحرفهای باید جداگانه، با نامه سفارشی یا وسیله‌ای معادل انجام شود. آماده‌سازی سند رسمی برای دفترخانه تسهیل‌شده است.
سؤالات متداول
- آیا وعدهفروش ملک میتواند بهصورت الکترونیکی امضا شود؟
- بلی. هیچ متنی وعده فروش ملک را از شکل الکترونیکی مستثنا نمیکند: ماده ۱۱۷۵ قانون مدنی از ۱ ژانویه ۲۰۲۲ تنها اسناد عادی (با امضای خصوصی) مربوط به حقوق خانواده و ارث را مستثنا میکند. ماده ۱۳۶۶ قانون مدنی ارزش حقوقی نوشتار الکترونیکی را تضمین میکند. سپس دفترخانه سند رسمی را تنظیم میکند و میتواند آن را به صورت الکترونیکی تهیه کند (فرمان شماره ۲۰۰۵-۹۷۳).
- تفاوت بین وعده یکطرفه و وعده دوطرفه (تعهد خریداری) چیست؟
- وعده یکطرفه تنها فروشنده را متعهد میکند (ذینفع گزینهای دارد که باید در مدت مشخص (معمولاً با پرداخت حقالسکوت) بر آن عمل کند). وعده دوطرفه (تعهد خریداری) بلافاصله هر دو طرف را متعهد میکند — ماده ۱۵۸۹ CCiv «معادل فروش». امروزه تعهد خریداری شکل استاندارد است، سریعتر و محافظتر برای هر دو طرف.
- کدام سطح امضا: SES، AES یا QES؟
- امضای پیشرفته (AES) استاندارد توصیهشده برای قرارداد پیشفروش ملک است. در دادگاه قابل استناد است (ماده 1367 قانون مدنی) و مهر زمانی آن تاریخ امضای قرارداد را بهدقت ثبت میکند. اما مهلت انصراف L271-1 از تاریخ اطلاعرسانی سند امضاشده آغاز میشود که جداگانه انجام میشود. QES که تنها امضای بهرهمند از فرض قابلیت اعتماد است، برای فروشهای بیش از 1M€ یا فروشندگان خارجی (نظارت تقویتشده ضد پولشویی، LCB-FT) استفاده میشود.
- مدت فسخ ۱۰ روزه (L271-1 CCH) چگونه کار میکند؟
- خریدار غیرحرفهای از تاریخ اطلاعرسانی قرارداد امضاشده، مهلت ۱۰ روزه برای انصراف بدون دلیل و بدون جریمه دارد. اطلاعرسانی با نامه سفارشی با درخواست اعلام وصول یا هر وسیله دیگری که تضمینهای معادلی برای تعیین تاریخ دریافت یا تحویل ارائه دهد، مانند نامه سفارشی الکترونیکی، انجام میشود (ماده L271-1 CCH). Certyneo این اطلاعرسانی را ارسال نمیکند: امضای قرارداد جایگزین آن نمیشود. مهلت به روز کامل محاسبه میشود: اگر روز دهم در شنبه، یکشنبه یا تعطیل رسمی باشد، به روز کاری بعدی منتقل میشود. Audit trail eIDAS تاریخ دقیق امضا را اثبات میکند.
- شرایط معلّق معمول چیست؟
- (۱) دریافت وام مسکن (رایجترین — مدت ۳۰ تا ۶۰ روز برای ارائه پیشنهاد وام پذیرفتهشده)؛ (۲) شرایط شهرسازی (عدم وجود حق ارتفاق، انطباق با طرح PLU و گواهی شهرسازی مثبت)؛ (۳) موافقت مالکان مشترک برای اعمال حق تقدم؛ (۴) عدم اعمال حق تقدم شهری توسط SAFER یا شهرداری؛ (۵) رفع هر گونه رهن. هر شرط سررسید خاص خود را دارد که در قرارداد تعیین شده است.
- اگر خریدار شرط معلّق را برداشت نکند چه اتفاقی میافتد؟
- اگر شرط بهدلیل خریدار برداشت نشود (غفلت در تهیه پرونده وام، مثلاً): فروشنده میتواند سپرده تضمین را نگه دارد + درخواست اجرای جبری یا خسارات کند. اگر شرط بهدلیل عامل خارجی برداشت نشود (بانک امتناع، شهرسازی نامساعد): تعهد خریداری بهصورت خودکار فسخ میشود، سپرده تضمین به خریدار بازگردانده میشود، هیچ خسارتی نیست.
- آیا تعهد خریداری جایگزین سند رسمی در دفترخانه میشود؟
- خیر. سازش یک پیشقرارداد است که طرفین را متعهد میکند. فروش نهایی ملک نیازمند یک سند معتبر دریافت شده توسط دفتردار برای اینکه قابل اعتراض برای اشخاص ثالث باشد و در سرویس تبلیغات ملکی (انتقال رسمی مالکیت) منتشر شود. مدت زمان بین سازش و سند معتبر معمولاً 2 تا 3 ماه است — زمان لازم برای برطرف کردن شرایط تعلیق و دریافت تمویل.
- تعهد خریداری باید چند مدت نگهداری شود؟
- حداقل 10 سال از تاریخ امضای سند معتبر. در عمل، نگهداری مادامالعمر توصیه میشود (دعاوی درباره عیوب پنهان، مطالبات ضمانت). Certyneo به طور خودکار سازش + audit trail eIDAS آن را به مدت 10 سال رایگان بایگانی میکند و در هر زمان از داشبورد شما قابل دسترسی است.
برای اطلاعات بیشتر
آماده‌ای تا به صورت آنلاین امضا کنی؟
طرح رایگان، بدون کارت بانکی. امضاکنندگان متعدد، بایگانی قانونی شامل است.