Λύση της μίσθωσης: νομικοί λόγοι και ειδοποίηση που πρέπει να τηρούνται

Ο μισθωτής και ο εκμισθωτής δεν βρίσκονται σε ισότιμη θέση απέναντι στην καταγγελία μιας μίσθωσης κατοικίας. Ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει ανά πάσα στιγμή, χωρίς αιτιολόγηση. Ο εκμισθωτής μπορεί να δώσει καταγγελία μόνο κατά τη λήξη της μίσθωσης, για έναν από τους τρεις λόγους που προβλέπει ο νόμος, τηρώντας ενδείξεις των οποίων η παράλειψη επιφέρει την πλήρη ακυρότητα της καταγγελίας. Αυτή η ασυμμετρία αποτελεί το κλειδί ολόκληρου του καθεστώτος.

Η καταγγελία από τον μισθωτή

Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, χωρίς να χρειάζεται να δικαιολογηθεί. Η κοινή προειδοποίηση είναι τρεις μήνες σε μη επιπλωμένη μίσθωση.

Μειώνεται σε έναν μήνα σε αρκετές περιπτώσεις:

• Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με ένταση στέγασης, γεγονός που αρκεί από μόνο του, χωρίς άλλη προϋπόθεση.
• Ο μισθωτής αποκτά μια πρώτη εργασία, μετατίθεται, χάνει την εργασία του ή βρίσκει νέα εργασία μετά από απώλεια εργασίας.
• Η κατάσταση υγείας του, όπως πιστοποιείται από ιατρική βεβαίωση, δικαιολογεί αλλαγή κατοικίας, και είναι άνω των εξήντα πέντε ετών.
• Λαμβάνει το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα αλληλεγγύης ή το επίδομα ενηλίκων με αναπηρία.
• Του χορηγείται κοινωνική κατοικία.

Σε επιπλωμένη μίσθωση, η προειδοποίηση είναι ενός μήνα ανεξαρτήτως κατάστασης.

Η αφετηρία της προθεσμίας είναι η ημερομηνία παραλαβής της καταγγελίας από τον εκμισθωτή, όχι η ημερομηνία αποστολής. Μια καταγγελία που ταχυδρομείται την τελευταία ημέρα του μήνα δεν αρχίζει επομένως να μετράει από εκείνη την ημέρα. Ο μισθωτής που επικαλείται μειωμένη προειδοποίηση οφείλει να διευκρινίζει τον λόγο και να επισυνάπτει το δικαιολογητικό μέσα στην ίδια την καταγγελία: ένας λόγος που αποκαλύπτεται εκ των υστέρων δεν αναδρομεί, και η προειδοποίηση παραμένει τρεις μήνες.

Η καταγγελία από τον εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής δεν διαθέτει ισοδύναμη ελευθερία. Η καταγγελία του είναι δυνατή μόνο κατά τη λήξη της μίσθωσης, με προειδοποίηση έξι μηνών σε μη επιπλωμένη μίσθωση και τριών μηνών σε επιπλωμένη, και μόνο για έναν από τους εξής τρεις λόγους:

Η ανάκτηση για ιδιοκατοίκηση. Ο εκμισθωτής ανακτά το ακίνητο για τον εαυτό του, τον/τη σύζυγό του, τον σύντροφο συμφώνου συμβίωσης, τον σταθερό σύντροφο, ανιόντα ή κατιόντα, ή αντίστοιχα πρόσωπα του/της συζύγου του. Η καταγγελία πρέπει να ορίζει ονομαστικά τον δικαιούχο και να διευκρινίζει τη σχέση που τον συνδέει με τον εκμισθωτή.

Η πώληση. Η καταγγελία ισοδυναμεί με πρόταση πώλησης υπέρ του μισθωτή, ο οποίος διαθέτει δικαίωμα προτίμησης. Πρέπει επομένως να αναφέρει την τιμή και τους όρους της πώλησης, και να αναπαράγει τις εφαρμοστέες νομικές διατάξεις.

Ο νόμιμος και σοβαρός λόγος. Πρόκειται συνήθως για παραβάσεις του μισθωτή — επανειλημμένες καθυστερήσεις πληρωμής, όχληση γειτόνων, έλλειψη ασφάλισης. Ο λόγος πρέπει να είναι πραγματικός και αρκούντως σοβαρός, και εναπόκειται στον εκμισθωτή να τον αποδείξει.

Σε αυτές τις απαιτήσεις προστίθεται μια ενημερωτική σημείωση που πρέπει να επισυνάπτεται στην καταγγελία για ανάκτηση ή πώληση. Η απουσία της τιμωρείται με ακυρότητα της καταγγελίας, όπως ακριβώς και ένας ασαφής λόγος ή ένας μη ορισμένος δικαιούχος.

Τέλος, ένας μισθωτής άνω των εξήντα πέντε ετών με χαμηλά εισοδήματα απολαμβάνει προστασία: η καταγγελία δεν μπορεί να του επιδοθεί χωρίς να του προταθεί λύση επανεγκατάστασης, εκτός εάν ο ίδιος ο εκμισθωτής πληροί προϋποθέσεις ηλικίας ή εισοδήματος.

Ο τύπος της καταγγελίας

Γίνονται δεκτοί τρεις τρόποι κοινοποίησης, και μόνο αυτοί:

• Η συστημένη επιστολή με αίτηση απόδειξης παραλαβής.
• Η πράξη δικαστικού επιμελητή.
• Η αυτοπρόσωπη επίδοση με απόδειξη παραλαβής ή υπογραφή.

Ένα ηλεκτρονικό μήνυμα, ένα μήνυμα ή μια απλή επιστολή δεν ισοδυναμούν με καταγγελία. Αυτή η τυπική απαίτηση δεν είναι θεωρητική: αφορά την απόδειξη της ημερομηνίας παραλαβής, από την οποία εξαρτάται ο υπολογισμός της προειδοποίησης. Πρόκειται για το ίδιο αποδεικτικό διακύβευμα που διατρέχει ολόκληρο τον μισθωτικό φάκελο, από τη μίσθωση και τα παραρτήματά της έως την περιγραφή κατάστασης ακινήτου.

Η καταγγελία λόγω μη καταβολής μισθωμάτων

Ακολουθεί διαφορετική λογική από την καταγγελία και στηρίζεται σχεδόν πάντα στη διαλυτική ρήτρα που περιλαμβάνεται στη μίσθωση.

Η εφαρμογή ξεκινά με μια δικαστική όχληση πληρωμής που επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή. Ο μισθωτής διαθέτει νόμιμη προθεσμία για τακτοποίηση — προθεσμία που έχει συντομευθεί από πρόσφατη μεταρρύθμιση και που πρέπει επομένως να επαληθεύεται για το τρέχον έτος. Αν δεν γίνει τακτοποίηση, η ρήτρα ενεργοποιείται και ο εκμισθωτής προσφεύγει στον δικαστή για να διαπιστωθεί η λύση της μίσθωσης και να επιτευχθεί η έξωση.

Δύο περιορισμοί πλαισιώνουν αυτόν τον μηχανισμό. Ο δικαστής μπορεί να χορηγήσει προθεσμίες πληρωμής, οι οποίες αναστέλλουν τα αποτελέσματα της ρήτρας εφόσον τηρούνται. Και η έξωση δεν μπορεί να εκτελεστεί κατά τη χειμερινή περίοδο αναστολής, η οποία διαρκεί από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο.

Το πρακτικό δίδαγμα είναι σταθερό: η ταχύτητα αντίδρασης βαραίνει περισσότερο από το ποσό που διακυβεύεται. Μια οφειλή που αντιμετωπίζεται τον πρώτο μήνα διευθετείται συχνά με πρόγραμμα αποπληρωμής· η ίδια οφειλή που αντιμετωπίζεται τον έκτο μήνα διευθετείται με μακρά διαδικασία της οποίας η οικονομική έκβαση σπάνια είναι ικανοποιητική. Αυτή η παρακολούθηση εντάσσεται στις πρακτικές που παρουσιάζονται στον οδηγό μας για τη διαχείριση μισθώσεων.

Τι διακανονίζεται κατά την αποχώρηση

Η λήξη της μίσθωσης ανοίγει δύο ξεχωριστές διαδικασίες που δεν πρέπει να συγχέονται.

Η περιγραφή κατάστασης κατά την αποχώρηση, συγκρινόμενη με εκείνη της εισόδου, καθορίζει τυχόν παρακρατήσεις. Η επιστροφή της εγγύησης ακολουθεί έπειτα τις δικές της προθεσμίες, έναν ή δύο μήνες ανάλογα με τη συμφωνία των δύο περιγραφών κατάστασης, με αυτόματες κυρώσεις σε περίπτωση καθυστέρησης, υπολογιζόμενες ανά μήνα που ξεκίνησε.

Η εκκαθάριση των κοινοχρήστων για την παρελθούσα περίοδο παραμένει οφειλόμενη ανεξάρτητα από αυτές τις διαδικασίες, και δεν συμψηφίζεται ελεύθερα με την εγγύηση. Η κατανομή μεταξύ αυτού που ανακτάται και αυτού που δεν ανακτάται εξετάζεται στο άρθρο μας σχετικά με τα κοινόχρηστα έξοδα μίσθωσης.

Σενάρια χρήσης

Μισθωτής που μετατίθεται επαγγελματικά. Η μειωμένη προειδοποίηση του ενός μήνα προϋποθέτει ότι ο λόγος αναφέρεται στην καταγγελία και δικαιολογείται. Αν επικαλείται μετά την αποστολή, δεν μειώνει τίποτα.

Εκμισθωτής που επιθυμεί να πωλήσει. Η καταγγελία πρέπει να επιδοθεί έξι μήνες πριν από τη λήξη, να αναφέρει την τιμή και τους όρους, να αναπαράγει τις διατάξεις σχετικά με το δικαίωμα προτίμησης και να συνοδεύεται από την ενημερωτική σημείωση. Μία και μόνο από αυτές τις παραλείψεις ακυρώνει την καταγγελία, και η μίσθωση ανανεώνεται για τρία έτη.

Επίμονη οφειλή. Δικαστική όχληση πληρωμής, στη συνέχεια προσφυγή στον δικαστή μετά τη λήξη της προθεσμίας. Η πρόβλεψη της χειμερινής περιόδου αναστολής στο χρονοδιάγραμμα αποτρέπει τη διαπίστωση ότι η επιτευχθείσα έξωση δεν θα είναι εκτελεστή για αρκετούς μήνες.

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει ο μισθωτής να αιτιολογήσει την καταγγελία του; Όχι, εκτός εάν διεκδικεί μειωμένη προειδοποίηση ενός μήνα. Σε αυτή την περίπτωση, ο λόγος πρέπει να αναγράφεται στην καταγγελία και να δικαιολογείται τη στιγμή της αποστολής της.

Από πότε αρχίζει να μετράει η προειδοποίηση; Από την ημερομηνία παραλαβής της καταγγελίας από τον παραλήπτη της, και όχι από την ημερομηνία αποστολής. Γι' αυτόν τον λόγο ο τρόπος κοινοποίησης, που καθορίζει αυτή την ημερομηνία, είναι αυστηρά πλαισιωμένος.

Μπορεί ο εκμισθωτής να δώσει καταγγελία κατά τη διάρκεια της μίσθωσης; Όχι. Η καταγγελία του είναι δυνατή μόνο κατά τη λήξη, με έξι μήνες προειδοποίησης σε μη επιπλωμένη μίσθωση. Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, μόνο η καταγγελία λόγω παράβασης, μέσω της διαλυτικής ρήτρας, επιτρέπει τη λύση της σύμβασης.

Τι συμβαίνει αν λείπει μια υποχρεωτική ένδειξη; Η καταγγελία είναι άκυρη. Η μίσθωση συνεχίζεται και ανανεώνεται για νέα περίοδο, με τον εκμισθωτή να πρέπει να περιμένει την επόμενη λήξη.

Μπορεί μια καταγγελία να δοθεί με ηλεκτρονικό μήνυμα; Όχι. Γίνονται δεκτές μόνο η συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής, η πράξη δικαστικού επιμελητή και η αυτοπρόσωπη επίδοση με απόδειξη παραλαβής.

Μπορεί ένας ηλικιωμένος μισθωτής να προστατεύεται από καταγγελία; Ναι. Πέρα από μια συγκεκριμένη ηλικία και υπό προϋπόθεση εισοδήματος, η καταγγελία προϋποθέτει πρόταση επανεγκατάστασης, εκτός εάν ο ίδιος ο εκμισθωτής πληροί προϋποθέσεις ηλικίας ή εισοδήματος.

Τι πρέπει να θυμάστε

Ο μισθωτής καταγγέλλει ελεύθερα, υπό την επιφύλαξη της προειδοποίησης και του τύπου. Ο εκμισθωτής καταγγέλλει μόνο κατά τη λήξη, για τρεις περιοριστικά αποδεκτούς λόγους, και η καταγγελία του είναι μια τυπική πράξη όπου κάθε ένδειξη προϋποθέτει την εγκυρότητα — ονομαστικός ορισμός του δικαιούχου για ανάκτηση, τιμή και όροι για πώληση, ενημερωτική σημείωση και στις δύο περιπτώσεις.

Για την οφειλή, ο κανόνας είναι διαφορετικός και πιο απλός: η προθεσμία αντίδρασης καθορίζει την έκβαση. Ο τυπικός χαρακτήρας προστατεύει όποιον τον εφαρμόζει, αλλά καμία διαδικασία δεν αναπληρώνει έξι μήνες αδράνειας.