Χρέωση ενοικίου έναντι ενοικίου: νομική διάκριση στη μίσθωση

Στο πλαίσιο μιας μίσθωσης κατοικίας ή εμπορικής μίσθωσης, η σύγχυση μεταξύ των χρεώσεων ενοικίου και ενοικίου είναι συνηθισμένη και ωστόσο γεμάτη νομικές συνέπειες. Αυτές οι δύο έννοιες, αν και συμπληρωματικές, υπακούουν σε διαφορετικά καθεστώτα που διέπονται από τον νόμο αριθ. ισχυρίστηκε.

Νομικός ορισμός του ενοικίου

Το μίσθωμα αντιστοιχεί στο οικονομικό αντίτιμο που καταβάλλει ο ενοικιαστής στον εκμισθωτή σε αντάλλαγμα για την παροχή καταλύματος ή χώρων. Αποτελεί την κύρια υποχρέωση του μισθωτή κατά το άρθρο 1728 ΑΚ. Το ύψος του καθορίζεται ελεύθερα κατά την υπογραφή της μίσθωσης (εκτός από τις στενές περιοχές όπου ισχύει ο έλεγχος ενοικίων που προβλέπεται από το νόμο ELAN της 23ης Νοεμβρίου 2018) και μπορεί να αναθεωρηθεί μόνο σύμφωνα με μια ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, που γενικά αναπροσαρμόζεται στον Δείκτη Αναφοράς Ενοικίων (IRL) που δημοσιεύεται κάθε τρίμηνο από το INSEE.

Το ενοίκιο αμείβει αποκλειστικά την απόλαυση του ακινήτου. Δεν καλύπτει την ατομική κατανάλωση του ενοικιαστή, ούτε τα έξοδα ρουτίνας συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων, που υπάγονται σε ξεχωριστό καθεστώς.

Φύση και καθεστώς τελών ενοικίασης

Οι χρεώσεις ενοικίασης, που ονομάζονται επίσης «ανακτήσιμες χρεώσεις», προσδιορίζουν τα έξοδα που βαρύνουν αρχικά τον εκμισθωτή, αλλά τα οποία ο νόμος επιτρέπει να τιμολογηθούν εκ νέου στον ενοικιαστή. Ο κατάλογός τους είναι αυστηρά περιοριστικός: το διάταγμα της 26ης Αυγούστου 1987 απαριθμεί εξαντλητικά τα ανακτήσιμα είδη, ιδίως:

• Δαπάνες για κρύο νερό, ζεστό νερό και συλλογική θέρμανση.
• Συντήρηση κοινόχρηστων χώρων (καθαρισμός, φωτισμός, ανελκυστήρας).
• Μικρές επισκευές σε κοινό εξοπλισμό.
• Ο φόρος συλλογής οικιακών απορριμμάτων.

Οποιαδήποτε επιβάρυνση που δεν προβλέπεται από το παρόν διάταγμα δεν μπορεί να επιβαρυνθεί με τον ενοικιαστή, ακόμη και με έγγραφη συμφωνία του. Αυτός ο κανόνας δημόσιας τάξης προστατεύει τον μισθωτή από αθέμιτους όρους. Οι επιβαρύνσεις καταβάλλονται γενικά με τη μορφή μηνιαίων προβλέψεων, με υποχρεωτική ετήσια τακτοποίηση με την προσκόμιση των δικαιολογητικών (άρθρο 23 του νόμου του 1989).

Γιατί η διάκριση είναι νομικά καθοριστική

Η σύγχυση μεταξύ ενοικίου και χρεώσεων ενέχει πολλούς κινδύνους. Πρώτον, όσον αφορά την αναθεώρηση: μόνο το ενοίκιο μπορεί να αναπροσαρμόζεται στο IRL. οι χρεώσεις εξελίσσονται ανάλογα με τα πραγματικά έξοδα. Στη συνέχεια, σε περίπτωση μη πληρωμής, η ρήτρα καταγγελίας πρέπει να αφορά συγκεκριμένα τη φύση της οφειλής. Τέλος, από φορολογική άποψη, ο εκμισθωτής δηλώνει το ενοίκιο ως εισόδημα περιουσίας, ενώ οι επιβαρύνσεις που ανακτώνται δεν αποτελούν φορολογητέο εισόδημα.

Σε περίπτωση αντιδικίας, ο δικαστής επαναταξινομεί τακτικά τα ποσά που περιγράφονται ακατάλληλα ως «επιβαρύνσεις» επιπλέον του ενοικίου, με επιστροφή στον μισθωτή των αχρεωστήτως εισπραχθέντων ποσών, συνοδευόμενα από νόμιμους τόκους.

Καλές πρακτικές κατά τη σύνταξη της μίσθωσης

Η μίσθωση πρέπει να διακρίνει σαφώς, σε ξεχωριστές ρήτρες, το ποσό του ενοικίου και αυτό των προβλέψεων για επιβαρύνσεις. Συνιστάται να προσαρτήσετε τη λίστα των ανακτήσιμων δαπανών και να καθορίσετε το κλειδί διανομής (χιλιάδες, ποσοστά, ατομική κατανάλωση). Αυτή η διαφάνεια περιορίζει τις διαφορές και διασφαλίζει τη συμβατική σχέση καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.