Mietvertragskündigung: Gesetzliche Gründe und einzuhaltende Fristen

Mieter und Vermieter sind bei der Kündigung eines Wohnraummietvertrags nicht gleichgestellt. Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen ausziehen. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur zum Ablauf des Mietverhältnisses aus einem der drei gesetzlich zugelassenen Gründe kündigen, wobei bestimmte Angaben zu beachten sind, deren Auslassung zur vollständigen Nichtigkeit der Kündigung führt. Diese Asymmetrie ist der Schlüssel zur gesamten Regelung.

Die Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die allgemeine Kündigungsfrist beträgt drei Monate als unmöblierte Mietwohnung.

Er fällt auf ein Monat in verschiedenen Situationen:

• Die Unterkunft befindet sich in Spannungsfeld, was für sich allein bereits ausreicht, ohne dass weitere Bedingungen erforderlich sind.
• Der Mieter erhält ein Erster Job, ist versetzt, verliert seinen Arbeitsplatz oder nach einem Arbeitsplatzverlust wieder eine Beschäftigung findet.
• Ton Gesundheitszustand, durch ein ärztliches Attest bestätigt, rechtfertigt einen Wohnortwechsel, und er ist über fünfundsechzig Jahre alt.
• Er profitiert von der Einkommen aus aktiver Solidarität oder desBeihilfe für erwachsene Menschen mit Behinderung.
• Ein Sozialwohnungen wird ihm zugewiesen.

Bei möblierten Mietwohnungen beträgt die Kündigungsfrist unabhängig von den Umständen einen Monat.

Der Beginn der Frist ist der Empfangsdatum der Kündigung durch den Vermieter, nicht das Versanddatum. Eine am letzten Tag des Monats versandte Kündigung lässt die Kündigungsfrist daher nicht ab diesem Tag laufen. Ein Mieter, der sich auf eine verkürzte Kündigungsfrist beruft, muss den Grund angeben und den Nachweis der Kündigungsmitteilung selbst beifügen: Ein nachträglich angeführter Grund gilt nicht rückwirkend, und die Kündigungsfrist beträgt weiterhin drei Monate.

Die Kündigung durch den Vermieter

Dem Vermieter steht keine vergleichbare Freiheit zu. Eine Kündigung durch ihn ist nur möglich, wennbei Ablauf des Mietvertrags, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monate bei Vermietung ohne möblierte Ausstattung und drei Monate bei möblierten Wohnungen und ausschließlich aus einem dieser drei Gründe:

Der Wiedereinstieg ins Wohnleben. Der Vermieter übernimmt die Wohnung für sich selbst, seinen Ehepartner, Lebenspartner, namentlich bekannten Lebensgefährten, Verwandten in aufsteigender oder absteigender Linie oder für die entsprechenden Personen seines Ehepartners. In der Kündigung muss der Begünstigte namentlich genannt und die Beziehung zum Vermieter angegeben werden.

Der Verkauf. Die Kündigung gilt als Verkaufsangebot zugunsten des Mieters, der über ein Vorkaufsrecht verfügt. Sie muss daher den Preis und die Verkaufsbedingungen enthalten und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen wiedergeben.

Der berechtigte und schwerwiegende Grund. Meist handelt es sich um Vertragsverletzungen seitens des Mieters – wiederholte Zahlungsverzüge, Nachbarschaftsstörungen, fehlende Versicherung. Der Grund muss tatsächlich vorliegen und schwerwiegend genug sein, und es obliegt dem Vermieter, dies nachzuweisen.

Zu diesen Anforderungen kommt noch eine Informationsblatt muss der Kündigung wegen Übernahme oder Verkauf beigefügt werden. Fehlt dieser, ist die Kündigung nichtig, ebenso wie bei einem ungenauen Kündigungsgrund oder einem nicht benannten Begünstigten.

Schließlich hat ein Mieter, der älter als 65 Jahre ist und über bescheidene Mittel verfügt, Anspruch auf eine Schutz: Die Kündigung darf ihm nicht zugestellt werden, ohne dass ihm eine Ersatzunterkunft angeboten wird, es sei denn, der Vermieter erfüllt selbst die Voraussetzungen hinsichtlich Alter oder Einkünfte.

Die Form der Kündigung

Es sind drei Zustellungsarten zulässig, und zwar ausschließlich diese:

• Die Einschreiben mit Rückschein.
• DerUrkunde eines Gerichtsvollziehers.
• Die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Unterschrift.

Eine E-Mail, eine Nachricht oder ein einfacher Brief gelten nicht als Kündigung. Diese Formvorschrift ist nicht rein theoretisch: Sie betrifft den Nachweis des Empfangsdatums, von dem die Berechnung der Kündigungsfrist abhängt. Es handelt sich um dieselbe Beweisproblematik, die sich durch die gesamte Mietangelegenheit zieht, von der Mietvertrag und dessen Anhänge bis zumBestandsaufnahme.

Kündigung wegen Zahlungsrückständen

Sie folgt einer anderen Logik als die Kündigung und beruht fast immer auf der Auflösungsklausel im Mietvertrag enthalten.

Die Umsetzung beginnt mit einem Zahlungsbefehl ausgestellt von einem Gerichtsvollzieher. Dem Mieter steht eine gesetzliche Frist zur Nacherfüllung zur Verfügung – diese Frist wurde durch eine kürzlich erfolgte Reform verkürzt und sollte daher für das laufende Jahr überprüft werden. Erfolgt keine Nacherfüllung, greift die Klausel, und der Vermieter beantragt beim Gericht die Feststellung der Kündigung und die Zwangsräumung.

Zwei Aspekte prägen diesen Mechanismus. Der Richter kann Zahlungsfristen, die die Wirksamkeit der Klausel aussetzen, solange sie eingehalten werden. Und die Zwangsräumung darf während der Winterpause, das von November bis März läuft.

Die praktische Erkenntnis ist immer dieselbe: Die Reaktionsgeschwindigkeit ist wichtiger als der betreffende Betrag. Ein Zahlungsausfall, der im ersten Monat bearbeitet wird, lässt sich oft durch einen Ratenzahlungsplan regeln; derselbe Zahlungsausfall, der erst im sechsten Monat bearbeitet wird, führt zu einem langwierigen Verfahren, dessen finanzielles Ergebnis selten zufriedenstellend ist. Diese Nachverfolgung ist Teil der Routinen, die in unserem Leitfaden zur Mietverwaltung.

Was beim Austritt zu regeln ist

Das Ende des Mietvertrags führt zu zwei unterschiedlichen Vorgängen, die nicht verwechselt werden dürfen.

DerÜbergabeprotokoll, im Vergleich zum Eingangswert, bestimmt die möglichen Abzüge. Die Rückerstattung der Kaution Es gelten anschließend eigene Fristen, ein oder zwei Monate je nach Übereinstimmung der beiden Bestandsaufnahmen, mit automatischen Vertragsstrafen bei Verspätung, die pro angefangenen Monat berechnet werden.

Die Nachverrechnung der Aufwendungen der vergangenen Periode bleibt unabhängig von diesen Vorgängen fällig und kann nicht frei mit der Einzahlung verrechnet werden. Die Unterscheidung zwischen erstattungsfähigen und nicht erstattungsfähigen Posten wird in unserem Artikel über die Nebenkosten.

Anwendungsszenarien

Mieter, der aus beruflichen Gründen versetzt wurde. Die auf einen Monat verkürzte Kündigungsfrist setzt voraus, dass der Grund in der Kündigung angegeben und begründet ist. Wird er erst nach dem Versand geltend gemacht, verkürzt er die Frist nicht.

Vermieter, der verkaufen möchte. Die Kündigung muss sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrags erfolgen, den Preis und die Bedingungen enthalten, die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht wiedergeben und zusammen mit der Informationsbroschüre eingereicht werden. Schon eine einzige dieser Unterlassungen führt zur Nichtigkeit der Kündigung, und der Mietvertrag verlängert sich um drei Jahre.

Anhaltende Zahlungsrückstände. Zahlungsbefehl, anschließend Anrufung des Richters nach Ablauf der Frist. Durch die vorzeitige Berücksichtigung der Winterpause im Zeitplan wird vermieden, dass sich erst später herausstellt, dass die erwirkte Räumung erst in mehreren Monaten vollstreckt werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Mieter seine Kündigung begründen? Nein, es sei denn, er macht eine verkürzte Kündigungsfrist von einem Monat geltend. In diesem Fall muss der Kündigungsgrund in der Kündigung angegeben und zum Zeitpunkt der Zustellung begründet werden.

Ab wann läuft die Kündigungsfrist? Maßgeblich ist das Datum des Eingangs der Kündigung beim Empfänger und nicht das Versanddatum. Aus diesem Grund unterliegt die Art der Zustellung, durch die dieses Datum festgelegt wird, bestimmten Vorschriften.

Kann der Vermieter den Mietvertrag während der Laufzeit kündigen? Nein. Eine Kündigung ist nur zum Ablauftermin mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten bei einem Mietvertrag ohne Einrichtungsgegenstände möglich. Während der Laufzeit des Mietvertrags kann der Vertrag nur durch eine Kündigung wegen Vertragsverletzung unter Berufung auf die Auflösungsklausel beendet werden.

Was passiert, wenn ein vorgeschriebener Vermerk fehlt? Die Kündigung ist unwirksam. Der Mietvertrag läuft weiter und verlängert sich um einen neuen Zeitraum, wobei der Vermieter bis zum nächsten Ablauftermin warten muss.

Kann eine Kündigung per E-Mail erfolgen? Nein. Zulässig sind lediglich Einschreiben mit Rückschein, eine Urkunde eines Gerichtsvollziehers und die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

Kann ein älterer Mieter vor einer Kündigung geschützt werden? Ja. Ab einem bestimmten Alter und unter bestimmten Einkommensbedingungen setzt die Kündigung ein Umzugsangebot voraus, es sei denn, der Vermieter erfüllt selbst die Alters- oder Einkommensvoraussetzungen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Mieter kann den Mietvertrag frei kündigen, vorbehaltlich der Einhaltung der Kündigungsfrist und der Formvorschriften. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur zum Ablauf der Laufzeit aus drei abschließend festgelegten Gründen kündigen, und seine Kündigung ist ein formalistischer Vorgang, bei dem jede Angabe für die Gültigkeit entscheidend ist – Benennung des Begünstigten bei einer Übernahme, Preis und Bedingungen bei einem Verkauf sowie ein Informationsblatt in beiden Fällen.

Bei Zahlungsausfällen gilt eine andere, einfachere Regel: Die Reaktionsfrist entscheidet über den Ausgang. Die Einhaltung der Formvorschriften schützt denjenigen, der sie anwendet, aber kein Verfahren kann sechs Monate Untätigkeit wieder gutmachen.