Obligatorische Immobiliendiagnose: Vollständige Liste 2026

Der Verkauf einer Immobilie in Frankreich verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer ein Dossier Diagnostic Technique (DDT) zu übergeben, das der Kaufabsichtserklärung oder der notariellen Urkunde beigefügt wird. 2026 verschärft sich die Regulierung, insbesondere im Energiebereich mit dem schrittweisen Verbot der Vermietung von Energiefressern. Die Kenntnis der umfassenden Liste der obligatorischen Diagnosen ist daher essentiell, um die Transaktion rechtlich zu sichern und Nachverkaufskontroversen zu vermeiden. Dieser Artikel bietet einen vollständigen Überblick über die 2026 erforderlichen Diagnosen nach Art der Immobilie, ihrer Lage und ihrem Baujahr.

Der rechtliche Rahmen des Dossier Diagnostic Technique

Das DDT wird durch die Artikel L.271-4 bis L.271-6 des Code de la construction et de l'habitation (CCH) geregelt. Sein Fehlen begründet die Haftung des Verkäufers und kann zur Annullierung des Verkaufs, zur Preisminderung oder zur Inanspruchnahme der Mängelgewährleistung führen. Jede Diagnose muss von einem von COFRAC zertifizierten Diagnostiker durchgeführt werden, gemäß Dekret Nr. 2006-1114. Die Gültigkeitsdauer variiert je nach Diagnosetyp, und ein abgelaufenes Dokument ist dem Käufer nicht entgegenstellbar.

Liste der 10 obligatorischen Diagnosen 2026

1. Energieeffizienzausweis (EPD) — Obligatorisch für jedes Wohngebäude, 10 Jahre gültig. Seit 2025 ist die Vermietung von G-Objekten verboten; F wird 2028 verboten sein.

1. Asbestdiagnose — Obligatorisch für Immobilien mit Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997. Unbegrenzte Gültigkeitsdauer bei fehlender Belastung.

1. Bleibelastungskonstatierung (CREP) — Für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1949 errichtet wurden. Gültigkeitsdauer 1 Jahr bei positiv, unbegrenzt bei negativ.

1. Zustand bezüglich des Vorhandenseins von Termiten — Obligatorisch in durch Präfekturerlass definierten Zonen. Gültigkeitsdauer 6 Monate.

1. Zustand der Gasinstallation im Gebäude — Für Anlagen, die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeitsdauer 3 Jahre.

1. Zustand der Elektroinstallation im Gebäude — Für Anlagen, die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeitsdauer 3 Jahre.

1. Risiko- und Verschmutzungsbericht (ERP) — Obligatorisch in von PPR betroffenen Zonen (natürlich, bergbaulich, technologisch), Seismizität, Radon. Gültigkeitsdauer 6 Monate.

1. Diagnose der dezentralen Abwasserbehandlung — Für Wohngebäude, nicht an Abwasserleitung angeschlossen. Gültigkeitsdauer 3 Jahre.

1. Loi-Carrez-Messung — Für alle Wohnungsanteile in Miteigentum (ausgenommen Keller, Garagen, Terrassen). Unbegrenzte Gültigkeitsdauer außer bei änderungsbedürftigen Arbeiten.

1. Energieaudit — Obligatorisch seit dem 1. April 2023 für den Verkauf von Wohngebäuden der Klassen F oder G, erweitert auf Klassen E 2025 und D 2034.

Sanktionen und Verantwortung bei Verstoß

Das Fehlen einer obligatorischen Diagnose beraubt den Verkäufer der Bestimmung zur Ausschließung der Mängelgewährleistung (Artikel 1641 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Ein fehlerhafter EPD kann nunmehr die Haftung des Diagnostikers UND des Verkäufers begründen, seit seiner Geltendmachbarkeit durch das Klima- und Resilienzgesetz vom 22. August 2021. Die Strafzahlungen können 37.500 € Geldbuße für falsche Erklärungen bezüglich Asbest oder Blei erreichen.