Vollständige Mietverwaltung: Leitfaden für Vermieter

Einleitung

Die Mietverwaltung umfasst eine Reihe von rechtlichen, steuerlichen und administrativen Verpflichtungen, die jeder Vermieter beherrschen muss, um seine Immobilieninvestition zu sichern. Von der Erstellung des Mietvertrags über die Mieteinnahmen bis zur Verwaltung der Kaution und der jährlichen Nebenkostenabrechnung gibt es viele Schritte, die durch ein umfangreiches Regelwerk geregelt sind: das Gesetz vom 6. Juli 1989, das ALUR-Gesetz von 2014, das ELAN-Gesetz von 2018 sowie die Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs. Dieser Leitfaden richtet sich sowohl an den kleinen Vermieter mit einem bis drei Objekten als auch an den erfahrenen Investor oder den professionellen Verwalter. Er behandelt die wesentlichen Punkte einer konformen, rentablen und nachhaltigen Mietverwaltung und legt den Schwerpunkt auf bewährte Praktiken und Fallen, die es zu vermeiden gilt.

1. Erstellung und Unterzeichnung des Mietvertrags

Der Mietvertrag ist der Grundstein der Mietverhältnisse. Seit dem ALUR-Gesetz vom 24. März 2014 und dessen Durchführungsverordnung vom 29. Mai 2015 muss der Mietvertrag für Wohnungen einem obligatorischen Standardmuster entsprechen, und zwar für leere Vermietungen (Hauptwohnsitz) und möblierte Vermietungen. Er muss insbesondere die Identität der Parteien, eine genaue Beschreibung der Wohnung, die Wohnfläche (Boutin-Gesetz), die Miethöhe, die Dauer (3 Jahre für einen leeren Mietvertrag, 1 Jahr für einen möblierten) und die Mietanpassungsmodalitäten enthalten.

Mehrere obligatorische Anlagen müssen dem Mietvertrag beigefügt sein: ein Paket von technischen Gutachten (Energieausweis, Bericht über Bleibelastungsrisiken, Bericht über Natur- und Technologierisiken), ein Informationsblatt über die Rechte und Pflichten der Parteien und die Hausordnung, falls zutreffend. Seit Juli 2021 sind Gebäude mit der Energieklasse F oder G bei der Mietanpassung eingeschränkt, und seit 2023 sind Gebäude mit der Klasse G+ verboten zu vermieten.

In angespannten Märkten (28 durch Verordnung definierte Ballungsräume), insbesondere Paris, Lille, Lyon, Montpellier und Bordeaux, gelten Mietpreisregulierungen. Der Vermieter muss eine Referenzmiete mit Steigerung beachten, widrigenfalls drohen Verwaltungssanktionen.

2. Mieteinnahmen und jährliche Mietanpassung

Die regelmäßige Erhebung von Mieten ist das Herzstück der Mietrendite. Der Vermieter muss dem Mieter auf Anfrage kostenlos eine Quittung ausstellen (Artikel 21 des Gesetzes von 1989). Die Mietanpassung darf nur einmal pro Jahr zum im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkt auf der Grundlage des von der INSEE vierteljährlich veröffentlichten Mietreferenzindex (IRL) vorgenommen werden.

Seit dem Gesetz vom 16. August 2022 zur Kaufkraft ist die IRL-Steigerung für Gebäude der Klassen A bis E auf 3,5 % begrenzt und für Energiefresser (Klassen F und G) eingefroren. Im Falle von Zahlungsrückständen hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten: Mahnung, Aktivierung der Kündigungsklausel, Zahlungsbefehl durch Gerichtsvollzieher und Anrufung des Gerichts für Schutzmaßnahmen. Eine Mietausfallversicherung (GLI) oder das Visale-Programm der öffentlichen Garantie können die Einnahmen sichern.

3. Kaution und Bestandsaufnahme

Die Kaution unterliegt strikten Regelungen: Sie darf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten bei einem leeren Mietvertrag nicht überschreiten und zwei Monate bei einer möblierten Vermietung. Sie muss innerhalb eines Monats nach Schlüsselabgabe zurückgegeben werden, wenn die Bestandsaufnahme bei Auszug dem Zustand entspricht, oder zwei Monate bei Beschädigungen. Danach gelten Strafgebühren in Höhe von 10 % der monatlichen Miete pro Monat Verspätung.

Die Bestandsaufnahme bei Einzug und Auszug, die widerspruchsweise durchgeführt wird, ist das Schlüsseldokument zur Begründung von Mietabzügen. Es ist ratsam, diese durch datierte Fotografien und ein detailliertes Inventar für möblierte Vermietungen zu ergänzen.

4. Abrechnung der Nebenkosten

Der Vermieter kann monatliche Vorauszahlungen für umlagefähige Nebenkosten (Verordnung Nr. 87-713 vom 26. August 1987) verlangen, einschließlich Wasser, Sammelheizung, Wartung von Gemeinschaftsflächen und Müllabfuhrgebühr. Eine obligatorische jährliche Abrechnung muss auf der Grundlage von Belegen durchgeführt werden, die dem Mieter einen Monat vorher mitgeteilt werden. Wenn die Abrechnung nicht innerhalb von drei Jahren erfolgt, verliert der Vermieter sein Anrecht auf Nachzahlung.