Χρέωση ενοικίου έναντι ενοικίου: νομική διάκριση στη μίσθωση

Ένας εκμισθωτής δεν μπορεί να αποφασίζει μόνος του τι θα χρεώνει εκ νέου. Ο κατάλογος των ανακτήσιμων επιβαρύνσεων από τον μισθωτή καθορίζεται με διάταγμα, και είναι περιοριστικός: ό,τι δεν περιλαμβάνεται σε αυτόν παραμένει σε βάρος του ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από τη διατύπωση της μίσθωσης. Αυτός ο απλός κανόνας παράγει ωστόσο το μεγαλύτερο μέρος των μισθωτικών διαφορών, επειδή προσκρούει σε μια επίμονη διαίσθηση — αυτή που θέλει κάθε δαπάνη που σχετίζεται με την κατοικία να μπορεί να μετακυλιστεί.

Δύο ποσά διαφορετικής φύσης

Το μίσθωμα είναι το αντάλλαγμα για τη διάθεση της κατοικίας. Είναι ελεύθερο κατά την επαναμίσθωση, εκτός από τις ζώνες ελέγχου ενοικίων, και δεν χρειάζεται να δικαιολογείται.

Οι χρεώσεις ενοικίου, γνωστές και ως ανακτήσιμες επιβαρύνσεις, αποτελούν επιστροφή δαπανών που προκατέβαλε ο εκμισθωτής για λογαριασμό του μισθωτή. Δεν αποτελούν έσοδο: πρέπει να δικαιολογούνται, να καταγράφονται και να τακτοποιούνται. Η σύγχυση των δύο είναι το πρώτο σφάλμα, και έχει μια άμεση συνέπεια — ένα ποσό που ζητείται ως επιβάρυνση χωρίς να μπορεί να δικαιολογηθεί δεν οφείλεται.

Τρεις κατηγορίες, και τίποτα άλλο

Το διάταγμα που καθορίζει τον κατάλογο διακρίνει τρεις οικογένειες ανακτήσιμων δαπανών:

• Οι υπηρεσίες που παρέχονται στον μισθωτή. Κρύο και ζεστό νερό, κεντρική θέρμανση, ηλεκτρικό ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, ανελκυστήρας.
• Οι δαπάνες τρέχουσας συντήρησης και οι μικρές επισκευές στους κοινόχρηστους χώρους και στον κοινόχρηστο εξοπλισμό. Η βασική έννοια είναι η συντήρηση, σε αντιδιαστολή με την αντικατάσταση.
• Οι φόροι που αντιστοιχούν σε υπηρεσίες από τις οποίες επωφελείται ο μισθωτής. Το τέλος αποκομιδής οικιακών απορριμμάτων αποτελεί το χαρακτηριστικό παράδειγμα.

Ο διαχωρισμός εντοπίζεται σχεδόν πάντα στη δεύτερη κατηγορία, και η γραμμή είναι η εξής: η συντήρηση ανακτάται, η αντικατάσταση δεν ανακτάται. Η σύμβαση συντήρησης του λέβητα είναι ανακτήσιμη· ο καινούργιος λέβητας δεν είναι. Ο καθαρισμός των κοινόχρηστων χώρων είναι ανακτήσιμος· η ανακαίνιση της πρόσοψης δεν είναι.

Τι δεν είναι ποτέ ανακτήσιμο

Τέσσερα κονδύλια επανεμφανίζονται συστηματικά στους αμφισβητούμενους λογαριασμούς, και κανένα από αυτά δεν είναι ανακτήσιμο:

• Οι μεγάλες εργασίες και η αντικατάσταση εξοπλισμού, ακόμη και όταν βελτιώνουν την άνεση του μισθωτή.
• Οι αμοιβές διαχείρισης που καταβάλλονται σε διαχειριστή ακινήτων ή σε μεσιτικό γραφείο.
• Τα έξοδα διαδικασιών που αναλαμβάνει ο εκμισθωτής, ακόμη και εναντίον του ίδιου του μισθωτή.
• Τα ασφάλιστρα του ιδιοκτήτη, ιδίως η ασφάλιση ιδιοκτήτη μη κατοικούντος.

Μια ρήτρα της μίσθωσης που θα προέβλεπε το αντίθετο θεωρείται ως μη γεγραμμένη. Η μίσθωση δεν μπορεί να διευρύνει έναν κατάλογο που το διάταγμα θέλησε να είναι περιοριστικός.

Προκαταβολές, τακτοποίηση και κατ' αποκοπή ποσό

Το κανονικό καθεστώς είναι αυτό των μηνιαίων προκαταβολών που ακολουθούνται από ετήσια τακτοποίηση. Η τακτοποίηση δεν είναι δυνατότητα: είναι υποχρεωτική, και προϋποθέτει την κοινοποίηση στον μισθωτή του απολογισμού ανά είδος επιβάρυνσης, καθώς και του τρόπου κατανομής μεταξύ των μονάδων.

Ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί τα δικαιολογητικά στη διάθεση του μισθωτή για έξι μήνες από την αποστολή αυτού του απολογισμού. Αυτή η διάθεση αποτελεί τον πυρήνα του συστήματος: χωρίς προσβάσιμο δικαιολογητικό, το ζητούμενο ποσό καθίσταται μη υπερασπίσιμο. Η οργάνωση αυτής της αρχειοθέτησης ανά έτος και ανά μονάδα εντάσσεται στις πρακτικές που περιγράφονται στον οδηγό μας για τη διαχείριση μισθώσεων.

Δύο μηχανισμοί προστατεύουν τον μισθωτή από τη συσσώρευση:

• Όταν η τακτοποίηση δεν έχει γίνει πριν από το τέλος του ημερολογιακού έτους που ακολουθεί εκείνο κατά το οποίο κατέστησαν απαιτητές, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει να κατανείμει την πληρωμή σε δώδεκα μήνες.
• Τα αχρεωστήτως εισπραχθέντα ποσά, όπως και εκείνα που παραμένουν ανεξόφλητα, παραγράφονται σε τρία έτη.

Το κατ' αποκοπή ποσό επιβαρύνσεων αποτελεί το άλλο δυνατό καθεστώς. Γίνεται δεκτό σε επιπλωμένη μίσθωση και σε συγκατοίκηση. Το ύψος του πρέπει να καθορίζεται με εύλογο τρόπο σε σχέση με τις πραγματικές επιβαρύνσεις, και τότε δεν υπάρχει ούτε τακτοποίηση ούτε υποχρέωση προσκόμισης δικαιολογητικών — αλλά ούτε και αναπροσαρμόζεται με το επιχείρημα ότι οι πραγματικές επιβαρύνσεις υπερέβησαν το κατ' αποκοπή ποσό. Πρόκειται για μια επιλογή ανάμεσα σε απλότητα και ευελιξία, που πρέπει να τίθεται κατά τη σύνταξη της μίσθωσης και όχι κατά τη διάρκεια εκτέλεσής της.

Η περίπτωση της εμπορικής μίσθωσης

Το καθεστώς είναι εντελώς διαφορετικό, και ένας εκμισθωτής που διαχειρίζεται και τα δύο δεν μπορεί να συλλογίζεται κατ' αναλογία.

Στις εμπορικές μισθώσεις δεν υπάρχει περιοριστικός κατάλογος ανακτήσιμων επιβαρύνσεων. Ισχύει η αρχή της συμβατικής ελευθερίας, αλλά αυτή είναι πλαισιωμένη: η μίσθωση πρέπει να περιλαμβάνει ακριβή και περιοριστική απογραφή των κατηγοριών επιβαρύνσεων, φόρων, τελών και τελών χρήσης που συνδέονται με τη μίσθωση, με ένδειξη της κατανομής τους μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Ορισμένες δαπάνες δεν μπορούν να μετακυλιστούν στον μισθωτή, ιδίως οι μεγάλες επισκευές κατά την έννοια του Αστικού Κώδικα και οι εργασίες συμμόρφωσης που εμπίπτουν σε αυτές τις μεγάλες επισκευές.

Ο εκμισθωτής οφείλει επιπλέον να κοινοποιεί μια προβλεπόμενη κατάσταση εργασιών και μια συνοπτική κατάσταση των ήδη εκτελεσθεισών. Η απουσία απογραφής στη μίσθωση δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη, αλλά στερεί από τον εκμισθωτή τη δυνατότητα μετακύλισης.

Σενάρια χρήσης

Είσοδος στο ακίνητο. Το ύψος των προκαταβολών πρέπει να καθορίζεται βάσει του τελευταίου πραγματικού απολογισμού, και όχι να αντιγράφεται αυτούσιο από τον προηγούμενο μισθωτή αν η κατανάλωση έχει μεταβληθεί. Μια προδήλως υποεκτιμημένη προκαταβολή οδηγεί σε βαριά τακτοποίηση που αμφισβητείται.

Ετήσια τακτοποίηση. Ο απολογισμός πρέπει να αποστέλλεται με ανάλυση ανά είδος επιβάρυνσης. Η διατήρηση αποδεικτικού της αποστολής και της ημερομηνίας του αποτρέπει την ανάγκη να αποδειχθεί, δύο χρόνια αργότερα, ότι πράγματι εστάλη.

Αποχώρηση του μισθωτή. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος της καταγγελίας, της οποίας οι λεπτομέρειες περιγράφονται στο άρθρο μας σχετικά με τη λύση της μίσθωσης, οριοθετεί την περίοδο επιβαρύνσεων που πρέπει να τακτοποιηθεί. Οι μη τακτοποιημένες ακόμη επιβαρύνσεις δεν συμψηφίζονται ελεύθερα με την εγγύηση: η επιστροφή της τελευταίας διέπεται από τις δικές της προθεσμίες, και μια αδικαιολόγητη παρακράτηση εκθέτει τον εκμισθωτή σε ποινές καθυστέρησης υπολογιζόμενες ανά μήνα που έχει αρχίσει.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί ο εκμισθωτής να ανακτήσει τον φόρο ακίνητης περιουσίας; Όχι, με εξαίρεση το τέλος αποκομιδής οικιακών απορριμμάτων, που αντιστοιχεί σε υπηρεσία από την οποία επωφελείται ο μισθωτής. Το υπόλοιπο του φόρου ακίνητης περιουσίας παραμένει σε βάρος του ιδιοκτήτη.

Μπορεί μια ρήτρα της μίσθωσης να προσθέσει ανακτήσιμες επιβαρύνσεις; Όχι στη μίσθωση κατοικίας: ο κατάλογος που καθορίζεται με διάταγμα είναι περιοριστικός, και κάθε αντίθετη ρήτρα θεωρείται μη γεγραμμένη. Στην εμπορική μίσθωση, η λογική αντιστρέφεται — η απογραφή που περιλαμβάνεται στη μίσθωση είναι αυτή που οριοθετεί τι μπορεί να μετακυλιστεί.

Τι γίνεται αν ο εκμισθωτής δεν προβαίνει ποτέ σε τακτοποίηση των επιβαρύνσεων; Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την τακτοποίηση και, όταν αυτή γίνεται καθυστερημένα, να ζητήσει την κατανομή της πληρωμής σε δώδεκα μήνες. Τα σχετικά ποσά παραγράφονται σε τρία έτη.

Μπορεί ο μισθωτής να απαιτήσει τα τιμολόγια; Μπορεί να συμβουλευτεί τα δικαιολογητικά, τα οποία ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί στη διάθεσή του για έξι μήνες μετά την αποστολή του απολογισμού. Αυτή η πρόσβαση δεν περιορίζεται στον συνολικό απολογισμό: αφορά τα ίδια τα δικαιολογητικά.

Είναι ανακτήσιμη η αντικατάσταση ενός λέβητα; Όχι. Η σύμβαση συντήρησης είναι, η αντικατάσταση του εξοπλισμού δεν είναι. Το όριο βρίσκεται μεταξύ συντήρησης και αντικατάστασης, όχι μεταξύ αναγκαίου και περιττού.

Αναπροσαρμόζεται το κατ' αποκοπή ποσό επιβαρύνσεων; Εξελίσσεται σύμφωνα με τους όρους που προβλέπονται στη μίσθωση, αλλά δεν μπορεί να αναπροσαρμοστεί εκ των υστέρων με το επιχείρημα ότι οι πραγματικές επιβαρύνσεις αποδείχθηκαν υψηλότερες. Αυτό είναι το αντάλλαγμα για την απουσία τακτοποίησης και δικαιολογητικών.

Τι πρέπει να συγκρατήσουμε

Ο κανόνας συνοψίζεται σε μία φράση: στη μίσθωση κατοικίας, ο κατάλογος των ανακτήσιμων επιβαρύνσεων καθορίζεται με διάταγμα και είναι περιοριστικός, και η μίσθωση δεν μπορεί να τον διευρύνει. Όλα τα υπόλοιπα απορρέουν από αυτό — η συντήρηση ανακτάται, η αντικατάσταση όχι· οι αμοιβές διαχείρισης, η ασφάλιση του ιδιοκτήτη και τα έξοδα διαδικασιών δεν μετακυλίονται ποτέ.

Στην πράξη, δύο υποχρεώσεις καθορίζουν την έκβαση μιας διαφοράς: η ετήσια τακτοποίηση με κοινοποίηση αναλυτικού απολογισμού, και η τήρηση των δικαιολογητικών στη διάθεση για έξι μήνες. Ένας εκμισθωτής που εκπληρώνει αυτές τις δύο υποχρεώσεις και διατηρεί χρονολογημένο αποδεικτικό κερδίζει τις αμφισβητήσεις. Όποιος ζητά προκαταβολές χωρίς ποτέ να προβαίνει σε τακτοποίηση χάνει, ακόμη και όταν τα ποσά ήταν όντως οφειλόμενα.