Obligatorische Immobiliendiagnose: Vollständige Liste 2026

Die technische Diagnoseakte ist keine Verwaltungsformalität, die man am Vorabend der Unterzeichnung zusammenstellt. Es handelt sich um einen vertraglichen Bestandteil, dessen Fehlen oder Ablauf dem Verkäufer oder Vermieter die Haftungsausschlussklausel für versteckte Mängel entzieht und eine Preisminderung oder Vertragsauflösung ermöglicht. Die Schwierigkeit liegt weniger in der Liste der Diagnosen selbst als in zwei Dingen: zu wissen, welche für Ihre Immobilie gelten, und Gültigkeitsdauern im Auge zu behalten, die von sechs Monaten bis unbegrenzt reichen.

Was die Pflicht auslöst

Keine Immobilie erfordert die Gesamtheit aller Diagnosen. Drei Parameter bestimmen die anwendbare Liste:

• Die Art des Vorgangs. Ein Verkauf und eine Vermietung erfordern nicht dieselbe Akte. Manche Diagnosen sind für beide gemeinsam, andere nur für eine davon relevant.
• Das Alter der Immobilie und ihrer Anlagen. Das Baujahr bestimmt die Asbest- und Bleidiagnosen; das Alter der Gas- und Elektroanlagen bestimmt die jeweiligen Diagnosen dafür.
• Der Standort. Termiten, Hausschwamm, Natur- und technologische Risiken hängen von präfektoralen Verordnungen und kommunalen Zonierungen ab.

Daraus ergibt sich eine praktische Regel: Die Liste wird für jede Immobilie individuell erstellt, niemals durch Übernahme der Akte einer benachbarten Immobilie.

Die Diagnosen im Verkaufsfall

Der Energieausweis. Zehn Jahre gültig. Er ist zum folgenreichsten Dokument geworden, da er sich nicht mehr nur auf Information beschränkt: Er bestimmt die Möglichkeit der Vermietung, und seine Klassifizierung ist seit der Reform, die ihm bindende Wirkung verliehen hat, rechtsverbindlich.

Die Energieprüfung. Sie ergänzt den Energieausweis bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Gebäuden im Alleineigentum, die in die niedrigsten Kategorien eingestuft sind. Der Anwendungsbereich erweitert sich schrittweise: Ein Punkt, der für das laufende Jahr überprüft werden muss, da der Zeitplan mehrfach angepasst wurde.

Asbest. Erforderlich für Immobilien mit Baugenehmigung vor Juli 1997. Ein negativer Befund muss nicht erneuert werden; ein positiver Befund erfordert eine regelmäßige Nachverfolgung.

Der Befund zum Risiko einer Bleiexposition. Für Wohnungen, die vor 1949 errichtet wurden. Die Gültigkeitsdauer hängt vom Ergebnis ab: unbegrenzt, wenn der Befund negativ ist, nur ein Jahr, wenn er eine Bleibelastung über dem Grenzwert zeigt.

Die Gas- und Elektroanlagen. Verpflichtend, sobald die Anlage älter als fünfzehn Jahre ist. Gültigkeitsdauer von drei Jahren beim Verkauf.

Die Risikoauskunft. Natur-, Bergbau-, technologische, seismische Risiken, Radon. Ihre Gültigkeitsdauer ist kurz — sechs Monate — und sie ist die Diagnose, die am häufigsten zwischen Vorvertrag und notarieller Urkunde verfällt.

Termiten. Nur in den durch präfektorale Verordnung festgelegten Zonen, ebenfalls mit einer Gültigkeitsdauer von sechs Monaten.

Die nicht angeschlossene Abwasserentsorgung. Wenn die Immobilie nicht an das öffentliche Netz angeschlossen ist, mit einer Gültigkeitsdauer von drei Jahren.

Die Vermessung. Die private Wohnfläche im Wohnungseigentum unterliegt dem Gesetz Carrez. Ihre Gültigkeitsdauer ist unbegrenzt, solange keine Arbeiten die Fläche verändern, aber eine Abweichung von mehr als einem Zwanzigstel begründet einen Anspruch auf Preisminderung.

Die Diagnosen im Vermietungsfall

Die Akte ist kürzer, und die Gültigkeitsdauern unterscheiden sich — das ist die häufigste Fehlerquelle bei Vermietern, die eine Verkaufsakte wiederverwenden.

• Der Energieausweis, zehn Jahre gültig.
• Der Bleibefund, dessen Gültigkeitsdauer bei Vermietung sechs Jahre beträgt, wenn er positiv ist, und unbegrenzt, wenn er negativ ist.
• Die Zustandsberichte der Gas- und Elektroanlagen, sechs Jahre gültig bei Vermietung gegenüber drei Jahren beim Verkauf.
• Die Risikoauskunft, immer sechs Monate.
• Die Wohnfläche im Sinne des Gesetzes Boutin, zu unterscheiden von der Carrez-Fläche.

Das gesamte Paket wird dem Mietvertrag beigefügt. Diese Beifügung ist nicht symbolisch: Sie ist es, die die Akte rechtsverbindlich macht, und ihr Fehlen kann eingewendet werden. Die elektronische Signatur eines Wohnraummietvertrags bietet hier einen konkreten Vorteil, indem sie den Vertrag und seine Anhänge in einer einheitlichen, datierten Gesamtheit versiegelt, bei der nachweisbar ist, dass sie nachträglich nicht neu zusammengestellt wurde.

Der Wendepunkt: die energetische Bewohnbarkeit

Der Energieausweis hat seine Natur verändert. Er informiert nicht mehr nur den Käufer oder Mieter: Eine unzureichende Klassifizierung verbietet schlicht die Vermietung.

Das Verbot gilt in aufeinanderfolgenden Stufen, beginnend mit den energieintensivsten Wohnungen, und weitet sich im Laufe der Jahre auf die nachfolgenden Klassen aus. Da der Zeitplan mehrfach geändert wurde, besteht die einzige verlässliche Methode darin, die für das jeweilige Jahr geltende Regel zu überprüfen, anstatt sich auf einen gespeicherten Termin zu verlassen.

Zwei praktische Konsequenzen für einen Vermieter. Erstens verdient ein Energieausweis, der nahe an der Grenze einer Klasse liegt, eine Gegenprüfung vor jeder Verpflichtung, da ein Wendepunkt den Status der Immobilie verändert. Zweitens kann ein Energieausweis, der nach einer früheren Berechnungsmethode erstellt wurde, eine andere Klassifizierung ergeben als ein heute neu erstellter Ausweis: Das Erstellungsdatum zählt genauso wie das Ergebnis. Dieses Thema wird in unserem Artikel über die geltenden Normen für den Energieausweis.

Was man riskiert bei einer unvollständigen Akte

Das Fehlen einer verpflichtenden Diagnose wird nicht durch eine bloße Geldstrafe geahndet. Sie entzieht dem Verkäufer den Vorteil der Haftungsausschlussklausel für versteckte Mängel bezüglich des betroffenen Schadens. Konkret kann der Käufer, der nachträglich einen Mangel entdeckt, der einer fehlenden Diagnose unterliegt, eine Preisminderung oder sogar die Auflösung des Verkaufs verlangen.

Eine abgelaufene Diagnose hat die gleiche Wirkung wie eine fehlende Diagnose. Deshalb müssen Dokumente mit kurzer Gültigkeitsdauer — Risikoauskunft und Termiten, sechs Monate — zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Urkunde überwacht werden, da die Frist diese Schwelle häufig überschreitet.

Schließlich muss die Diagnose von einem zertifizierten und versicherten Fachmann erstellt werden. Eine von einem nicht zertifizierten Beteiligten erstellte Akte ist nicht rechtsverbindlich, unabhängig von der Qualität ihres Inhalts.

Anwendungsszenarien

Verkauf einer Eigentumswohnung vor 1949. Die Akte umfasst die Carrez-Vermessung, den Bleibefund, den Asbestbefund, die Risikoauskunft und, je nach Alter der Anlagen, Gas und Elektrizität. Dies ist die umfassendste Konfiguration.

Vermietung eines Hauses aus den 1980er-Jahren. Asbest und Blei sind nicht relevant. Der Fokus liegt auf der Energieklassifizierung, die das Vermietungsrecht bestimmt, sowie auf den Anlagen, wenn diese älter als fünfzehn Jahre sind.

Verwaltung eines Mietbestands. Die Nachverfolgung wird eher zu einem Terminproblem als zu einer punktuellen Konformitätsfrage: Jede Immobilie hat ihre eigenen Fristen. Anhaltspunkte zur Organisation dieser Nachverfolgung finden sich in unserem Leitfaden zur Mietverwaltung, und die Nachvollziehbarkeit der Dokumentenübergabe schließt an das Übergabeprotokoll.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange bleibt eine Diagnose gültig? Das variiert von sechs Monaten — Risikoauskunft, Termiten — bis zu zehn Jahren beim Energieausweis, mit unbegrenzter Gültigkeit für einen negativen Asbest- oder Bleibefund. Dieselbe Leistung kann je nachdem, ob sie einem Verkauf oder einer Vermietung dient, zwei unterschiedliche Gültigkeitsdauern haben.

Kann eine Verkaufsdiagnose für eine Vermietung verwendet werden? Nicht systematisch. Die Gültigkeitsdauern unterscheiden sich, und die Vermessung ist nicht dieselbe — Carrez-Fläche im Wohnungseigentum für den Verkauf, Wohnfläche im Sinne des Gesetzes Boutin für die Vermietung.

Was passiert, wenn bei der Urkunde eine Diagnose fehlt? Der Verkäufer verliert den Vorteil der Haftungsausschlussklausel für versteckte Mängel bezüglich des betroffenen Schadens. Der Käufer kann eine Preisminderung oder die Auflösung des Verkaufs verlangen.

Wer kann diese Diagnosen durchführen? Ein von einer akkreditierten Stelle zertifizierter Diagnostiker, der über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt. Eine von einem nicht zertifizierten Beteiligten erstellte Akte ist nicht rechtsverbindlich.

Kann die Energieklassifizierung die Vermietung verhindern? Ja. Die energieintensivsten Wohnungen werden schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, in Stufen, die aufeinanderfolgende Klassen betreffen. Da sich der Zeitplan mehrfach geändert hat, muss er für das laufende Jahr überprüft werden.

Müssen die Diagnosen nach Renovierungsarbeiten erneuert werden? Arbeiten, die die Fläche betreffen, machen die Vermessung ungültig. Solche, die die Dämmung oder Heizung betreffen, rechtfertigen einen neuen Energieausweis, der die Immobilie in eine andere Klasse einordnen kann — in beide Richtungen.

Zusammenfassung

Die Liste der verpflichtenden Diagnosen wird für jede Immobilie individuell erstellt, ausgehend von drei Parametern: der Art des Vorgangs, dem Alter des Gebäudes und der Anlagen sowie dem Standort. Keine Standardliste befreit von dieser Überprüfung.

Das eigentliche operative Risiko ist nicht das Vergessen einer Diagnose, das offensichtlich ist, sondern der Ablauf eines Dokuments mit kurzer Gültigkeitsdauer zwischen Vorvertrag und Urkunde. Und das eigentliche strategische Risiko liegt in der Energieklassifizierung, die zu einer Nutzungsvoraussetzung der Immobilie geworden ist statt einer bloßen Information. Diese beiden Punkte sollten fristbezogen verfolgt werden, nicht erst im Moment der Unterzeichnung.