سرمایه گذاران مالیات بر املاک: کاهش مالیات 2026

مالیات بر املاک برای سرمایه گذاران: کاهش مالیات

مقدمه

مالیات املاک و مستغلات فرانسه یکی از قوی ترین اهرم ها برای بهینه سازی دارایی برای سرمایه گذاران است. بین طرح‌های مشوق مالیاتی، رژیم‌های معافیت و مکانیسم‌های کاهش، قانون‌گذار طیف وسیعی از راه‌حل‌ها را برای کاهش چشمگیر فشار مالیات بر درآمد اجاره و سود سرمایه ارائه می‌کند. با این حال، پیچیدگی قانون مالیات عمومی (CGI)، همراه با تحولات قانونی منظم - به ویژه اصلاحات تدریجی سیستم Pinel تا زمان انقراض آن در سال 2024 - سرمایه گذاران را ملزم می کند که دائماً هوشیار باشند. این راهنمای ستون، رژیم‌های مالیاتی اصلی قابل اعمال برای سرمایه‌گذاری در املاک، شرایط واجد شرایط بودن آن‌ها، و همچنین استراتژی‌های بهینه‌سازی قانونی را توضیح می‌دهد که به شما امکان می‌دهد سود خالص دارایی‌های املاک خود را به حداکثر برسانید.

سیستم Pinel: کاهش مالیات برای املاک و مستغلات جدید

تدوین شده در ماده 199 نوآوری CGI، سیستم Pinel به مالیات دهندگان فرانسوی این امکان را می دهد که در ازای خرید مسکن جدید در نظر گرفته شده برای اجاره، کاهش مالیات بر درآمد دریافت کنند. نرخ کاهش، کاهش در سال 2024 (پاینل کلاسیک: 9٪ در طول 6 سال، 12٪ در طول 9 سال، 14٪ در طول 12 سال)، در چارچوب Pinel+ (12٪، 18٪، 21٪) که به معیارهای محیطی تقویت شده (RE2020) و حداقل مساحت سطح نیاز دارد، بالاتر باقی می ماند.

سقف سرمایه گذاری 300000 یورو در سال و 5500 یورو در متر مربع است. ملک باید بدون استفاده به عنوان اقامتگاه اصلی به مدت 6، 9 یا 12 سال به مستاجرین با رعایت سقف منابع تعیین شده توسط مصوبه اجاره داده شود. اجاره ها نیز بسته به مناطق (A bis، A، B1) سقف دارند. عدم رعایت این شرایط منجر به بازیابی کامل سود مالیاتی توسط اداره می شود.

درآمد زمین: مالکیت خرد زمین در مقابل رژیم واقعیدرآمد زمین: مالکیت خرد زمین در مقابل رژیم واقعیدرآمد حاصل از اجاره خالی در دسته درآمد زمین مشمول مالیات می شود (مواد 14 تا 33 پنجاه CGI). دو رژیم با هم وجود دارند:

مالکیت زمین خرد ⬥⬥⬥، قابل دسترسی زمانی که درآمدهای ناخالص از 15000 یورو در سال تجاوز نمی‌کند، کاهش نرخ ثابت 30% را اعمال می‌کند. ساده و بدون تشریفات، برای دارایی های کوچک و کم بار مناسب است.⬥⬥⬥ رژیم واقعیبالای 15000 یورو اجباری می‌شود و برای دریافت‌های کمتر اختیاری است. این امکان کسر هزینه های واقعی را فراهم می کند: بهره وام، کار تعمیر و نگهداری، مالیات بر دارایی، حق بیمه، هزینه های مدیریت، مقررات مربوط به هزینه های مالکیت مشترک. کسری زمین ناشی از هزینه‌های بدون بهره به درآمد کلی در محدوده 10700 یورو در سال (دوبرابر به 21400 یورو برای کار نوسازی انرژی تا سال 2025) نسبت داده می‌شود که مازاد آن برای 10 سال به جلو منتقل می‌شود.

اجاره مبله: LMNP و LMP

برخلاف اجاره‌های خالی، اجاره‌های مبله تحت سود صنعتی و تجاری (BIC) قرار می‌گیرند. وضعیتشرکت اجاره مبله غیرحرفه‌ای (LMNP)شرکت اجاره مبله غیرحرفه‌ای (LMNP)

دو گزینه ارائه می‌دهد: میکرو BIC (50% کاهش یا 30% از سال 2024 برای اقامتگاه‌های توریستی مبله طبقه‌بندی‌نشده) یا رژیم واقعی، به‌ویژه به دلیل اینکه دارایی‌ها و اثاثیه را از قبل مجاز می‌داند جذاب است. این استهلاک، که در اجاره خالی قابل کسر نیست، اغلب اجازه می دهد تا درآمد اجاره برای اهداف مالیاتی برای 15 تا 25 سال خنثی شود.وضعیتشرکت اجاره مبله حرفه ای (LMP) ⬥⬥⬥، تعریف شده در ماده 155 IV CGI، زمانی اعمال می شود که دریافتی ها بیش از 23000 یورو باشد و بیش از 50% درآمد خانوار را نشان دهد. مزایای بیشتری را ارائه می دهد: تخصیص کسری به درآمد کلی، معافیت جزئی از سود سرمایه پس از 5 سال فعالیت، معافیت از IFI.

سود سرمایه املاک و مستغلات: کمک هزینه ها و معافیت ها

سود سرمایه حاصل از فروش املاک و مستغلات (به استثنای محل سکونت اصلی، کاملاً طبق ماده 150 U II-1 درجه CGI) مشمول 19% مالیات بر درآمد افزایش یافته است. در مجموع 36.2 درصد کاهش طول مدت نگهداری اعمال می شود: معافیت کامل از IR پس از 22 سال و از حق بیمه تامین اجتماعی پس از 30 سال. برای سودهای سرمایه بالای 50000 یورو، یک اضافه‌هزینه تدریجی (2 تا 6%) اعمال می‌شود.

نتیجه گیری

بهینه سازی مالیات بر املاک و مستغلات بر اساس تجزیه و تحلیل دقیق مشخصات دارایی، اهداف سرمایه گذاری و افق نگهداری است. هر سیستم - Pinel، LMNP، کسری زمین - به یک استراتژی خاص پاسخ می دهد و محدودیت های قانونی سختی را اعمال می کند. پشتیبانی از یک مشاور مدیریت ثروت یا یک حسابدار متخصص این امکان را فراهم می کند تا انتخاب های مالیاتی را ایمن کنید و از تعدیل اجتناب کنید. پیش‌بینی خروج (فروش مجدد، انتقال) از خرید، کلید سودآوری خالص بهینه در بلندمدت است.